东钱湖房屋拆迁调查测量工作的分析和探讨

■沈素贞

（宁波市天一测绘设计研究有限公司浙江宁波315040）

东钱湖房屋拆迁调查测量工作的分析和探讨

■沈素贞

（宁波市天一测绘设计研究有限公司浙江宁波315040）

本文根据《房屋测量规范》、相关的拆迁测量文件及在东钱湖拆迁实际测量任务总结的工作经验,对城乡结合部房屋拆迁测量工作的技巧和方法进行浅谈分析。

拆迁房屋调查拆迁测量问题测量方法经验探讨

1 概述

本文作者所遇到的要浅析的具体拆迁测量项目为东钱湖旅游度假区区域内的房屋拆迁测量工作。东钱湖旅游度假区作为宁波市“绿色后花园”和旅游基地的定位，力求塑造一个集度假休闲、会议展览、旅游观光、水上娱乐为一体的，蓝天、碧水、青山、绿树的生态型国家级旅游度假区，将成为华东地区重要的国际会议中心。

2 拆迁测量工作中遇到的问题

（1）拆迁调查房屋性质的多样性：因此拆迁区域为城乡结合部乡镇，且有湖区、有山丘，故此拆迁区块内房屋的用地性质分成多种，有出让土地、划拨土地、集体土地；有林地、山地、宅基地、水塘填扩地等等，故在这些土地上建造的房屋也呈现多样性。

（2）拆迁调查房屋权属的不确定性：根据本次调查，本区块内土地、房屋权属证的持有状况也呈现各种状态。有些房屋土地证、房产证全部齐全；有些房屋只有土地证，没有房产证；有些房屋两证均无；有些房屋土地证和房产证对不上；有些房屋石成套房建筑，楼上楼下不同的权属人，套型相同，登记面积确不一样；有些房屋只有整幢的大产证，而没有分割到各户等等。

（3）拆迁测量房屋政策各地补充文件的独立性：由于各拆迁地块和各区域都会各自出台针对本区域的相关的优惠政策，出台补充文件，各区块均不一样，有个性化独立性存在。

（4）拆迁测量房屋所处地域的复杂性：本区域呈现的是多种状态，一种是年代久远，毫无规划，都是祖传的老房屋或者老房屋拆掉原拆原建，半新旧的房屋搭着古老的房屋，房搭房连成一片，很难分清楚权属界址，房屋建筑外是老街巷或小路，测量空间不大；一种是八九十年代乡镇城建办公室规划的街区，由于受年代的限制，那时虽有规划，但规划较差，房屋和街巷道路较密集，很多地方不通视，测量空间受到限制，增加测量工作的难度。

（5）拆迁测量房屋对测绘要求的细致性：拆迁测量房屋的测绘并不完全等同于权属房屋登记测绘，权属登记房屋常规上只要测绘出各丘各分户就行了，并不要求套内各房间的分间测量数据。

（6）拆迁测量房屋现场违章状况的特点性：每次遇到拆迁项目，每户人家都多多少少会有违章建筑存在。作者在本区块内遇到的违章建筑是这么多年工作中较为严重的，且搞得比较复杂。基本上每家每户，天上地下，能用的空间均搭建了违章建筑，稍不注意就会造成测量数据的误差或不完整，不符合拆迁数据的要求。

3 解决方法和易操作流程

（1）适时收集相关资料。从接到测绘任务开始布置测绘方案，首先协调拆迁办调集与拆迁测绘有关的所有资料，如提供拆迁房屋的名册，从房产、地籍权籍发证部门拷贝已经有权属证的各户的计算过程和权籍图式的电子文档，初步区分清楚有权属证和无权属的拆迁户，以作为现场调查、重新复核测绘以及区别违章建筑的依据来源之一。

（2）设计拆迁房屋测绘调查表。要去全面了解针对本次拆迁区域的补充拆迁政策，透彻了解各相关部门需要测绘公司提供的现场调查情况记录和测绘数据的要求，有针对性的设计本次拆迁测绘调查表，尽量在此表上完善完整，保证一户一表，在一张纸上能全部体现图式、数据、文字说明等所有内容且一一对应。

（3）书面通知和电话通知上门测绘调查日期。按照测绘设计方案，合理安排时间，预先通知拆迁户上门调查的日期，按顺序上门调查测量。这点很重要，经过相互配合，一能节约时间，少跑路；二能让每户权属人一起配合，减少矛盾，一次性解决测绘调查所需要收集、了解的资料、指界签名、进屋测量、房屋状况问询等等一系列问题。

（4）拆迁房屋调查测绘全程拍照。调查测量时，以户为单位，每户拍照备存。为了便于回内业时整理照片，每户均先拍门牌，或者先拍拆迁编号（每户在清单上预先编号），然后拍四个立面，再拍内部有特殊状况特殊结构部位，可以帮助测绘人员在内业流程整理时，就算现场草图记录偶尔有不完整，或者没看清楚，也能通过照片整理内业，就好像再次亲临现场一样，帮助回忆调查；对拆迁办工作人员，就算没去过现场，也能通过照片了解现场房屋房屋状况；对拆迁户，可以尽量不给他们造成二次等候的麻烦；对相关其他单位（比如评估公司），也能作为细部了解的依据；对拆迁档案，以后就算房屋已经拆掉了，如出现疑问或者特殊情况，也是一个档案电子备存依据。

（5）现场一次性测量到位。东钱湖拆迁房屋的测量方法，需在房屋的内部和外部相结合测量方法，不能一味的只测量内部或者一味的只测量外部。而测量的仪器，也需全站仪、手持测距仪和卷尺相结合来采集数据。上文在分析问题时已经说过，其所处位置的复杂性，RTK无信号，且对拆迁测量误差较大；街巷狭小，或沿山沿河，水域山系较多，不利于架设仪器；乡镇房屋建筑密集违章搭建过多，不通视等等问题，局限了测量条件。因此，在实际调查测量时，要灵活机动，内外测量方法相结合，决不能只用一种测量方法，但需一次上门测量到位，免得造成很大的测量误差，且无法检核自己的测量数据是否正确，造成多次入户测量或者多次重新复核工作，多次上门也会给拆迁户带去麻烦，造成怨言。

（6）现场一次性调查到位。因为拆迁测量的特殊性，在一户房屋面积中，根据不同的结构、层次、年份等，需多块区分面积，就算在同一间房屋里面，比如因结构或者层高的不同，也许需要划分出两块以上的的面积；为了面积的准确性，四圈有邻户的，需调查清楚墙界界指点位置，否则测量数据无法准确。如有争议的，作为待查测绘数据，单独立出，在户表的特殊情况中说明清楚，等异议部位解决了再来处理此数据，避免拆迁数据的混乱出错。对违章建筑，也按照不同的结构、层次等一一列明清晰。

[1]《浙江省城市房屋拆迁管理条例》 （2007修正版）.

[2]《浙江测绘》2009 浅谈拆迁赔偿中房屋面积测绘应把握的若干要点 沈均，温宇斌.

S29[文献码]B

1000-405X（2016）-6-317-1