商业地产中机电工程的重要性探讨

摘要：近几年来，我国的商业型建筑发展势头迅猛，不但形式多种多样、规模巨大、使用人群广，并且建筑功能也愈发复杂，逐步形成了一种商业综合体的建筑类型。文章讨论了商业地产项目机电工程的应用现状以及商业地产中机电工程的重要性，并提出了机电工程在商业地产应用中的施工质量管理与控制。

关键词：商业地产；机电工程；商业型建筑；建筑功能；施工质量管理 文献标识码：A

中图分类号：TP271 文章编号：1009-2374（2016）07-0068-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.07.035

1 概述

随着我国社会与经济的快速发展，市场经济对于现代房地产项目中机电工程的管理标准也越来越严格。房地产项目机电工程中的各种设施设备、给排水、电气、采暖、消防以及弱电系统组成了房地产项目的核心部分，机电工程是一个项目正常运行的基础，它利用的技术越来越复杂、先进，所以对商业地产中的机电工程进行有效的技术管理显得尤为关键。

2 商业地产项目机电工程应用现状分析

商业地产，顾名思义，就是作为商业用途的地产。商业地产在广义上一般指用于各类零售、批发、餐饮、娱乐、休闲等经营目的的房地产类型，从经营类型、功能、用途上跟普通住宅、公寓等房地产类型有所区别。以办公室为主要用处的地产，应该属于商业地产的范围，也可以单列。国外利用得较多的词就是零售地产的概念。通常指的是用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产，其涉及的机电工程专业多、系统复杂、技术含量高。除通常的水、暖、电专业以外，还涉及智能化、泛光照明、各种大型机组等。通常专业人员基本技术要求要高于住宅技术要求，且对人员综合素质要求很高。

3 商业地产中机电工程的重要性

3.1 机电工程在商业地产中的突出特点

机电工程施工的专业性比较强，所以在机电工程的施工中不仅需要我们制定出完备的施工方案，还需要对整个机电施工过程中的各项标准以及施工规范进行严格的要求。结合工程编制守则以及施工技术标准规范，严格制定每项工程的施工方案。施工队伍的人员配置应该结合工程的机体内容合理调配，各个专业的人才都要配置合理，这样才可以确保整个工程的有序开展，提高工程施工的质量。在工程的验收阶段也需要结合行业规范对机电工程进行客观、公正的评价，对其中发现的问题及早给出解决措施。

3.2 机电工程对商业地产质量影响较大

整个机电工程从前期的设计到最后的投入运行都属于商业地产的范畴。机电工程的施工质量对于商业地产的质量有着非常大的影响，但是因为机电工程对于技术与施工人员的专业要求比较严格，并且在施工过程中每个建设单位对于成本的计算又极为精确，这就非常容易使得机电工程施工中产生偷工减料、不依据规范要求进行施工的状况。因此，我们在机电工程施工开始之前首先要对工程项目的科学性与合理性进行仔细的研究，而且要对施工单位的资质进行分析，确保机电工程的质量。

3.3 机电工程对于商业地产的安全性意义重大

影响机电工程质量的因素有很多，比如施工过程中所选取的电气设备、施工人员本身的专业素养、施工单位的施工管理办法与方式等，对于施工的过程都有着非常大的影响。结合我国现在机电工程施工过程中存在的问题分析可以发现，电气设备的损坏、检验不合格等情况经常会引发施工安全事故的出现，所以机电工程施工过程中要严格依据设计方案选取符合标准规范的电气设备。此外还要提高施工单位的安全责任意识，制定完备的责任体制来提高机电工程施工的安全性，进而确保商业地产项目的安全、顺利开展。

4 机电工程在商业地产应用中的施工质量管理与控制

4.1 房地产项目设计阶段的深化

阶段l：向业主、建筑师、室内设计师、机电顾问、灯光顾问、其他相关单位取得有关区域的完整纲要和对各部分的要求。在这个阶段中，乙方需根据机电各个子系统所选用的具体产品并协调相关各方要求，做出符合要求的机电各子系统的深化设计图纸，根据各系统具体选用的产品做出详细的标注、说明。各系统的施工工艺、方法以及各项具体的施工做法等必须表达清楚且符合相关各方的要求。

