服务式办公室发展制约因素分析

□文/陈 奇 余 忠

（福建农林大学管理学院旅游学院福建·福州）

服务式办公室发展制约因素分析

□文/陈 奇 余 忠

（福建农林大学管理学院旅游学院福建·福州）

通过对服务式办公室行业发展现状与特点的梳理及分析，认为服务式办公室行业存在利润来源不确定性大、融资渠道受限、市场管理难度较大、跨地区经营服务式办公室租赁的难度较高等问题，并提出企业应注重从产业链的整合中寻求新的增长空间、重视品牌经营、增强企业实力，政府应创新金融产品以拓宽企业融资渠道、建立健全政府支持体系以规范市场运作等建议。

服务式办公室；联合办公；盈利模式；商业模式

原标题：服务式办公室发展的制约因素分析

收录日期：2016年8月1日

一、服务式办公室的兴起

服务式办公室也可称为商务中心，是指全装全配的可供出租的办公室，为客户提供灵活租赁和高附加值的商务外包服务，包括前台公共秘书、访客接待、会计做账、公司注册以及代办其他事务等。

20世纪70年代末期，服务式办公室开始在美国兴起，由于其提供的一站式服务能使企业专注于核心业务的运营，提高了企业的时间效率，在欧美等经济发达国家备受追捧。2005年左右，国外商务中心运营商大肆进军中国市场，在北京、上海等一线城市设立连锁机构进行运作，并在国内房地产盛宴中一步步成长和壮大，中国由此开始接触了解服务式办公室。随着写字楼价格虚高、空置率逐年上升等现象的出现，国内房地产商和房地产服务商开始纷纷将目光转向服务式办公室这一简单的商业机会，借鉴模仿其运作模式，服务式办公室得到大面积推广。近两年，随着国家对大众创业创新的大力倡导和鼓励，服务式办公室的市场需求急速增长，从北京、上海等一线城市向厦门、南京等二三线城市蔓延，市场规模进一步扩大。

二、服务式办公室的发展现状和特点

（一）服务式办公室发展现状

1、服务式办公室的市场规模。服务式办公室的发展在欧美国家已经比较成熟，品牌在长时间的市场磨砺中得到了品质的提升和巩固，形成了跨越地区的品牌效应。以雷格斯为例，拥有2，000家商务中心，分布于全球104个国家750座城市中，为客户提供高品质的办公空间，雷格斯的优质服务为其赢得了丰富的客户资源，有超过一半的世界500强企业和跨国公司选择与雷格斯合作。目前，中国的服务式办公室市场还处于发展期，北京和上海等一线城市的市场规模较大，也较为成熟。截至2016年3月份，上海知名品牌所开设的服务式办公室地点已经超过了120个，在三年中增加了91%，在所有城市中位列其首，北京则达40多个。据相关统计显示，中国的服务式办公室市场在亚太区服务式办公室市场中位列首位，至今有超过225个服务式办公室，极具发展潜力。

2、服务式办公室商业模式类型。目前，中国市场上的服务式办公室出现了三种主要经营模式：一种是单纯的联合办公空间，开发商持有物业并运营，提供柔性的办公空间，以租金为主要收入来源，其客户类型主要是办公地址变迁过渡使用的企业和特定项目需求者；第二种是开发商仅作为物业持有者，不参与运营，由运营商采用承租改造方式获得办公空间，租给有需要的客户，挣取其中的租金差，即所谓的“二手房东”。同时，运营商还提供孵化服务，对入驻公司进行创业指导，并从中获取股权收益，此类商业模式的收入来源则比较多元化，除了租金和股权收益还包括过程中提供的增值服务费用等等，主要面向中小微私营企业、初创型企业以及新市场开拓者招租；第三种则是类似于传统的孵化器，以投资入驻企业为主，该模式基本上是不收取入驻公司租金的，以投资回报为主要利润来源，适合创业型企业入驻。

（二）服务式办公室的特点。相对于传统写字楼的经营模式而言，服务式办公室的经营模式发生了革命性的变革，主要体现出以下四个方面特点：

第一，从重资产到轻资产的变革。房地产业属于资金密集型行业，传统模式下开发商从项目开发到公开招租不仅需要经过一个漫长的运作周期，并且需要投入大量的资金，而服务式办公室的运营商通过与开发商合作获得办公空间并进行业务改造升级，极大地缩短了运作周期，可以快速地回笼资金。

第二，产品形态的改变。一方面传统写字楼以面积为租赁单位，而服务式办公室以工位为租赁单位，增加了办公空间的灵活机动性；另一方面伸缩自如的租赁期限和租赁标的，可以随时迎合企业需要，减少因商业计划或目的变化带来的损失。

