房市下行调整之势难逆转

易宪容

日前仍然有不少人把中国经济增长放在依赖房地产上，放在“房地产化”经济上，估计这样至多缓解一点短期的经济增长压力，但实际上会给未来的经济增长设置更多的障碍

从去年12月公布的国家统计局数据显示，全国11月70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均涨幅已由自7月连续四个月的涨幅回落转为涨幅扩大，分别比上月扩大0.2个和0.3个百分点。

这些数据显示，全国房价涨幅由回落又开始涨幅扩大，各城市房地产市场的分化情况更是加剧。即一线城市或部分二线城市房地产市场开始回暖，房价又开始上升，但是对其他二线城市及三四线城市来说，房地产市场并没有因为政府推出一系列的救市政策有所好转，反之全国房地产市场的库存还在继续增加，一些城市的房地产市场的价格还在继续下降。因为，从住房销售总金额来看，一线城市及部分二线城市的房地产市场占比只有20%，而其他二线城市及三四线城市占比会达到80%以上。占绝大多数的城市房地产市场并没有由于大量的救市政策复苏。同时，也应该看到，国内住房销售金额增长幅度远大于住房销售面积增长幅度，即房价在上涨，但住房去库存化则是十分缓慢。

房价正处下行周期

更为重要的是，当前国内房地产市场还面临着两个大问题。一是国内房地产市场的周期性调整早就从2013年下半年开始。这种房地产市场的周期性调整出现之后，政府想通过政策来抚平这种周期性调整是不可能的。因为中国房地产市场经过十几年的快速发展，城市居民的居住条件早就达到中等收入国家的水平。尤其是城市居民，2010年就已经达到户均一套住房（以三口之家来计算）。根据国家统计局数据，2014年全国城镇居民7.49亿人，人均住房33平方米。总体而言，城市居民的住房条件基本上得以解决。现在住房供求矛盾主要表现为少数一线城市，而三四线城市住房严重过剩只能由城市化速度加快、农民市民化的进程来消化。

还有，房地产业的周期也是人口周期。一般来说，20岁-50岁的人是买房子主力，其中20岁-35岁的居民是首次置业，35岁-50岁居民是改善性购买住房。前十几年中国房地产市场之所以能够这样快速发展与增长就是与这个阶段的人口结构有关，20岁-59岁的人口处于高峰期。但是从2012年开始，中国的人口结构开始发生变化，2012年，国内15岁-59岁的居民人口，第一次出现了下降。

2014年，中国购买住房的人口出现净减少。随着这种人口结构的变化，中国房地产市场繁荣时代已经结束，房地产市场的周期性调整已经出现。再加上大量的中小城市的人口向大中城市转移，而城市化进程又是十分缓慢，这就使得中国房地产市场周期性调整在三四线城市显得更加明显。

在这种情况下，政府希望各种救市政策推出来救房地产市场，是起不到多少作用的。即使少数一线城市只是会出现回光返照的现象，即仅是短期的。因为一线城市的住房价格十几年来一直在上升，住房市场购买者主要是投资者，在房价上涨时，这些投资者会进入住房市场，当房价下跌时，这种情况就会完全逆转。而对于这些城市的住房消费者来说，他们根本就没有支付能力进入房地产市场，他们的住房消费需求也根本不可能释放出来。尤其是这些城市的房价上涨越快，越是把住房消费挤出市场。

还有，目前仍然还有不少人把中国经济增长放在依赖房地产上，放在“房地产化”经济上，估计这样至多缓解一点短期的经济增长压力，但实际上会给未来的经济增长设置更多的障碍。

比如，当前一线城市的房地产市场好转，基本上是建立在当地房地产市场价格没有调整的基础上或把当地房价顶在天花板上不下来。在这种情况下，当然会促使房地产开发商到一线城市抢占土地，进一步把当地的土地价格推高，并拍卖出一个又一个的地王。但是这种一线城市的高房价，不仅会驱使房地产开发商增加更多的住房供给，最后导致一线城市的住房供给也严重过剩，而且过高的房价也会让整个城市运营成本上升，从而使得不少企业及人才流出这些城市。人口由以往流入而转向流出，由正增长转变为负增长。在这种情况下，这些城市的房地产市场周期性调整也会开始，只不过比其他城市稍微晚一点而已。

