浅谈成本管理在房地产企业的应用

刘 静

宁夏长河湾投资置业有限公司

浅谈成本管理在房地产企业的应用

刘 静

宁夏长河湾投资置业有限公司

现阶段，建筑行业发展速度很快，已成为我国经济结构中的支柱型产业，对促进我国GDP增长有着不可忽视的影响力。而在当前严峻的市场环境下，房地产企业承担的市场竞争压力也越来越为沉重。房地产企业想要在激烈的市场竞争中占据有利地位，必须要不断加强项目管理和成本控制，保证工程项目建设施工质量达到预期设想，缩减工程项目建设成本投入，为企业带来更多的经济效益。基于此，本文将着重分析探讨成本管理在房地产企业项目的应用措施，以期能为以后的实际工作起到一定的借鉴作用。

房地产；成本管理；措施

1 房地产企业项目管理及成本管理原则

1.1 全方位的管理原则

项目成本管理包括项目建设的各个方面，不仅包括施工管理的全过程，还包括完整全面的成本控制管理。成本管理不仅仅是管理者的工作，所有参与者都必须意识到成本控制的重要性并将此融入到具体工作当中，成本管理应该协调合作，业务，采购，财务，技术等各个环节，避免碎裂。

1.2 责、权、利一致的原则

企业应建立并实施严格的责任、权利和利益一致的成本控制体系。根据各自的管理职责，完善企业的各项管理功能。首先，成本控制体系自上而下逐层实施，明确界定各部门在系统中的作用，明确每个员工的工作职责和工作范围。其次，各部门积极有效沟通，这样，既能使其充分有效地履行各自的职责，又避免了因沟通不畅导致的一系列问题；最后，使用有效的员工激励政策，调动员工的积极性和主动性，使项目成本管理工作能真正落实到细节。

1.3 质量成本、工期成本、安全成本控制并重原则

目前，大多数企业的成本目标和成本管理工作仍仅限于狭窄的资源成本降低。例如，许多建设项目仅在材料费，人工费等成本控制日常开支，但却忽略了设计成本，进度成本，安全成本、造价成本和其他外延成本管理。虽然较好地控制了施工成本，但项目的总成本却得不到最有效的控制，有时反而导致总成本的增加。

1.4 动态管理原则

项目实施过程中，内部和外部因素会随时间而变化，如场地条件，市场供应情况的变化，政策的调整等。这就需要在成本管理全过程敏锐观察，积极应对，根据变化不断进行相应的调整，与项目建设开发的步伐协调一致，及时发现问题并提出解决方案，使项目顺利推进。

2 房地产企业项目管理及成本管理措施

2.1 建立成本管理责任体系

为在施工过程中对建筑成本进行有效管理，需要建立系统的成本管理责任体系，明确到人、责任到位，使各级责任人具体对某个环节负责。严格责任制的落实能够有效减少各种不必要的开支。在压力下工作能够使项目各级负责人更加明确自身职责，以身作则，保证施工的正常运行和项目的合理推进。

2.2 制定项目成本控制方案

制定卓有成效的项目成本管理方案来对项目进行细致、具体、有效的控制是建筑成本管理的有效途径。方案制定的终极目标是对项目成本进行有效的控制，成本估算是必不可少的初步环节。在估算的前提下制出可行的成本支出方案，方案应包含项目各个环节的具体支出安排。当然对于成本数据的分析和处理也是方案制定过程中必需的步骤，预算方案是工程核算的前提。成本控制方案就如同建筑的蓝图，起着计划书一样的作用，对于成本控制意义重大。

2.3 施工阶段要加强成本控制

要对施工合同加强管理，降低索赔情况。房地产住宅项目施工过程中，成本控制关键是有效控制工程变更，特别是业主方必须加强主动监管工作，严格地审核项目变更内容。对于工程项目变更，必须全面进行研究与审核，在全面考虑工程的功能性、美观度的同时，还要考虑到其经济性，并降低因工程项目变更导致的工程费用开支，避免项目变更造成整体成本的失控；加强施工材料、设备、人员编制的控制，避免成本的浪费。对于施工材料来说，必须严格把控质量关，并在详细研究设计图与现场施工情况的前提下，根据施工进度进行材料的采购。避免过多的库存，导致后期材料剩余造成成本的浪费。另外，对于怕湿潮的一些材料，尽可能就近选择资质较好的供货商，随用随进，避免因材料受潮无法使用导致成本的浪费。对于施工机械等设备，要在详细分析施工量的基础上，购置设备。如果就近的两个项目机械设备可以相互调用，在不耽误工期的前提下，减少机械设备的采购量，降低机械设备的购置成本，还要加强设备的日常检修工作，避免因设备问题造成延误工期，增加成本支出。另外，人员编制必须科学合理，既要确保工期进度，还要避免人力资源的浪费。这就要求工作人员必须掌握具体的施工情况以及施工的进度，对工程中的各个分项目制定科学合理的人员编制，避免人力资源成本的浪费。

2.4 加强竣工阶段成本控制

房地产住宅项目竣工阶段，要做好工程款结算工作。这个过程当中，必须按照有关法规以及合同的要求，严格地审核竣工决算工程量，并落实联系单签证费用，使审核结算可以将工程建设项目的实际造价体现出来。竣工阶段加强成本控制，可有效地降低企业运营的成本，使企业的经营风险降低，获取到最大化的利润，实现企业的经济效益。

总而言之，无论是经济发展速度还是人们生活质量都在不断提升，对项目建设的要求也越来越高。房地产企业需要不断加强项目管理力度，在保障工程建设施工质量的基础上，降低项目建设总成本，为企业带来更多的经济效益和社会名誉。项目管理人员需要对以往项目管理和成本控制中存在的不良问题进行深入分析，极力避免今后的项目管理中出现类似问题，促进项目管理和成本控制水平提升。

[1]李颖.目标成本管理在WZ房地产企业的应用研究[D].吉林大学，2015.

[2]赵千里.全过程成本管理在HFTY房地产项目中的应用研究[D].山东大学，2015.

[3]安雪玮.中小型房地产企业项目成本协同管理的研究[D].重庆大学，2015.