第三，从“拥有”到“共享”的转变。在服务式办公室模式下，会议室、茶水间等不再是客户的私有财产，而是由运营商以公共资源的形式提供，客户根据需要付费使用。从拥有到分享的转变，对客户而言，可以有效地降低企业的开发成本；从运营方的角度来看，资源通过租赁循环使用，边际成本趋向于零，可为企业获得更大的市场。

第四，从办公空间到服务的变革。传统模式所提供的仅仅是作为企业基本需求的办公空间，而服务式办公室则以服务性为主。运营商提供的一站式服务在帮助企业降低初期投入成本的同时，也可以帮助租客降低创业门槛，提高时间效率，加速其事业的发展进程。而对运营方而言，由于客户的后续发展运营商都有参与其中，从而形成客户黏性，为运营商奠定了客户资源基础。

三、制约服务式办公室发展的因素分析

（一）利润来源不确定性大。本文第二部分介绍了服务式办公室市场出现的三种商业模式，相应的产生了三种盈利模式，除了基本的以租金为主业收入外，还包括服务费、VC投资等等，但这些模式如何持续赚钱还没有一个清晰的答案。一方面服务式办公室的商业模式运营核心在于，在CBD等黄金地段以低折扣获得办公空间，装修改造后散租给目标客户，并提供各种增值服务，租金差是其盈利模式的主要支撑，而帮助入驻企业提高时间效率，降低创业门槛是服务式办公室的核心吸引力，但由于包含了地理位置和增值服务等因素，服务式办公室的收费并不低，北京服务式办公室最低价为3，800元/月/工位。而中国服务式办公室的目标客户多为中小微企业以及初创型企业，他们更倾向于选择价格便宜的办公产品。显然，现有模式下的办公产品难以满足客户的需求。租金和办公位置的关系难以协调是该模式的一大弊端；另一方面所谓的财税代理等增值服务费用是否能为企业带来利润也没有明确答案，由于现行代理机制的不完善，导致运营商与入驻企业的利益较难弥合，入驻企业是否愿意将生意交给他人打理尚不得而知。再者，为了降低运营成本，这些企业并不愿意挪出过多的额外成本来支付运营商提供的各种专业服务。

（二）融资渠道受限。服务式办公室的初期运营需要投入较大量的资金，来源显然以融资为主，而融资渠道受限却阻碍了服务式办公室行业的发展。首先，服务式办公室行业作为轻资产企业，是不拥有物业产权的，传统银行贷款则需要企业提供抵押资产来保护自身利益，从而使得运营商因没有抵押资产而无法通过融资申请，在一定程度上影响了服务式办公室市场的扩张；其次，金融机构为了避免风险，需要企业提供信用信息。服务式办公室行业属于新兴行业，市场扩张较快，总体呈现数量多、规模小的特点。管理制度不健全，财务制度不规范、不透明等问题比较严重，导致企业信用水平偏低，从而难以满足金融机构的信用要求；最后，我国金融机构金融产品单一、没有针对各行业的特点创新相应的支持体系，在一定程度上影响了服务式办公室融资渠道的建设。

（三）跨地区经营服务式办公室租赁难度较高。纵观我国服务式办公室市场，区域特征非常明显。形成以北京、上海等一线城市为聚集地，二三线城市零散分布的总体格局。究其原因主要有两个方面：首先，我国经济发展不平衡，地方历史文化差异大，导致服务式办公室模式不能进行简单复制，定位难以把握。一方面区域经济的发展水平决定了所在地区是否存在租金差以及较好的创业环境与创业氛围，这些需求是服务式办公室盈利模式的支撑；另一方面不同地区的历史文化特点会导致客户群体在对联合办公这种新的办公概念的接受和理解上出现偏差，特别是对于二、三线城市的中小微企业来说，使用一次会议室付一次钱的商务做法是不经济的。一是出于对市场情况的了解，他们更倾向于在当地寻找符合自己需求的办公场所，通常也比较容易找到；二是他们潜意识认为“拥有”自己的办公室会显得更正规，特别是有客户或有面试者的时候，从而较少选择服务式办公室；三是我国服务式办公室的知名企业较少，品牌效应低，大多数运营商只在特定区域和城市进行运营，盲目地进行跨地区经营，同质化的产品以及客户资源的稀缺将导致企业缺乏竞争力，从而影响盈利能力。

