垃圾填埋场对周边住宅价值影响效应的实证分析

施宇光

（上海政法学院国际法学院，上海 201701）

垃圾填埋场对周边住宅价值影响效应的实证分析

施宇光

（上海政法学院国际法学院，上海 201701）

垃圾填埋场已成为影响房地产价值的一个外部性因素。本文以位于上海市松江区的上海吉貌固体废弃物处理有限公司运营的生活垃圾填埋场为例，通过详细调研，分析了垃圾填埋场周边住宅价格在时间和空间上的变化特征。研究结果表明：从时间上看，垃圾填埋场对周边地区住宅价格具有一定影响，总体低于平均水平，整治后有小幅上升的趋势；从空间上看，随着离垃圾填埋场的距离减少，周边住宅价格增长率降低；垃圾填埋场对住宅价格的影响与房型有关，与三室的房型呈正相关，与一室的房型略呈负相关。本项研究体现了工业地块与周边地块缓冲与协调的重要性，从而为区域规划布局提供参考依据。

房地产经济；住宅价格；环境影响；垃圾填埋场

房地产价值受到经济因素、社会因素、区位因素等多种因素的影响[1]。其中，环境污染对房地产价值的影响也不容忽视。近年来，随着人口的增长，垃圾废物量不断增加，垃圾围城日益突出，垃圾填埋场便成为影响房地产价值的一个外部性因素。据有关部门统计，我国城市垃圾的年产生量已达1.5亿吨，且每年以10%的速度增长。目前上海市生活垃圾处理主要有卫生填埋、焚烧、生化处理等三大方式，其中卫生填埋占50%以上[2]。随着生活垃圾不断产生，新增和扩建处理厂是客观需要。但是民众往往反对在本地及附近建设垃圾处理设施，新建垃圾处理场所选址较为困难，导致垃圾减量化进展缓慢，无害化能力不足，资源化水平较低。

环境污染对房地产价值会有很大的影响，国外学者对此做过较多的研究。Nelson等（1992）用经验模型指出对房地产的负面影响在距垃圾填埋场2英里以内，超过2～2.5英里影响就可以忽略了，并认为在相同的住宅市场下，距离垃圾填埋场2英里的比距离2英里以内的住宅价值要增长6%[3]。Reichert等人（1992）运用回归模型参数估计的方法，研究了俄亥俄州克里夫兰市的5个市级垃圾填埋场周边的住宅价格，指出填埋场对房地产的影响与住宅类型有关，高档住宅价值损失5.5%～7.3%，普通住宅损失3%～4%，乡村住宅影响不显著[4]。Hite等（2001）结合区位因子和Hedonic模型，指出填埋场无论开放还是封闭的都会对房地产甚至其他公共商品产生负面价值，提出可以向填埋场的使用者征收税费来补偿填埋场周边居民等建议[5]。Ready（2010）研究了宾夕法尼亚州的三个填埋场周边住宅价格，指出填埋场对房地产的影响与其容量有关，大容量的平均会削减13.7%的房地产价值，而20%～26%的小容量填埋场基本不会产生负面影响[6]。Kinnaman（2009）用Hedonic定价模型和重复销售估计模型分析了美国宾夕法尼亚州内路易斯堡的垃圾填埋场关闭前后的住宅数据，得出关闭后的填埋场周边房地产价值比关闭前增长了大约10.8%，但统计不显著；卖价与买价的比值增加了0.84%；无论填埋场是关闭还是经营着，房地产价值一直在上升[7]。Bouvier等人（2000）收集了1992年到1995年马萨诸塞州385个独户住宅交易价格，运用回归方法研究了该州半乡村区域内的六个容量不同、类型不同、历史不同的垃圾填埋场对周边房地产的影响，结果表明六个填埋场中只有一个显示出，邻近填埋场的典型住宅会有平均6%的损失，而其他填埋场的影响是统计不显著的，并进一步指出研究区域样本量的不充足可能导致统计不显著，但影响一定是存在的；对于不同特性的垃圾填埋场，容量小的或是关闭的填埋场产生的影响效应并不比容量大的或是正在经营的要小[8]。Smolen等人（1992）同样选用了Hedonic住宅价格模型，研究了俄亥俄州托莱多市两座垃圾填埋场周边住宅价格情况，结果表明大型有毒化学废品填埋场2.6英里内的住宅价格受到很大负面影响，每远离1英里，住宅价格就增加14200美元，当距离5.75英里之外后影响减弱；辐射废物填埋场最初对周边房地产产生明显的负面影响，但随着政府决定将其废除后，影响减弱，房地产市场很快复苏[9]。Bleich等人（1991年）研究了洛杉矶市费尔南多谷的垃圾填埋场的周边住宅价格，结果表明设计经营良好的填埋场所在区域与其特征相似街区相比，并没有太多差异[10]。

