疯狂的一线楼市

江寒秋

100平方米的二手房，半个月内价格上涨100万元；新房提价10%，楼盘两天销售量高于过去两月……年初以来，尤其是春节过后，一线城市房地产迎来了一轮疯狂的“牛市”。

国家统计局2月26日公布的数据显示，1月份，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅扩大，一线城市上涨明显。其中，北京、上海、广州、深圳等地新建商品住宅和二手住宅价格环比涨幅均比上月明显扩大。

在去库存的大主题之下，一线城市房价疯狂的逻辑是什么？

突如其来的一线“牛市”

“年前签约的，我看新闻说现在不动产交易排队，我们当时也是买了号贩子的号。据中介说，我们小区现在同样户型已经涨了快100万元了。”近日，在北京西城区右安门附近新购置了房产的庞女士告诉记者，“感觉房价突然一下就涨起来。”

和庞女士有同样感觉的王琦，则异常后悔自己稍早前的决定。年前，属于刚需群体的王琦先后看了十几套房子，但在犹豫之际，他看中的房子都被人抢订了。“现在再看房已经感觉买不起了。”

上海的楼市比北京还要疯狂。在历经7个半小时的等待后，陈玉婷终于挤进人山人海的上海市闵行区房地产交易中心。迎面而来一位房产中介，看着脸生，可见着她就道喜：“姐，你赚了！”陈玉婷纳闷：可我是来卖房的呀？

未几，陈玉婷明白，在“买到即是赚到”的当下，这里几乎每个中介都跟客户说这样的话。环顾周遭，买房的往往内心窃喜、笑逐颜开；而卖房的，多少都面露懊恼之色，心忖道：“早知道卖贵点！”还有一大批拿了号、等候的，无不伸长了脖子往里探，恨不得旋即在柜台前坐下，把过户手续给办了，就好像晚几分钟，这房价又上去了。

不知道从何时开始，上海的房价犹如脱了缰的野马，日渐疯狂。有人拿上市公司做比较，称很多上市公司即便拼上一年利润也无力购得上海一套房。而按照现下的涨速，一个购房者走完首付、审批、过户、银行放款这一整套流程大致需要2到3个月，“其间有的人房子没到手就赚了100万元也并非天方夜谭，”陈玉婷说。

记者采访发现，与往年春节后的成交淡季不同，今年一线城市的楼市节后迅速“入春”。中国指数研究院发布的数据显示，2月15日到21日的7天时间里，北上广深的销售套数最低的为深圳，销售958套。而销售量最高的上海，则卖出了2740套。

房市火爆之下，曾经一度远离媒体视线的“众筹买房”模式再度被热炒，一线城市联合炒房的队伍已越来越壮大。

众筹炒房，主要有两种模式：有的是几个朋友凑齐首付，约定房价上涨到某个点时卖出，获利按出资比例分成。还有的是投资客直接“包楼”，在看好某个新盘后，与开发商协商以某个价格承包整栋楼，留着慢慢卖。

杠杆炒房

不少人将一线城市房价的暴涨归因于近期不断出台的利好政策。进入2月以来，几乎每周都有楼市政策出台。2月2日，央行出台了首套房的房贷政策，20%的首付政策重出江湖；2月17日，央行再次发布消息，上调职工住房公积金账户存款利率；2月19日又迎来了营业税、契税的减免。除此之外，济南首套房认定标准以“区”为单位，公积金贷款最高额度将上涨，几乎每一条政策的出台，都引发全民的高度关注。

值得注意的是，假如一线城市房价的上涨，是以刚需支撑和推动的，倒也无所谓，至少，不会有太大的风险。关键在于，从去年以来一线城市房价上涨的实际情况看，更多的是投资和投机造成的。尤其是投机，已经成为一线城市房价上涨的主推动力，成为近一段时间以来一线城市住房销售的主力军。

更重要的，在深圳、上海等一线城市以及南京等二线城市，许多投机者是以高杠杆来完成商品房投机任务的，有的是通过房产中介，有的是通过投资机构，更有一些P2P平台也加入到了住房投机的行列中来，为商品房投机者提供资金支撑。

2月26日，央行行长周小川在G20记者会议上，就曾详细解释了在房地产去库存方面，加杠杆与去杠杆如何平衡的问题。周小川表示：个人住房贷款在银行总贷款的比重相对偏低。这预示着未来仍有加大杠杆的可能。