还有，为了维持经济增长，目前政府仍然希望房地产市场来带动，所以当前中国房地产税收政策十分不合理。正是因为这种中国房地产税收政策不合理，它成了当前中国居民收入分配不公的最为重要的根源，也是当前中国房地产市场炒作严重的重要根源。而收入分配的不公，不仅成了当前中国最为严重的经济问题，也是当前中国社会最为严重的社会问题。无论是十八届三中全会还是“十三五”规划，都提出共享经济，希望好的税收政策让全体人民来分享社会经济发展之成果。

所以，新的房地产税收政策出台是必然趋势。如果房地产市场的新税收政策出台，并用这种税收政策来遏制房地产投机投资，去除房地产的赚钱效应，那么中国房地产市场的周期性调整更是会明显。所以，无论对房地产如何刺激，中国房地产繁荣时代的结束是谁也不可改变的。

房地产业兼并组合剧增

同时，美联储加息也意味着全球资金廉价时代将要结束，中国央行再想把利率压低到更低水平来救房地产市场概率会越来越小。因为不仅会导致人民币贬值的压力越来越大，引发大量的资金流出中国，而且人民币的贬值也会严重影响人民币国际化的进程，影响中国在国际的地位。在这种情况下，中国央行的货币政策也可能顺全球经济周期调整。

在中国银行利率处于最低水平时都无法救房地产市场，那么利率上升时，对中国房地产市场将造成严重的冲击，甚至改变一线城市房价上涨预期。这同样是中国房地产市场周期性调整的重要因素。

对于这点，国内房地产市场开发企业看得最为清楚。目前，国内不少房地产企业纷纷退出市场，房地产业兼并组合急剧增加，房地产开发企业投资重要性明显下降，房地产开发投资低迷，房地产新开工面积大幅下滑。2015年1月-11月，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1月-10月回落0.7个百分点。11月的房地产开发投资由年初增长10%以上，下降到1.3%，下降的幅度达9%以上。即使是这样，房地产市场的库存仍然在增加。中国房地产市场去库存化越来越艰难。

国家统计局数据显示，1月-9月，房屋新开工面积下降12.6%，房屋竣工面积下降9.8%，房地产开发企业土地购置面积下降33.8%，土地成交价款下降27.5%等。而这四个作为房地产市场先行指数，同时出现下降，在过去历史上是从来都没有过的事情。这也意味着不仅住房投资者不看好当前中国房地产市场，而且造就了十几年房地产繁荣的房地产开发商也不看好当前中国的房地产市场。面对房地产市场困境，房地产开发商根本不愿意增加投资，更不愿意增加土地持有，一心只是想把手中的项目或住房销售出手就万事大吉了。可以看到，不少知名的房地产开发商就明确表示，现在不逃出房地产市场还等什么时候。

从中央的部署来看，2016年的一大重要任务就是房地产的去库存化。国务院的会议表明，房地产的去库存化，可通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

中国的城市化进程还仅仅开始，目前城市人口不到8亿，仍然还有6亿人口为农村人口。在农村人口中，有不少农民在城市里打工，他们也在城市里工作，但是由于户口制度、社会福利保障、教育等条件限制，使得他们即使在城市里打工，但是他们仍然无法在城市里真正的落下来。因此，创造条件让农民进入城市，让他们市民化，是增加城市人口及城市进程最为重要的方式，也是增加住房消费最为重要的途径。

但是，就目前的情况来看，农民不能进城，不能够市民化，仅是因为需要落户政策、就业政策、教育政策等配套政策积极跟进的表面问题吗？这些方面当然重要，更为重要的是农民进城、农民市民化，农民有没有能力进入城市购买住房的问题。如果农民工没有能力在城市购买住房，连最基本的生存条件都无法满足，那么农民工市民化就不可能达到。

如果政府完全把现在过剩的住房购买下来，全部以低价或以福利分房的方式配置给农民，这当然能够加快农民进城的步伐，农民进城或市民化也会容易些。如果是要农民自己支付购买住房进入城市，那么对绝大多数农民来说，他们是没有能力进入住房市场的，他们也是无法进城市民化的。

如果政府能够给农民配置住房让农民进入城市、让农民市民化，只要有一二亿农民进城就可能消化当前住房市场严重的过剩问题。但是这里又有两个问题要解决。

农民进入城市的市民化，是让农民自由迁移，还是政府给予计划安排？如果政府给予计划安排，把农民安排到那些经济条件差、没有就业机会的城市来消化住房库存，农民会愿意进入这些城市吗？估计许多农民是不会愿意进入这些城市当市民的。在这种情况下，他们宁愿待在原有的农村。如果让农民自由迁移，那么政府是无法给予农民市民化住房配置的。