但目前国内关于垃圾填埋场对房地产价值的负面影响的研究并不多见。另一方面，根据国外的文献分析，垃圾填埋场的影响效应需要具体情况具体分析。所以本文以松江区吉貌固体废物填埋场为例，弄清该垃圾填埋场的存在是否会对周边的房地产价值产生影响，若有影响，其影响程度如何等问题。

1 研究区域概况

垃圾填埋场是消纳城市生活垃圾、使垃圾得以无害化处理的场所。垃圾填埋场垃圾处理方式一般可以分为卫生填埋、焚烧、发电等几种方式。根据我国目前的经济状况和今后城市生活垃圾的发展趋势，在相当长的时间内，卫生填埋法仍将是我国城镇生活垃圾处理的主要方法[11,12]。本文选取吉貌固体废物填埋场进行实证研究。

吉貌固体废弃物填埋场始建于2000年，分一、二期建设，总占地860亩，一期占地316亩，投资1.4亿元，2001年9月试运行，现有职工46人，日填埋生活垃圾为810吨。2007年12月29日在其西侧建设总投资约2.3亿元、日处理生活垃圾达千吨的松江废弃物综合处置厂（吉貌二期），该废弃物综合处理工程从2004年起着手调研和论证，并在2006年11月被列为区重点实事工程项目，同时还被国家科技部定为“十一五国家科技支撑计划重点项目”。建成后将成为全市第一大垃圾综合处理中心，有望在全市率先实现生活垃圾百分之百无害化处理。

中山街道管辖区域以沪松公路为界，西侧被划入松江新城，东侧为松江工业区；以沪杭高速公路为界，南侧为老居民区和松江工业区；北侧为街道产业规划发展区。具体可划分为4个区域：生产性服务业功能区、松江工业区北部分区、松江新城国际生态商务区、老居民区。而吉貌固体废弃物填埋场正好位于东侧工业区与国际生态商务区、服务业功能区两个敏感地块交界处。该街道北侧外生活垃圾卫生填埋场场界监测点除氨达标外，其余指标硫化氢和臭气浓度均不符合《恶臭污染物排放标准》（GB14554-93）中二级标准，超标率分别为58%和94%，最大超标倍数分别为2.2倍和3.4倍。垃圾填埋场厂界处环境空气质量现状不容乐观。据调查，该垃圾填埋场有雨污分流及防渗漏措施，废水处理设施运行情况正常，处置渗滤液160吨/天，地下水监测情况正常。该填埋场因厂界臭气超过国家排放标准被行政处罚，该地区附近的居民对此也有很大意见，特别是夏天和东风季节，恶臭不断。

根据之前国外研究，垃圾填埋场对周边住宅的影响基本都在2英里左右，即3.21km。根据上海市环境科学研究院在《松江区中山街道发展规划环境影响报告书》中的分析，填埋场和垃圾生化厂在夏天不利气象条件下，若气温上升每增加10℃，生化反应速度将增长1倍，臭气浓度也会大大提高。要达到硫化氢和甲硫醇的环境质量标准，需要2km以上的距离，氨在预测区域才能够全部达标。由于该地区规划开发较晚，楼盘数量相对不是很多，特别在2km以内的住宅样本数据几乎没有。所以将研究范围扩展到2km之外，选取位于1.5km，2km、3.5km和4km的住宅。考虑到垃圾填埋场的特点和地理位置（资料显示东风季节对该地区影响较大），本文选择的研究区域及住宅样本大部分位于该垃圾填埋场西侧。根据以上情况，选择的研究区域范围以及研究的住宅样本见图1。

