促进我国房地产市场供求平衡的对策

龚龙飞

广西大学商学院

促进我国房地产市场供求平衡的对策

龚龙飞

广西大学商学院

本文分析了我国房地产市场供给与需求的背景和其中存在的现实问题，分别房地产市场的需求、供给、制度建设三个方面提出针对性建议，需增加房地产市场供给与需求的有效性，在完善立法提供制度支撑的前提下促进我国房地产市场供求平衡发展。

房地产市场供需；制度；政府

一、我国房地产市场供求背景

房地产市场的发展平衡问题是中国走向现代化过程中不能回避的社会现实问题，我国社会经济在逐步发展过程中房地产市场的供需均衡问题随着社会形势变化也在发生改变。在市场经济发展过程中，房地产市场发展离不开政府进行宏观干预，并借以此促进健康协调发展。

房地产市场供需问题是我国进行社会主义现代中不可忽视的民生问题。首先，吃穿住用行中的居住问题，与党提倡的“住有所居”相呼应，这是设计到社会经济正常运行的关键问题。其次是我国实行房地产市场商品化以及新的城镇化政策，会进一步刺激房地产市场过热，而且也会使得房地产供需均衡的发展模式变化。最后促进房地产市场供需平衡是一个同就业、行业、内需、投资等密切相关的综合性问题，因此有必要加强政府的宏观干预。

二、我国房地产市场供需现状分析

从房地产需求角度来看，目前房地产虚假需求过大房地产需求主要由刚性需求、投资需求和投机需求构成。刚性需求，主要是指居住的生存空间。投资需求是指将房子作为不动产投资，获得长期性投资的增值收益，这也跟我国投资渠道狭窄有关。投机需求是指在短期内通过房产买卖赚取差值收益，易导致房产市场泡沫。我国最近几年的房价迅猛攀升的主要原因之一就是投机需求与投资需求过于旺盛，导致房价上升，房价上升又进一步刺激投机需求和投资需求，同时与刚性需求交织在一起，导致房价和房产需求螺旋加速上升的结果，浙江温州的房地产炒房团就是例证。

从房地产供给角度来看，目前我国房地产供给不足，自朱镕基时代房地产供给仅有市场一条。房地产市场中，地方政府控制土地的总供给，地方政府是土地唯一供给者，通常开发商经济实力和社会资源雄厚，数目不多房产开发商共同经营，形成了房地产寡头市场。开发商以盈利最大化为目的，贪婪的资本本性，促使其通过各种手段，减少房屋供给。房地产供给房屋结构不合理、供给渠道单一，导致房屋供给减少，同时随意抬高房价。可见，一方面是房产供给的减少，另一方面是房产虚假需求的加速上升，这两者必然导致我国房地产市场供需失衡。

从房地产市场制度供给角度看，目前我国房地产市场制度供给不足。征收房产税一直停滞不前、对地产商监管不力、房价失控的问责机制和管控房地产市场运行完善的指标体系不健全等。再加上房地产政策碎片化及地方政府执行力不足等，其根本原因是地方政府为了自身利益不愿打压房地产市场发展。房地产市场信息披露机制基本为零，例如房地产成本、供需、土地转换、竞标等，使得存在严峻的信息不对称，这就导致官商形成的“利益共同体”出现勾结，让百姓处于更加不利的地位。

三、我国房地产供需均衡的路径探讨

针对目前我国房地产市场出现的问题，政府作为重要的市场经济主体，在房地产市场发展过程中，政府的规划举措、房地产企业的战略转型以及消费者的可支付能力等，在这些问题中，政府作为社会管理者，有责任维护房地产市场秩序，制定并完善房地产市场的相关政策，政府应从供需两方面和制度制定完善的角度考虑，促进我国房地产市场健康发展。

第一，调控房地产需求。主要是抑制投机需求和投资需求。一浪高过一浪的房价暴涨的主要推手就是房地产投机和投资，加大投资者的投资成本，在一定程度上抑制投资性需求。从住房的需求潜力出发，探索新型城镇化下住房供需均衡的实现路径。要提高房地产市场的有效需求，必须增加潜在需求，再将潜在需求尽快转化成有效需求; 应当支持居民自住和改善型住房消费，抑制投机型购房。分流刚性需求是治本之策，建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，尤其是保障性住房，可以有效的满足部分刚性需求，某种程度上解决需求危机。努力实现房地产市场的有效需求。

第二，促使房地产供给多元化。快速扩大政府供给数量，迅速扭转房地产市场单一供给主体的局面，保证政府在房地产市场中的价格主导作用，实现政府供给和市场供给并举，商品房、公共租赁房共存的局面。加强市场监管，整顿不均衡的房源供给，大规模地推进保障性安居工程的建设，应该调整住房保障的总量"结构"层次，保证中低收入家庭和农民工的基本居住需求。从根本上讲，增加供给是解决问题最为直接的方法。土地是房地产市场最基本的要素，在城市建设用地日益匮乏而农村土地流转制度僵化的现实下，解决房地产供给问题的核心在于解决土地供给问题，转变土地利用方式，进行征地制度改革是均衡路径的致力重点。努力实现房地产市场的有效供给。

第三，建立动态房地产供需平衡机制。中央政府和地方政府应该明确房地产供给的目标和任务，并分解到年度、季度指标，确保房地产供给目标的落实。通过政府增加供给和抑制需求，达到房地产供需的平衡，并对房地产市场的运行状况进行跟踪和评估，并适时进行干预，保证房地产市场健康发展。企业和消费者分别承担着为社会提供房地产市场供给以及房地产市场需求的重要责任，在新型城镇化的推进过程中，尤其是房地产企业应努力促进自身的战略转型，优化自身的投资行为，从而获得价值的提升，为城镇化与房地产业的均衡协调发展助力。

第四，是完善有关房地产制度建设。首先是改革房地产税收政策，进行房地产市场的税费改革。我国房地产税费转型主要包括：一是房地产税费征收转型，通过费改税，把目前房地产税费并存转型为规范的房地产税收；二是房地产税收结构转型，调整房地产税收环节，把重流通环节征税转变为重保有环节征税；三是房地产税转变为地税的主要税源。这样可以促进房地产健康平稳发展，保证房地产税源稳定增长，从而实现地方财政的可持续增长。其次是实施行政问责机制。对地方政府有关官员绩效考评应该把该地区房地产供给状况作为重要考核指标，明确控制房地产在地方GDP 构成中的比重指标，明确地方房价指标，对于不作为或执行不力的地方政府官员，应该予以惩戒。再次是要对进入房地产市场的资金流进行严密的监控，设置房地产市场资金流动预警机制，避免房地产市场资金泛滥成灾。防止房地产市场出现大的动荡，从而给国家经济发展带来波动。最后是国家应该对我国房地产进行立法，出台一部《房地产法》，把有关房地产的审批、生产、销售、消费、税收、信贷、监管、问责等问题和房地产市场中各有关主体的权责利等问题，用法律给予规制。

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