房产委托公证的风险及防范

李民 河北省承德市恒义公证处

房产委托公证的风险及防范

李民 河北省承德市恒义公证处

近年来，由于银行存款利率持续走低，甚至处于严重的负利率状态，人们的理财观念发生了变化，大量的资金开始转向房地产行业，购房便成为理财的首选方式，房屋买卖的活跃使得房屋委托公证数量急剧上升。毫无疑问，房产委托公证给给人们提供了不少便利，对促进社会的经济快速发展也起到了积极作用，然而由此出现的问题也不容忽视，有个别人或部分中介公司为了一己私利，采取欺诈、弄虚作假等恶略手短欺骗公证处，骗取房产委托公证书，从而达到其非法目的，无形中给真正的房主造成了巨大的经济损失，也严重地损害了公证形象，降低了公证公信力。这就需要公证员要具备火眼金睛的本领，识破骗局，预防房产纠纷，减少房产诉讼，保护国家、集体、和公民的合法权益不受侵害，防范其风险的发生，为社会的经济发展保驾护航。

一、房产委托公证存在的风险

1.委托人的风险：房产委托书系单方面的民事法律行为，受托人凭房产委托公证书可以行使代理权，代为出售房产，代收售房款等代理权行为，但委托人要对其授权行为承担一切法律责任。有的受托人则利用这一代理权限进行违法活动，将房产卖给一人或多人后携款潜逃，委托人虽然毫不知情，没有拿到售房款，但却要对其委托行为承担承担赔偿房款责任及刑事责任的法律后果。

2.受托人的风险：受托人一般情况下就是买房人，通常情况下，委托人在办理房产委托书公证时，受托人已经将购房款支付给委托人了，受托人以为拿到房产委托公证书后，自己的权益就得到了保障，房产就属于自己所有了，这是对委托公证的误解，委托人虽然将房产证交给受托人，但房产证没有过户，假如在房产证未过户之前，委托人可通过报纸声明房产证丢失而补办新的房产证，或恶意撤销委托公证，因为根据法律规定，委托书是单方的民事法律行为，是随时可以撤销的，委托人可再次将房屋出售、抵押而将房产证过户到他人名下，而这时受托人虽然还拿着委托人的房产证，却落得了“丢了夫人，又赔兵”的悲惨下场。

3.公证处存在的风险：有的不法分子利用公证处来进行违法犯罪活动，持伪造的身份证、房产证、结婚证或假冒产权人、假夫妻来公证处骗取公证书，虽然公证处也属于被欺骗的单位，但是给公证行业带来了非常恶略的负面影响，极大的降低了公证的社会公信力。

二、风险防范措施

1.要严格审查委托人的身份

对在办理公证中的不法分子采用伪造或变造的身份证或持真的身份证假冒他人来公证处骗取公证书的，对委托人的身份证用识别仪进行识别，若识别仪无法识别，那么要求委托人重新办理身份证或临时身份证，要确保委托人的身份是真实的。对于假冒产权人或假夫妻来骗取公证书，要单独与其进行详细的交谈，要与其进行聊家常式的交流，如结婚时间，孩子生日、属相、父母喜好等与家庭密切的相关情况，如果委托人是假冒的，就会露出破绽，可疑的地方也随之出现，再告知假冒他人办理委托是违法犯罪行为，要追究刑事责任，假冒者则会匆匆离去。通过严格审查身份，可以有效杜绝虚假公证书的发生，避免日后发生不必要的纠纷。

2.审查房屋委托公证书是否被非法利用

委托人在办理房屋委托书公证时，实际是私下非法借高利贷，放贷人高息借款给委托人，对其还款存在担心，又不愿去办理抵押登记，嫌办理抵押登记手续繁琐且时间长，就让委托人来公证处办理一份假委托，若委托人不能及时还款，放贷人就可以凭委托书出售其房产用于抵顶借款。一般都是委托人与受托人等几个人一起来公证处，公证员在询问委托人的过程中，委托人一般都对委托事项不清楚，问他具体委托内容、事项及委托期限等都是受托人抢着来回答，委托人则是一问三不知，这就明显看出了是假委托，以合法的公证来掩盖其非法目的，日后极易发生纠纷，要拒绝办理，防止委托公证被非法利用。

3.委托人恶意撤销委托的防范

在高房价利益的驱使下，为了追求更高的经济利益，委托人往往会恶意撤销委托书，给受托人（即买房人）带来经济损失，建议委托人与受托人一起申请办理委托合同公证，在委托合同中，不可撤销承诺是委托人的一项合同义务，在未与受托人协商一致的情况下，委托人是不能单方撤销的。因此，委托合同公证可以有效避免委托人恶意撤销委托。

4.受托人一房多卖的风险防范

委托人卖房一般是找房产中介，有的房产中介为了从中赚取利润，往往是自己进行收购，将房款支付给委托人，然后找其熟悉的人为受托人，待房价上涨时再由受托人卖掉。在经济利益的驱使下，极易发生受托人一房多卖的风险，给委托人带来巨大的经济损失。为防止受托人一房多卖，在委托书中要明确房屋出售给谁，写明买受人姓名、身份证号，这样受托人只能将房产过户给委托人明确的买受人，可以有效地避免风险的发生。

5.审查委托期限，有无转委托权及授权范围

为防止部分房产中介倒房、逃税，避免“自委托开始之日至办理完上述事宜为止”的无期限的委托，要明确委托期限，委托期限不要过长，一般限定为三个月至半年，以促使受托人尽快办理委托事项，来降低风险。

有的房产中介为了达到利益最大化，诱导委托人办理有转委托权公证，很多委托人根本不懂得有转委托权的含义，公证员要详细地给讲清楚，有转委托权就是将委托事项转给了一个委托人完全不认识的第三人，并且所有委托事项的法律后果均由委托人承担。委托人明白后就不会做有转委托权公证，可以有效地避免风险、隐患的发生。

对授权范围的限制，尽可能避免全权委托的形式，采用一般委托形式即受托人的法律行为必须委托人追认才有效，授权范围不包括受托人代收售房款，售房款要转入到委托人指定的银行卡号内，这样，可以有效避免受托人收取房款后不支付给委托人的风险在房产委托书公证中，通过公证员严格审查，进行充分的告知义务及提示，能够有效防范风险的发生，积极维护公民的合法权益不受侵犯。