房屋测绘面积与规划面积差异问题分析研究

王晓洁

摘 要：房地产中房屋面积与价格密切相关，但实际中房屋规划面积则与实际测量面积存在一定差距，而这些差距极易导致矛盾与纠纷的出现。因而，为实现对房屋的更精确测量，对房屋测绘面积和规划面积间存在的差异问题进行探讨极为必要。本文就房屋各类面积相关概念、测绘面积和规划面积出现差距所带来的严重影响、差异出现的原因及相应的解决措施加以探讨，以期为我国房屋面积的准确测量提供参考。

关键词：房屋规划面积；测绘面积；差异问题分析

1 房屋各类面积基本概念

1.1 房屋使用面积 所谓房屋使用面积指的是房屋户内所有能够使用的净空面积，按照房屋内墙线的水平投影进行计算。房屋内的柱、墙等结构面积及保温层面积不包括在内。

1.2 房屋建筑面积 所谓房屋建筑面积指的是房屋外墙勒脚以上各层外围的水平投影面积，主要包括阳台、地下室、挑廊及室外楼梯，具备上盖、结构较为牢固，层高不小于2.20m此类永久性建筑。而成套房屋其建筑面积则包括套内的建筑面积与分摊面积，其中套内建筑面积为套内使用面积、墙体面积与阳台建筑面积三者之和。

1.3 预测面积 所谓预测面积指的是商品房期房的销售中由房地产主管机构所认定的具测绘资质的房屋测量机构根据国家相关规定、规划部门已审批的施工图纸、国家房产测量规范及实地勘测来对尚未竣工房屋的面积进行预先测量所得面积[1]。预测面积是开发商合法销售房屋的面积依据，且开发商还可将其用于前期宣传，也可将其用于预销售或商品房的网上备案。

1.4 实测面积 所谓实测面积，指的是房屋在竣工验收后由通过相关部门认证且具有房产测绘资质的测绘单位按照房屋竣工图纸、《房屋测量规范》、变更图纸及预算数据等来对房屋实施实地勘测、绘图与计算所得出面积。实测面积为购房者进行房屋所有权证、房款结算、他项权证及物业费结算的重要依据。

1.5 产权面积 所谓产权面积，指的是产权主所拥有的房屋所有权的建筑面积，由直辖市、市或者县房地产的行政主管部门进行登记确权认定。

2 测绘面积和规划面积出现差距所带来的严重影响及原因分析

2.1 测绘面积和规划面积出现差距所带来的严重影响分析 我国房产所有权登记主要依据房屋面积进行确定，由房屋形状、大小来对房屋的空间属性进行确定。理论上讲，不同测绘单位对同一栋房屋进行测绘时房屋质量与测量的面具有一致性，但因房屋规划与房屋测绘着眼点不同，因而规划面积和测绘面积也会出现差异。平常实践中，若房屋规划面积大于房屋测绘面积，则预售房屋面积小于预期，从而对开发商利益造成影响。

2.2 房屋规划面积与测绘面积二者存在差异的原因分析

2.2.1 图纸变更及数据采集所产生的差异。图纸变更是房屋规划面积和测绘面积出现差异的重要原因。房地产进行面积规划时主要通过施工图纸完成，在确认公用面积及采集数据方面均缺乏直观感受与认识，致使实际操作中可能不适用。此外，房屋设计较为复杂与多样，后期大部分数据均是经过现场实际测量来完成。房屋建设过程中因某些原因导致房地产开发商需变更图纸设计，如此便导致实际测量面积与设计面积出现差异。

2.2.2 技术原因所产生的差异。当前房地产测绘市场测绘单位水平存在一定差距，而相关法律也存在相互矛盾之处，使得房屋测量过程中对质量重视不足，且未能按照相关规定进行测量，再加之设备仪器较为落后，进而导致规划面积和实际测绘面积存在差异。此外，相关法规政策尚不够完善，技术水平尚不能与现代化建筑的建设速度相适应。而且，部分特殊建筑其建筑面积缺乏相应技术支持，进而在一定程度上导致房屋实际测量面积与规划面积二者之间存在差异。

2.2.3 施工过程所产生的差异。由于施工过程中的种种原因，比如，有时未完全按照图纸进行施工、施工中放样误差严重等均可能导致房屋规划面积和实际测量面积二者之间出现差异。

2.2.4 竣工后公用空间变更。为满足居民生活需要，每栋建筑内通常会设定一定公用空间，比如，消防室、车库、仓库房、地下室、公用设备房等公用场所[2]。若上述公用空间在设计或施工时发生变更，则使得分摊面积被扩大或缩小，进而造成规划面积和实测面积产生差异。

3 消除或缩小房屋测绘面积和规划面积二者差异的建议

3.1 统一房屋面积计算原则，消除差异 在实现房屋测绘面积和规划面积二者间的差异最根本办法为房产与规划部门实施统一的房屋面积计算规则。因涉及到房屋权属的认定、开发商及房地产管理和登记机构实际需求，故房屋测绘面积须精确至各分户室。为确保所有住户合法权益得到保障，真正做到公正、公平、公开及机构专业性，房屋测绘在面积测算精度与分摊合理性这两方面均更具科学合理性。

3.2 加强协调沟通，化解纠纷[3]

3.2.1 规划面积>测绘面积。因可销售面积减少，此时开发方可能会提出异议，房屋产权登记及管理机构可要求相关测绘机构工作人员向开发方耐心讲解相关测绘法、测绘规则等，让开发方释疑，相互理解，从而有效解决问题。

3.2.2 规划面积<测绘面积。由规划部门所出具的规划许可证及规划核实认可书属于法定依据，因而开发方需在认定面积内进行房屋建设，若超出认定范围则属违建。当测绘面积大于规划面积时，首先应检查测绘数据是否有误，若测绘数据出现错误应予以及时纠正。若因规范依据不同而产生的面积差异则需将相关信息反馈至开发方，让其能够及时与规划部门沟通。若有必要，房产与规划部门可以公文“函”形式进行协商解决。

4 结束语

综上所述，由于当前房屋测绘单位、测绘标准等存在一定差异，故房屋测绘面积和规划面积存在差异在所难免。但相关部门通过统一测绘标准、提升测绘水平、规范施工等均有助于房屋规划面积同测绘面积二者之间差异的缩小，进而有效减少购房纠纷，促进房地产市场的健康有序发展。

参考文献：

[1]肖淑红.关于房产测绘中面积差异和纠纷的分析[J].测绘与空间地理信息，2015，35（2）：199-200.

[2]黄志斌.房屋测绘面积与规划面积差异问题分析研究[J].江西建材，2014，9（21）：231

[3]胡英俊，胡军.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].河南科技，2014，23（15）：140.