中原地产首席分析师张大伟表示，政府官方加的购房杠杆可以称为场内杠杆，目前楼市最危险的是有更多的场外杠杆在出现，有些企业理财平台各种首付贷款已可以将首付降低到5%，也就是杠杆率放大到20倍。甚至部分企业，已经可以提供契税贷款。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示，部分地区有中介、开发商、贷款公司提供低首付或零首付的“首付贷”放大杠杆的现象，以及商贷零首付，可能导致不具备贷款资质的非理性购房，容易吹大房价泡沫，违约跑路的风险也较大，而且留给银行的是价值不足、泡沫较大的房产，应加强监管和审查。

融资盘具有天然的脆弱性。股市中是这样，房地产市场中也是这样，只不过房地产市场贷款比较隐蔽些，不如股市中每天都公布融资融券数据，房市中每个季度才公布。但这种隐蔽性其实加大了泡沫破裂的成本，一旦潮水退去，发现在裸泳的被击杀的速度会很快。

国泰君安首席宏观分析师任泽平近日也撰文称，今年的楼市类似于去年股市的“水牛”“杠杆牛”。“房市正呈加速赶顶迹象，2016年需警惕房市重蹈2015年股市和1991年日本泡沫崩溃覆辙。”

投资收益率下降，房贷成本下降，只要房价上升可以赶上3%的无风险年化收益率，房地产就会成为重要的投资选项。虽然购买股票享受经济发展成果表面上看来是更理性的选择，但中国股市的现金流证明，大部分上市公司没有砖头水泥和地段来得靠谱。

房地产的最后疯狂似乎已成共识，这阻挡不了那些排队购房的人，他们的逻辑是：这么多年来，排队的人都对了，凭什么这一次就错了？

中国楼市的“旱涝异象”

在一线城市房价大热的同时，二线城市的房价则处于稳中有升的局面。以济南为例，有10多家楼盘每平米售价一口气上调了500元以上，最多的甚至超过了1500元。而二手房市场最近也挺热，记者采访多家中介后获悉，最近不少二手房动辄涨个三四万，而年前没成交的房子，涨价后反而成交了。

至于去库存压力最大的三四线城市，其楼市依然“春寒料峭”。数据显示，绝大多数三四线城市房价同比仍在下降。1月份同比跌幅最大的三个城市为湛江、蚌埠和襄阳，跌幅都超过3.5%。业内人士认为，三四线城市房价继续下跌的可能性仍大。

“楼市去库存是今年五大结构性改革之一。近期我国出台了一系列旨在去库存的税收信贷政策，以鼓励房地产市场消费。从目前情况看，政策的红利激发了市场的人气。突出表现在部分城市随着城镇化改革的推进，人均收入水平的提高以及二胎政策的放开等，市场对房地产的刚性需求和改善性需求持续旺盛。”民生银行首席研究员温彬指出，“但从全国总体看，房地产市场出现了结构性分化，一线城市与三四线城市‘冰火两重天，前者交易活跃，房价快速上涨，而后者仍然面临较大的去库存压力。”

温彬认为，这种“冰火两重天”的状况反映出我国房地产市场的供需格局，即总体供需平衡，但结构上，收入水平较高、人口流入量大的一线城市，政策利好刺激了购房需求；而在三四线城市受经济状况、产业环境、收入水平等因素的影响，市场处于供大于求的状况，政策的刺激作用相对有限。

值得警惕的是，短期爆发导致的市场潜在风险越来越大。张大伟认为，分化的市场格局下，房地产依然面临巨大的风险，特别是一线城市的“地王”对房价上涨的要求非常高，未来一年二线城市将成为市场热点。温彬也指出，任何一种价格上涨都有合理的成分，但同时也不排除投机的因素。平稳、健康运行的楼市是市场乐见的，但往往在具体运行过程中会出现投机因素，带来局部地区、某一时间段的非理性上涨，给市场发展带来一定的风险。

有评论指出，中国楼市正在上演自1994年房改以来所未有的“天文异象”：多地大旱，亟需降雨，然而，尽管政府在旱区采取了人工降雨措施，但雨却落到了涝区。

专家表示，引发中国楼市“旱涝异象”的根源还是在于供需矛盾，除了信贷等直接作用于房地产的政策以外，推动三四线城市加速转型、完善公共服务和基础设施、打破城乡间壁垒等或许是解决中国楼市调控难题的一剂长效药方。