图1 研究区域Fig.1 The research area

2 资料收集与研究方法

2.1 资料采集

本研究中，假设：面积较大的垃圾填埋场被等同于圆形分析；被调查的住宅小区根据搜房网地图上箭头的位置视为一个点。

本文选取距离垃圾填埋场4km以内的住宅二手房交易价格数据作为样本。根据房价网上2007年到2011年3、6、9、12月份每周发布的二手房均价数据记录下来，由于该地区的住宅建造时间比较新，所以有些小区的数据只有最近几年的。将各月的周数据取平均值作为该月的价格，求出每个月相对于前一个月的增长率作为指标，可以消除量纲的影响。

本文数据采集方式主要是：（1）研究范围内住宅每周的价格走势情况、基本交易数据和小区各项指标评分均来自房价网的小区百科（http://sh.fangjia.com/）。它是独立于政府统计机构和行业监管机构外的第三方数据发布渠道，在房地产行业中，已经成为了非常具有公信力和美誉度的品牌。房价网每周都会发布二手房的均价，考虑到研究区域内的楼盘较新较少，基本没有老式住宅，所以选取2007年至今的数据。共采集了17个普通住宅小区二手房均价和松江新城东部的均价，分别取每年四个季度3、6、9、12月每周的数据。剔除了复式、别墅等其他形式的住宅。住宅小区与垃圾填埋场的距离，利用Google地图的测距功能来完成。（2）住宅小区的位置和基本情况数据来自搜房网（http://esf.sh.soufun.com/）。（3）不同户型的数据来自安居客（http://shanghai.anjuke.com/）。安居客不仅提供小区的单价，并按照户型的不同分别统计了交易数据。

2.2 研究方法

（1）市场比较法：是最常用的也是国外通用经典估价方法之一，将待估对象房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似的房地产的既知价格，通过交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等，最后得出待估房地产最可能实现的合理价格。基本公式：Va=V×K1×K2×K3×K4，Va为修正得到的比准价格；V为成交价格；K1、K2、K3、K4为修正系数。

（2）Hedonic住宅价格法：认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征（或品质）数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化[13]。基本模型为P=f(x1,x2,x3,…,xn)，其中x为影响住宅价格因素，通过回归分析获得模型的参数估计，得到属性的隐含价格。

（3）收益还原法：通过预计估价对象未来的正常纯收益，选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格。基本公式为V=a/r，V为土地价格，a为土地纯收益，r为土地还原率。

3 垃圾填埋场周边地区住宅价格的空间变动分析

根据房价网并结合实地调查情况，对各小区的出行便利、生活配套、学区、升值潜力、开发商、医疗、小区环境的各项指标评分，作为影响住宅价格的因素，来修正已知的价格数据。出行便利是指周围地铁站或公交车站的情况；生活配套是指银行、邮局和商店等的情况；学区是指周围学校幼儿园的情况；升值潜力是由房价网根据价格走势评估出来的情况；开发商是指该楼盘的开发商运营的情况；医疗是指周边医院的分布情况；小区环境是指根据小区建造年代、容积率、绿化率、停车位等硬件设施的情况。这几项因素包含了传统的区位、建筑结构、邻里环境等影响住宅价格的因素。各项影响因素满分为100分。由各项因素的影响百分比的乘积作为修正系数见表1。选取2010年12月的截面数据点，沿着辰花公路和广富林路一线，及其对应的1.5km、2km、3.5km、4km的样本，即中山苑、莱顿小城、保利西子湾、三湘四季花城的数据，分别乘以相应的修正系数，并作出折线图。由图2可知，随着离垃圾填埋场的距离的增加，价格越大。而且，在2km处斜率增大，价格明显增大，这与上述要使氨、硫化氢等环境质量达标必定要在距垃圾填埋场2km之外的结论相一致。沿谷阳北路一线，选取御上海、松云水苑、文荟峰景、和华庭绿景苑的修正价格，也绘制折线图，其随离垃圾填埋场的距离增加，价格变化并不规律，很有可能是因为距离差异不是很大，故变化不明显。另外谷阳北路一侧有地铁九号线通过，会分散了填埋场的影响。

