温州主城区城中村改造的优化策略研究

朱 昕

(温州市鹿城区城中村改造办公室(鹿城区工务局)，浙江 温州 325000)



温州主城区城中村改造的优化策略研究

朱 昕

(温州市鹿城区城中村改造办公室(鹿城区工务局)，浙江 温州 325000)

结合城中村改造的实践经验，分析了温州鹿城区的现状及面临的问题，并从土地管理、保障机制、资金投入等方面，提出了优化温州主城区城中村改造的策略，以期为相关部门对温州主城区城中村的改造提供参考。

城中村，改造策略，土地管理，拆迁安置

城中村是我国城市化进程中独有的现象，尤其是部分经济发达的城市不断向四周扩张建筑面积，之前坐落于四周的农村逐渐地被扩建的高楼所包围，从而变成了城中村。一般来说，城中村的人口组成比较复杂，由市民、村民以及流动人口混合构成，并且存在一些违章建筑，居住条件比较恶劣；同时缺乏一些基础设施，卫生环境差，医疗条件得不到保障；安全措施不完善，存在安全隐患；土地使用权的管理存在着严重的问题，比如宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法倒卖、转让、出租等[1]。总之，城中村不仅会影响到城市的美化，而且束缚城市的全面发展，成为城市发展的“绊脚石”。因此改造城中村是当前我国城市化建设过程中必须完成的任务，以促进城市化建设的稳定、健康发展。

1 鹿城区城中村改造现状

鹿城区的占地面积为294.38 km2，拥有130万的居住人口，在2011年的城中村改造范围包括6个街道。截止到2016年2月，已累计完成288.07万m2拆除面积，改造8 649户，已建设工程面积303.67万m2，南汇街道东屿村、葡萄村、南塘村，松台街道广化经济合作社已完成整村改造。根据鹿城区城中村的地块特点，主要分为4个区块进行改造，分别为：1)亮点区块，主要包括滨江商务区和中央绿轴；2)核心区块，主要包括中心城区街道，筹划运用“整村、整自然村拆迁”的方式；3)西片区块，主要包括类似于城郊乡的区域；4)七都新城区块，主要采取综合整治方法。

1.1 成功经验

首先，四级联动，配置精干力量。鹿城区改造进度快，源于市、区、街镇与村的四级联动、一线部门的合力攻坚、专业力量的支持，以及干部带头的示范作用。其次，压力前移，拆迁协议直接转正。当地部门提出要直接签订拆迁安置补偿正式协议、不求急功近利、不留后遗症，对拟启动改造项目，坚决要求“七个率”(全村改造意愿率、入户调查率、认定公示率、评估入户率、方案接受率、正式协议签约率、房屋腾空率)均达95%以上等。

1.2 面临问题

通过前期对城中村拆迁街道进行走访，笔者发现改造过程中存在的矛盾问题主要集中表现在以下三个方面：

第一，筹集改造资金以及选择改造对象。城中村的拆迁费以及补偿费都是巨大的开销，政府很难去承担，因此需要采用以开发商为主导的城中村改造方式。第二，如何灵活利用城中村的可用土地。城中村存在一些违章建筑以及荒废土地，因此对闲置土地重新规划布局，发挥土地的最大效益，是政府所面临的又一大难题。第三，补偿标准的不同。这一问题对于城中村改造的进度也具有一定的阻碍，并且由于地域的差异性导致建设成本存在较大差距，因此不同的区域政策也是不同的，但是村民难以接受[2]。

2 温州主城区城中村改造的优化策略

2.1 强化规划的先导作用

首先，充分利用宣教资源。一方面政府要加强对征迁政策的宣传工作；另一方面要联合当地高校，专门设置具有当地征迁特点的课程，培养专业的人才队伍。

其次，提高拆迁力量的专业素质。第一，在职人员定期进行培训，拓宽思路，提升能力；第二，引导社会力量加入到城中村改造，探索合作途径，强化工作力量。

再次，强化多部门之间的合作。采用多部门联合审批项目、设计、规划，重点打击城中村一些违法经营、违章建筑、食品安全和环境污染等问题以及消除安全隐患。

2.2 加强土地管理和调控作用

首先，加强土地储备，储备一部分集体建设用地；优化土地的利用率，采取置换土地以及平衡区域等方式对城中村进行改造，比如在满足村民还建房面积需求的前提下，采取多种灵活方式安排多余的还建房面积。

