房地产调控需克服两难

陈文

化解房地产库存与防范化解金融风险，同属2015年底中央经济工作会议部署的五大任务之列。近些年，房地产调控波澜起伏，但房地产价格与房地产库存均居高不下。未来，“去库存”任重而道远。

2月初，央行和银监会发布降低房贷首付的新政，打响了今年房地产去库存的第一枪。紧接着，央行、住建部、财政部上调公积金存款利率。据悉，还有一大波包括土地、税费、融资、户籍等相关政策在路上，各地去库存相关政策也应时应势而出。尽管如此，决策层对于房地产的调控，仍面临着两难抉择。

一方面，房地产市场束缚中国经济的转型。卖地模式带来的必然是粗放式的经济增长，高消耗、高污染与过去的高增长并存。目前人口结构变化也难以支撑房地产市场的高增长。同时，高房价意味着高房贷，大众被迫成为需要稳定收入流以偿付房贷的低风险偏好者，这束缚了其投身创新与创业的选择。因此，让房价降下来，才有利于提升大众创业万众创新的内在动力，减少民众创新创业的后顾之忧。

一直以来，中国居民资产配置存在两个结构性问题：国内资产配置过度，国外资产配置不足;房地产资产配置过度，非房资产配置不足。因此，居民资产配置的优化会有朝着资产配置国际化、非房化方向发展的趋势。

另一方面，银行坏账压力将因房地产价格下滑而加大。我国商业银行在房地产市场的信贷量较大，且房贷业务的公允价值评估较为宽松，房地产市场的流动性也差于股票市场。因此，一旦房地产价格急剧下跌，有可能会冲击商业银行体系。

还有中国汇率市场与房地产的关联性问题。开放的经济条件下，汇率的高低最终取决于持有该国资产的相对收益率。一国资产价格下行压力在汇率市场上将直接促使该国币值下降。房地产价格的下行预期会对人民币贬值构成压力，同时人民币贬值也会推动房地产价格无论以本币还是外币价格计量的下降。从日本、台湾等国家和地区的经验看，股市泡沫破灭、房地产泡沫破灭与本币贬值具有一定的联动性。因此，从维护金融体系内部稳定和保障人民币币值的角度来讲，政府又需要保持房地产价格的总体稳定。

事实上，房地产市场调控的两难问题，在各个新兴经济体的成长过程中都曾遇到。日本在股市和房地产市场泡沫破灭后，经济停滞十几年，房地产市场也一直低迷，其教训非常深刻。而台湾地区在1990年股市和房市泡沫破灭后，经济却没有受到重创，GDP其后仍能保持较高增速，产业成功转型，电子半导体等新兴行业获得了发展。因此，亚洲金融危机发生前后，台湾房地产价格基本处于平稳状态。

房地产行业横跨生产、流通、消费三大领域，与经济增长息息相关，“去库存”需要明确价值取向，从中央到地方和所涉及各行业部门综合发力。从本质上说真正决定我国房地产市场未来的，是经济转型能否成功。如果经济增长速度趋缓而结构没有得到优化，无论从短期还是长期来讲，都会对房地产市场造成不利影响。因此，化解房地产市场风险，须在经济社会的发展中求解。