阶段2：在阶段1的主要系统得到批准后，乙方将随后进入室内机电综合管线设计阶段。机电综合管线图纸必须包含所有机电系统的管线（包括乙方深化设计范围外的所有机电系统的管线）。综合管线图要求满足规范要求、满足施工要求、满足精装修相关的要求、满足各系统日后检修要求以及尽量做到美观。综合管线图纸，各系统的管线必须用双线图表示且在管线较多的区域必须有相应的剖面图。

阶段3：在阶段2的主要系统获得批准后，乙方将随后进入配合精装修设计阶段，在该阶段内，乙方必须与室内精装修设计单位以及相关的顾问紧密沟通，将机电系统的各末端设备在精装修相关图纸上进行精确的定位，以满足施工、规范、检修以及精装修的要求。

4.2 采购阶段的控制管理

在商业地产项目机电工程的采购管理过程中，需要由涉及单位结合总包合同、施工图纸制定设备以及原材料采购计划与采购清单，采购部门结合采购方案对相应的供货商开展资格审查工作，由相关部门做好对于供货文件的技术评审工作，评审的内容应该包含设备的性能、质量、技术指标、可靠性、使用年限、设备报价、付款方式与条件等。采购的机电设备应该具备相应的产品合格证与生产许可证，机电设备在到货之后还需要经由专业人员进行验货，如果设备与合同要求不相符时，应该依据合同内容进行退货。

4.3 施工阶段的技术

4.3.1 电气、给排水、通风空调、智能化等施工技术。商业地产机电工程涉及很多的专业，比如电气、通风空调、消防、电梯工程、给排水、智能化专业等。对于工程的现场安装管理，需要提前准备好机电安装的机具、场地、施工图纸、施工材料设备、相关机电安装的工作人员。准备齐全后，对建筑工作中的结构进行施工前的预处理工作，包括预埋工作和预留工作，比如预留桥架穿越楼板处的孔洞，剪力墙处的孔洞。建立完善的施工计划、方案、质量、配合、安全、成品保护、保修措施。

4.3.2 参建人员施工技术能力管理。提高参建人员技术能力对房地产项目机电工程来讲，涉及业主、设计、监理、施工四方人员技术素质的提高，但在机电设备安装时，最重要的是施工方参建人员技术管理。在安装前，安装人员应该掌握好安装工作的重点和难点。

4.4 机电工程调试技术

机电设备在装设结束之后，应该开展相应的调试。调试工作的目的是为了检测各个流程的工作成效，如果发现设备出现问题，则需要尽早调整，一直到机电设备能够正常工作为止。通过调试检验每台机器设备，保证相互之间能否协调工作、工作过程中是否流畅。有的机电设备在出厂的时候没有进行组装与调试工作，有的机电设备即使使用过，但是因为机电设备拆分后再进行组装，不一定可以保持原有的工作状态，因此调试工作应该安排在机电组装之后进行。在机电设备需要修理、更新的状况之下，应该在正式投入使用之前进行调试工作。

5 结语

综上所述，机电工程是商业地产项目的重要组成部分，对房地产项目整体的高效性与安全性有着非常大的影响。通过对机电工程的调试技术管理，使得机电工程施工技术达到商业地产项目对于机电工程的要求，使得机电工程获得良好的经济效益，进而促进商业地产项目的进一步发展。

参考文献

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[2] 张立新.机电工程施工组织设计[M].北京：中国电力出版社，2007.

[3] 王玉国.论机电安装工程的施工技术与质量控制[J].城市建设理论研究（电子版），2014，（29）.

作者简介：徐伟（1979-），男，供职于武汉朗华置业有限公司，研究方向：房地产开发。

（责任编辑：王 波）