新政暖风激活商业地产？

麦岚

住宅市场迅猛引爆，购房者热情很快被点燃，一度绝迹的投资客也再度进场；那么，商业地产市场行情会否被连带激活？

商业空置居高不下

忽如一夜春风来，新政短时间内全方位助推楼市，住宅市场人声鼎沸欢悦非常，淡季上演明显上扬行情。但相比之下，库存严重的商业地产市场的去化之路依然十分漫长。

RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，一线城市的商业空置体量为342.9万平方米，空置率达7%；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，空置率高达21%；三线城市最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，空置率高达28%。2016年将迎来近930万平方米的优质写字楼新增供应，其中约有53%的新增供应面积来自于各城市的新兴区域内。预计2016年底全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%，约1530万平方米。

全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕日前发布《2016年中国房地产市场展望》，其预测，一线城市在2016年的租金走势不会出现明显后继乏力的情况，同样走势相对乐观的还有华东二线城市。世邦魏理仕环球研究部中国区执行董事陈仲伟分析，当前低于10%的空置率水平有望推动南京写字楼租金增长3%，由阿里巴巴催生的互联网行业集群和浙江发达的民营金融则令杭州写字楼租金将实现1.2%的增长。

但其他区域的二线城市却似乎没有这份好运。在2015年，二三线城市不少原定入市的商业项目由于招商、装修、定位改变等原因纷纷将开业时间推迟至今年，导致今年会有大批商业项目集中入市，带来激烈的市场竞争。

与住宅市场不同，一线城市的商业地产过于饱和，开发商都将目光投向二三线城市，然而盲目放量带来的高库存使二三线城市也压力倍增。虽然国家在未来一段时间将大力推进新型城镇化，引导农民进城，这个过程中的确也会解决部分商业地产的库存难题，但更多的还是那些中心区、有区位优势的存量商业项目，而对大部分新增项目而言，前景仍然堪忧。

缺少个性化、差异化项目

新政春风吹暖了京沪深的住宅市场，对济南楼市影响并没有特别明显。实际上，近年济南商业地产一直在走独立行情。

从数据上看，济南市销售型商业市场逐年升温，供求量不断增加，供应大于成交。2015年，在电商冲击下，商业市场被冲击严重，百盛关门、万达转型，这类强有力的信号将导致投资人降低对商业市场的投资热情。2015年，济南销售型商业供应面积为59.8万㎡，成交面积为43.1万㎡。受区域成交结构影响，价格也是先扬后抑，2015年济南市销售型商业成交均价为15983元/㎡，环比下降18.97%。

2016年，济南提出扩大新消费、新需求，培育特色商业街区，同时抛出150个开建、续建重点项目，涉及商业领域的就有20余个，经十纬十二路口四角将全是综合体，另有麦德龙、印象济南·泉世界、绿地中央广场、高新万达广场、三庆·齐盛广场等项目。业内人士分析，目前济南商业用地库存能提供未来810年的供应量。这导致一些新项目在招商和经营方面会存在困难。

三庆集团董事长吴立春接受《齐鲁周刊》记者采访时表示，济南商业地产库存较大、体量日趋饱和，加之商业同质化明显、竞争加剧等现存情况，个性化的项目可能会更受欢迎。

去年，连城置业建成济南第一个综合保税区进口商品展示交易中心和山东首个跨境电商平台“聚洋货”。作为山东首家跨境电商企业，通过走进社区，由线下端口向线上引导，再把线上平台做好做大。这或许为业内提供一种思路。