其次，包装推广城中村项目，政府采取相应的优惠政策支持，广泛吸引更多的社会力量参与城中村改造，从而实现多样化的改造模式以及多元化的投资主体。

再次，完善土地补偿的标准。城中村改造的核心问题是能够使村民的利益最大化，政府不仅需要对村民进行思想教育，而且重要的是尽快实施利民的政策，使村民能够体会改造的益处。

2.3 建立和完善实施保障机制

建立和完善保障机制主要是采用多种调控手段规范市场行为，改善市场环境，促进城中村的改造工作能够顺利进行，笔者认为需要从以下三个方面进行：

首先，重新塑造政府角色。作为公共利益的代表，关键在于向服务型的转变，要先明确利害关系，政府要发挥引导与服务作用，加强各部门之间的协作，提高工作效率；另外，政府需要积极地吸引社会投资，拓宽住房来源的渠道，以满足不同层次的住房需求。

其次，拆迁安置作为工作重点。第一，引入专业拆迁人员对拆迁成本进行估算，作为规划方案的依据之一；第二，科学制定拆迁计划，组建和培训专业化的拆迁队伍；第三，合理安置居民的住所；第四，根据价值评估实施相应补助与协商。

最后，确保政策的落实。制定政策要考虑地区的个性特点，应结合当地现状和特征，采取相应的措施，减少改造过程中的矛盾；规范各地区补偿政策，平衡区域之间的差异；由历史政策导致的补偿差异，需要分标准进行规定，确保能够依法执行。

2.4 盘活社会资本，拓宽资金渠道

首先，政府应该积极引入投资主体参与到城中村改造过程中。由于开发商资金雄厚，而且开发经验丰富，引入开发商既可以缓解政府的资金压力，会有更多资金应用到基础设施建设上，又可避免了行政力的介入；旅游开发商旨在充分体现历史文化和城市发展有机地结合在一起，因此也会给当地居民带来收益。在合作过程中，要依法做好遴选开发商的工作，择优选择社会责任感强、策划运作能力强的开发商。

其次，加强资金管理，设立专项资金。主要用于改造规划以及相关的调查研究费用、建立动态的监控信息系统、宣传；增强和金融机构之间的交流，能够提供比较宽松和优惠的融资支持；加强资金的可操控性以及对资金的监管力度。

2.5 以人为本，切实维护村民利益

在进行城中村改造同时，应该确保村民的合法利益，一是制定的拆迁安置以及补偿政策要以村民的合法利益为原则；二是在征求村民意见的基础上制定拆迁和补偿安置方案；三是明确安置房的配套设施、条件；四是拆迁人与被拆迁人之间签订违约协议；五是组建股份公司并引进企业管理制度，将集体资产股份制到个人；六是加强就业技能的培训，注重对青少年的就业指导，联系企业，解决就业问题，帮助创业的村民。

3 结语

城中村的改造一直是我国城市化发展过程中面临的难题。从2005年至2011年，温州市已经对38个城中村改造完成，但是仍然有许多城中村需要进行改造，而且进展缓慢。本文分析了城中村改造过程中所面临的几大难点，并根据对于鹿城区的现状分析采取相应的改造措施，以期促进未来我国城中村的改造工作健康、稳定的发展。

[1] 谭肖红，袁奇峰,吕 斌.城中村改造村民参与机制分析——以广州市猎德村为例[J].热带地理，2012(6)：46-79.

[2] 吴小建,张 华.公众参与城中村改造:缘由、困境与实现[J].皖西学院学报，2011(3)：19-22.

[3] 汪明峰,林小玲,宁越敏.外来人口、临时居所与城中村改造——来自上海的调查报告[J].城市规划，2012(7)：74-81.

Study on village-in-city transformation optimizing strategies in major Wenzhou city area

Zhu Xin

(1.(LuchengDistrictWorksBureau)WenzhouLuchengVillage-in-CityTransformationOffice,Wenzhou325000,China)

Combining with practical village-in-city transformation experience, the article analyzes Lucheng region status and facing problems. Starting from aspects of land management, guarantee mechanism and removal settlement, it puts forward village-in-city transformation optimizing strategies of major Wenzhou city area, with a view to provide some guidance for relevant departments in village-in-city transformation of major Wenzhou city area.

village-in-city, transformation strategy, land management, removal settlement

1009-6825(2016)18-0019-02

2016-04-16

朱 昕(1981- )，女，工程师

TU982.29

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