即使政府可以有计划地让进城的农民配置住房，那么这些购买住房的钱从何而来？即使是政府帮助农民出首付，对于绝大多数地方政府来说，他们同样是无财政能力购买住房给予农民市民化配置住房的。而且即使政府帮助农民出首付，也让农民购买住房的融资成本降低，但后来农民是否有还按揭贷款的能力是相当不确定的。因为这需要农民的稳定就业来保证。在这种情况下，国内的金融及银行有意愿贷款给农民吗？

就目前的住房市场来看，城市里的绝大多数市民都没有支付能力进入这样一个高房价的市场，那么让农民进城并有支付能力支撑这个市场比较难。农民根本没有能力进入这个以投资为主导的高房价市场。如果农民没有能力进入这个高房价的市场，农民进入城市的基本生活条件难以得到满足，那么要让农民工市民化也就相当困难。

所以，要扩大当前中国住房市场的有效需求或住房市场去库存化，对于住房制度的改革，不仅在于让农民工市民化的问题，最为重要的就是如何让居民的住房消费需求释放出来的问题。不是仅仅降低当前住房市场融资成本、降低住房市场的交易成本及增加购买住房的补贴问题，而是让过高的房价回归理性的问题。如果不能够让住房市场的价格回归理性，保证绝大多数消费需求有支付能力购买，那么要释放出这些居民的住房需求是根本不可能的。

让住房市场价格回归理性

让住房市场的价格回归理性，最为重要的就是政府的房地产制度改革就得坚决地去除住房市场的赚钱效应，就得对住房市场的投资投机需求与消费需求用严格的住房税收政策进行区分。如果不能够做到这一点，仅是放开什么住房限购政策，仅是降低购买者的融资成本，仅是给购买住房者进行补贴等，那么这个住房市场的价格一定不会回归理性，也就无法把城市居民的住房消费需求释放出来，更无法把农民工的住房消费需求释放出来。因为购买住房的本金仍然处于高位。

在这种情况下，要实现住房市场去库存化的目的是不可能的。当然，对于一些三四线城市来说，即使是让房价回归理性，要让当前这些城市巨大的住房库存消化掉，同样是不容易的。

对于2016年中国的房地产市场，尽管一线城市的房地产市场2015年下半年有所回暖，住房的销售数量开始有所增长，价格有所回升，但是这些城市的住房销售回暖是建立在政府通过过度的优惠政策让持有住房者进入市场的结果，那些真正住房紧缺的居民根本就没有能力在这种高房价下进入市场。

所以2015年这些一线城市及部分二线城市的住房销售增长很大程度上是需求透支条件完成，是投资者预期房价上涨的条件进入市场。这些城市的住房价格有些许下跌，或投资者预期下跌，再没有投资者接盘，那么2016年一线城市住房市场，无论是销售还是价格都面临着下行的风险。而这种情况出现，也意味着房地产市场的周期性调整蔓延到一线城市。

对于部分二线城市及三四线城市，这些城市房地产市场所面临的风险可能会更高，因为就目前的情况来看，这些城市的住房市场已经持续了一年多的房价下跌。而房价持续下跌也就意味着住房投资者会全部退出市场。

在这种情况下，本来这些城市的住房市场的库存就已经严重过剩了，现在随着房价下跌，住房销售的下降，而住房新的供给还在增加，这就必然使这些城市的住房库存不仅无法去除，反之还在增加。就目前情况来看，即使房价下跌，也难唤起居民的住房需求，一则这些城市的住房供给过多，二则不少三四线城市的人口净流出。所以对于这些城市房地产来说，2016年的风险可能会更大。

由于房地产投资开发全面下跌，可能导致2016年的产能过剩更为严重，及中国经济增长下行的压力更大。所以政府同样可能出台全面的救房地产市场的政策。如果说，这些政策还是在老路上前行，即鼓励住房投机投资者进入市场，短期内可能会有些作用，但效果并不会太明显，最后可能把中国房地产市场推向风险更高的地方。而让农民进城来消化三四线城市的住房库存几乎无法达到这种不可能的目标。

总之，如果释放类似房地产“救市”政策信号，2016年中国房地产市场面临的风险会更高。但房地产是不动产，是无法分割的市场，价格突然快速下跌也是异常事情。中国房地产价格调整只能是缓慢中下行。这就是2016年中国房地产市场基本态势。

作者为青岛大学经济学院教授