表1 研究区域各小区评分Table 1 The score of each district in the study area

图2 到垃圾填埋场距离与修正价格的关系折线图（2010年12月）Fig.2 The graph of the relationship between the distance to the landfll and the corrected price

4 其他因素的影响分析

4.1 不同户型对价格的影响分析

根据安居客对不同户型的价格分类，为了消除时间价值的影响，选取2011年3月的截面数据。由于有的老式小区户型相对较少，剔除松江中山苑和天虹四村两个小区。考虑到板块间的价格差异，一并剔除了泗泾板块的小区。选取以下10个小区的总单价和不同户型的价格数据（表2和图3）。

建立yi=β0+β1x1i+β2x2i+β3x3i+β4x4i+εi的多元线性回归模型，其中y是小区的单价，X1～X4是不同房型的价格。

回归模型为y =Aβ+ε，用最小二乘法求得的回归参数估值为β =(ATA)-1ATy，则多元回归方程为y =Aβ，残差估值为ε = y -y = y -Aβ。

用Matlab软件进行线性回归，得出的回归方程如下

y = -0.4065-0.0023x1+0.002x2+0.0094x3+0.006x4

由残差分析图4中看出，并没有异常的点，选取的样本数据合理。决定系数R2为0.98，F统计量为70.93，显著性概率为0.0001＜0.05，说明建立的方程总体有效，住宅价格与户型存在着相关关系。

表2 不同户型的价格Table 2 Prices of different types of houses

图3 各小区不同户型的价格柱状图Fig.3 The price of each district of different apartment layout chart

图4 残差分析图Fig.4 The chart of residual analysis

用t检验分别检验每个回归系数的显著性，在显著水平为0.1的情况下，t1=-2.25、t2=0.53、t3=7.69、t4=1.73，其中只有|t1|、|t3|＞t(5)=2.05；当显著水平为0.05的情况下，只有|t3|＞t(5)=2.57。可以认为影响垃圾填埋场周边住宅价格的与三室的房型呈正相关，与一室的房型略呈负相关，而对二室和三室以上的房型没有太大影响。由图5的住宅小区的价格与三室房型价格作出的散点图，并拟合曲线，可以看出随着三室房价格上升，住宅小区价格增加。

之前已经论述了垃圾填埋场会对在一定程度上降低周边房地产价值，根据结论可以得出随着住宅价格的降低，主要降低了的是三室房型的价值，而一室房型并不因此降低，反而可能会小幅上升。作者认为，对于一室房型而言针对的主要是购买能力较低的消费者，相对而言，他们可能为了生存需要，选择迁移到靠近垃圾填埋场的地区，宁可享受较低的价格而放弃其他附加价值。而三室房型针对的是具有较高购买能力的消费者，为了享受舒适的居住环境会有所选择或者主要是投资型房地产。

图5 住宅小区价格与三室房型价格的关系Fig.5 The relationship between residential price and the price of three-bedroom houses

4.2 交通因素的影响分析

交通因素对房地产价格的影响，可分为出入可利用的交通工具、道路状况、交通管制情况、停车方便程度和收费标准等。其中低碳、快速、大运量的轨道交通成为影响城市居民购房去向的重要因素。从研究区域也可以看出，多数住宅集中分布在轨道交通九号线沿线。

