化解房地产库存要在供需两侧发力

王全宝

要确保化解库存取得实效，不能就去库存而去库存，也不能将希望完全寄托在新市民购房需求上，而是既要考虑当前库存，又要着眼长远住房体系的构建和金融风险的防范，

既在需求侧发力，有效扩大需求;又在供给侧调节，创新改善供给

3月5日，李克强总理政府工作报告明确将“消化房地产库存”作为2016年经济社会发展 “五大任务”之一。关于房地产如何去库存问题也是代表委员们关注的焦点。

国家统计局数据显示，截至去年11月，全国商品房已竣工待售面积6.96亿平方米，加上在建未售和待开工面积，商品房整体库存达63亿平方米，按照过去3年的平均销售速度来计算，需要5年时间来消化。三、四线城市去化期更长，有的城市去化期超过10年。

由于中国经济对房地产的高度依赖性，库存高企所带来的经济下行压力更加巨大，并已危及我国金融安全，成为中国经济的痛点。

全国政协委员、江西省九江市副市长卢天锡今年特意准备了一份“关于供需两侧同时发力有效化解房地产库存”的提案。

在江西省地级市九江，卢天锡分管住房建设，对房地产去库存问题有着深刻的体会。

中国新闻周刊：你分管住房建设这么多年，依据你的经验分析，目前房地产库存高企的原因有哪些？

卢天锡：原因是多方面的。首先是土地供应量过大。中国大部分地方政府财政力量有限，基本都是“吃饭靠财政、城市建设靠土地”。受“土地财政”的驱使，城市的土地出让没有太多的计划，土地供应量偏大，与地方经济发展水平不相适应，也超出了城市住房的客观需求，使得住房市场供大于求。

其次，房地产开发无序。在过去中国房地产“黄金十年”中，受房地产开发巨额利润的驱动，众多的房地产开发企业如雨后春笋般在中国遍地开花，一些原本从事其他行业的企业甚至很多央企也纷纷转型或兼营房地产开发业务，导致各城市土地购买量日益攀升，住宅供应量有增无减。

第三，产品同质化严重。由于房地产开发的利润丰厚，房地产企业更多是考虑想方设法缩短项目开发周期，早日销售回款并攫取巨额利润，鲜有企业去花精力钻研产品、提高质量、突出特色，房地产业成为典型的“蓝海市场”，同质化严重，缺乏能够有效激发居民改善性新需求的产品。

第四购买能力有限。中国城市化水平总体不高，尤其是三、四线城市城镇化率偏低，城市体量不大，城市承载力、辐射力和竞争力不强。一方面，难以形成产业和人口集聚效应，对外来人口缺乏吸引力，使住房购买需求更多地局限在本地人口，购买能力相对有限;另一方面，对本地人员会产生“挤出效应”，这部分群体常年在外务工，即使具备一定购买能力，也基本选择在工作地买房，回乡购房的少之又少。

最后一个因素，就是受调控政策影响。前几年，为了遏制房地产价格过快上涨，国家和地方相继出台了限购、限贷、地方承诺年度房价上涨控制目标等一系列房地产调控政策和措施，对遏制房价过快增长起到了积极作用。但由于国家在完善住房保障体系上顶层设计不够，如住房保障没有立法，住房保障机制不够健全等等，加上政策的差别化不够，过于“一刀切”，在遏制房价过快增长的同时，也抑制了社会的购房需求，助长了百姓“买涨不买跌”的观望情绪，导致商品房销售不畅、库存高企。

中国新闻周刊：2014年底以来，围绕着去房地产库存，从中央到部委再到地方，出台了降准、降息、减税、取消限购、限贷，降首付、公积金支持贷款、发放购房补贴等一系列相关政策。但是，房地产库存问题仍未从根本上得到改变。你认为造成这种现象的原因是什么？

卢天锡：我认为，主要有以下三个方面：

一是政策更多地着眼于需求侧发力。住宅是高度市场化商品，由供需双方的因素决定。目前的政策，无论是降准、降息，还是取消限购、限贷、降首付、发放住房补贴等等，更主要是意图拉动和刺激需求，尤其是新市民的需求。而当前三、四线城市居民和农村转移人口收入普遍偏低，购买能力不强，有购买力的居民多数已经购置一套甚至几套房产，加上外来人口少，拉动新需求的空间有限。另外，城市的外出务工人员多数在一、二线城市落户或工作，基本都选择在工作地买房。因此，仅从需求侧着力，不仅对去化三、四线城市库存收效甚微，还会导致一二线城市房地产需求过快增长，使得房价居高不下。因此，我们可以看到，当前中国房地产市场呈现冷暖不均、发展失衡现象，结构性过剩与结构性短缺并存，一线城市供求矛盾突出，房价畸高，三四线城市及部分二线城市呈现阶段性过剩，房地产库存高企、房价下跌。

二是政策没有更好地做到长短结合。目前去库存的政策，主要是考虑短期如何快速解决高企的房地产库存问题，在长远构建符合中国国情、满足多层次住房需求的住房保障体系上缺乏统筹，容易“按下葫芦浮起瓢”，顾此而失彼。由前溯之，以往的房地产政策也存在类似情况，使得我国的房地产市场长期忽冷忽热，陷入“低迷—刺激—过热—调控—低迷—再刺激”的怪圈。

三是一部分政策缺乏操作性。如鼓励有条件的地方对农村转移人口进城买房给予补贴，无疑有利于刺激购买需求，但在实际操作中，对哪些属于有条件的城市未予明确，同时也没有建立相应的农村转移人口市民化成本分摊机制，而大多数城市尤其是县城，经济实力不强，加上市场低迷造成的土地出让难、出让价格低，财政压力更大，单靠地方政府财政补贴难以承受，操作起来难免会打折扣。据了解，一些地方只是象征性地按100元/平方米标准给予新市民购房补贴，实在是杯水车薪，很难有实际效果。

中国新闻周刊：结合总理政府工作报告，在你看来，房地产该如何去库存呢？

卢天锡：我认为，要确保化解库存取得实效，不能就去库存而去库存，也不能将希望完全寄托在新市民购房需求上，而是既要考虑当前库存，又要着眼长远住房体系的构建和金融风险的防范，既在需求侧发力，有效扩大需求，又在供给侧调节，创新改善供给，通过供需同时发力，政企双管齐下，施“多面手”，打“组合拳”。

一方面，扩大有效需求。大力激发农村转移人口购房需求;加大房屋征收的货币化安置力度;加大金融对房地产市场支持力度;进一步用足用好住房公积金政策。

另一方面，创新改善供给。编制住房建设规划;推动房地产业兼并重组;鼓励房地产开发企业降低价格;支持优化住房供应结构;支持调整房地产土地用途;支持房企适当延长开发时限;改善房地产用地供应管理;大力发展商品房租赁市场等等。