（四）市场管理难度较大。由于中国服务式办公室市场正处于发展期，中国并没有出台针对规范服务式办公室市场的明确的法律法规，从而出现市场鱼龙混杂、乱象丛生的现象。首先，对入驻企业的把关较难，导致入驻的企业参差不齐，对运营商而言，许多代理业务如财税代理的风险难以把控，在代理业务上容易成为不法企业的“违法工具”，严重破坏企业形象；其次，服务式办公室行业门槛较低，导致市场竞争激烈。一方面各个运营商以价格战作为竞争手段，容易打乱市场，破坏行业形象，甚至有很多公司打着服务式办公室的旗号搞起了办公面积的拆分游戏，改变了服务式办公室行业的本质；另一方面市场的过度扩张可能会降低企业的入驻率，从而导致企业经营亏损，面临倒闭。此外，由于缺少管理经验，许多运营商都存在管理不规范的问题，乱收费扣费的现象屡见不鲜。

四、促进服务式办公室发展的对策建议

（一）整合产业链，增加企业利润。一般情况下，服务式办公室以“承租—散租—服务”模式获取利润，产业链短、增长空间少。产业链的整合能为企业带来新的增长空间，扩张上下游产业可以降低企业成本，增加利润。一方面购买优质写字楼，扩大企业资产规模。从租房到买房的转变给企业带来的不仅仅是租赁工位产生的营业额，还包括写字楼的升值空间，从原来的股本挣钱到引进负债，通过负债挣钱，增加企业利润；另一方面扶持入驻的中小型企业，择时进入资本投资，将入驻公司的项目转变为资产端。业主作为创业者和中小型企业的创业联盟者，比其他资产投资管理公司更了解入驻的创业者和中小型企业，并且更具有信任感，对这些中小型企业进行评估，包括他们的经营范围、项目发展空间、潜在市场，客户对象等，针对有潜力的公司或项目，协助其进行市场推广、项目对接与金融服务，并择时对其进行资本投资或协助进行资本融资。此外，将现有产业与相关领域结合既是一种创新，也是产业链的拓展。以wework为例，在市场还在办公领域这片红海中厮杀时，wework已经打算将业务从办公领域延伸到生活居住领域中，为客户提供办公、生活一体化服务。有言论称，到2018年，新业务能为公司带来占整体收益21%的收入。

（二）创新金融产品，拓宽融资渠道。从企业自身角度出发，与开发商合作，让开发商以股东身份入股企业。一方面对于服务式办公室运营商而言，开发商的入股本身就是一笔资金来源，可在一定程度上增加企业资产，促进企业发展；另一方面开发商拥有物业产权，可以作为抵押物进行银行贷款，能够帮助企业拓宽融资渠道。从政府角度出发，针对服务式办公室行业主要以服务为主，缺乏房产的物业产权作为有效抵押物的特点，政府应加强与金融机构的沟通协作，积极鼓励金融机构通过创新发展适合服务式办公室行业的金融产品，鼓励股权和经营权质押，满足其多样化的融资需求。

（三）重视品牌经营，增强企业实力。品牌经营不是简单的复制粘贴，而是要以创新的理念与当地实际相结合，跨越由地域间文化底蕴及经济差异带来的阻碍。一是注重品牌的管理与延伸，将品牌与更多的产品联系在一起，突破地域与行业的限制，着眼重点区域市场，打造样板市场，进行兼并和重组；二是借力知名品牌，与知名品牌合作。大品牌的运营商拥有强大的客户资源及销售网络，可以形成跨地区的品牌效应，企业应灵活结合知名品牌的优势扩大自身的客户资源与营销渠道，降低推广成本，从而扩大企业的规模和实力；三是建立有效的传播机制，宣传服务式办公室便捷、灵活的形象，让服务式办公室的概念为众人所熟知，从而扩宽市场。

（四）建立健全政府支持体系，规范市场运作。服务式办公室市场还处于发展期，面临众多的风险与障碍，必须设定一种有效的机制和相应的制度安排，政府支持体系至关重要。一方面政府能够通过明确的法律法规来对服务式办公室市场进行有效的间接调控，加强市场监督，防范系统性风险；另一方面政府能够通过它来贯彻“大众创业、万众创新”的政策意图，可见政府机构支持和政策鼓励是服务式办公室市场发展的重要保证。支持体系的完善程度，直接关系到服务式办公室市场体系建设的推进力度和规范化程度，而只有在规范的市场环境中，优越的产业才能继续演绎它的精彩。

主要参考文献：

［1］沈伟民.中国的“雷格斯”们［J］.经理人，2016.1.

［2］朱丽.雷格斯“灵活办公”时代来了［J］.中外管理，2015.9.

［3］朱旗.服务型办公室：中小微企业崛起的“孵化器”［J］.住宅与房地产（综合版），2012.6.

［4］刘立民，刘百宁.破解金融支持现代服务业发展的困局［N］.金融时报，2013.3.11.

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