前面已经进行的分析是基于整体的，但是各个方向由于区域因素的差异，所受影响也会有所不同。因此，将区域因素相近的样本分组。根据样本分布的特点，提取部分样本并分成三组。第一组是论坛上对垃圾场意见比较大的四个典型住宅小区数据：莱顿小城、保利西子湾、三湘四季花城和御上海。第二组是相对靠近地铁九号线的五个典型楼盘，到最近的地铁站点平均距离为1.1km。第三组是在距离垃圾场2km范围内，但属于泗泾板块的五个典型楼盘数据。用同样的方法作出折线图。由图6可见，与其所在的松江新城（东区）比较，可以看出两者都低于平均水平。松江新城（东区）的住宅小区平均增长率为7.18%，对垃圾场意见比较大的住宅小区平均增长率是6.30%，靠近地铁的平均增长率是7.02%。数据显示后者相对比较接近平均水平，但是靠近地铁的住宅小区还是受到了垃圾填埋场影响。另一方面，如果离站点过近，尤其是住宅，由于人流增加导致的喧闹以及交通工具运行的噪声等，也可能也会产生一定负面影响。而在泗泾板块的楼盘虽然本身有所振荡，但与松江新城（东区）板块整体变化不同，可以理解为板块间的差异，但总体价格增长率还是明显低于平均水平。

4.3 垃圾填埋场自身因素的影响

图6 各组增长率与填埋场所在板块的增长率的折线图Fig.6 The growth rate of each group and the growth rate of the block plate

一般来说，购房者在选购住宅时，就不会产生在垃圾填埋场附近购房的支付欲望。但是台北北投垃圾填埋场和八里垃圾填埋场却非但没有对周边产生负面影响，反而成了北投的重要地标、热门景点和环境教育基地，而且毗邻其他自然景区，台北市民骄傲地称之为“一座可媲美法国巴黎罗浮宫前之金字塔的建筑艺术品”，这无疑会带动周边房地产的价值。这两家垃圾填埋场都是焚化类填埋场，通过成熟的技术处理垃圾、控制监测污染排放、利用热量回收发电回馈社区建设。在垃圾填埋场中，有2000年正式对外开放的全世界第一座焚化厂烟囱上建造的旋转餐厅和观景台。此外，温水游泳池、社区幼儿园、运动场等基础设施也相继对外开放。市民不仅可以监督和参观焚化厂的工作，而且可以凭周边居民身份证免费享受这些设施。通过智能化的创新型的改造，使垃圾填埋场可以与周围环境融为一体，已经成了社区重要的组成部分[14]。国外像加拿大和新加坡这样的国家，将垃圾填埋场改造成大型绿地和人工湿地，在处理垃圾的同时又形成一个新的景观[15,16]。所以，虽然目前垃圾填埋场对周边房地产主要带来了负面影响，但是可以想象，未来随着垃圾填埋场功能的拓展，它不仅仅是传统意义上的处理垃圾的场所，更要担负起开发新能源，社区联动的责任，说不定在将来还会成为带来正面效应的影响因子。

5 结论

（1）垃圾填埋场对周边地区住宅价格具有一定影响。总体低于平均水平，整治后有小幅上升的趋势。

（2）从空间上看，随着离垃圾填埋场的距离减少，周边住宅价格增长率降低。

（3）垃圾填埋场的住宅价格与房型有一定关系，与三室的房型呈正相关，与一室的房型略呈负相关。

（4）房地产价值是受多种因素影响的，由于该研究区域有地铁9号线经过，可能冲减了垃圾填埋场所带来的负面效应。

（5）通过分析可知，街道规划和定位必须重视松江工业区北部分区、松江工业区东区中部分区、生产性服务业功能区三个工业地块与国际生态商务区、居民区两个敏感地块交界地区环境冲突的预防，关注其与周边地块的协调发展。

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The impact of landflls on peripheral housing prices

SHI Yu-Guang
(Shanghai University of Political Science and Law)

This article, using Jimao Landfll in Shanghai's Songjiang District as a case study, analyzes the temporal and spatial characteristics of the surrounding residential properties. The results show that landfills impact the values of the surrounding houses. Overall, housing prices are below average, although they tend to rise slightly after renovation. On the other hand, as distance from the landfll decreases, so does the price growth rate of surrounding residences. Housing price is related to types of rooms in a house, which has a positive correlation with three-room houses but a slightly negative correlation with one-room houses.

real estate economy; residence value; environment effect; landfll

F293.35

A

2095-1329(2016)04-0038-05

10.3969/j.issn.2095-1329.2016.04.011

2016-09-19

2016-11-26

施宇光(1996-),男,专业方向为金融法学.

电子邮箱: geraldward@qq.com

联系电话: 13127575815