社区治理何处去？社区善治——基于社区业主维权运动的分析视角

冯意皓

(南昌大学公共管理学院，江西 南昌 330031)



社区治理何处去？社区善治——基于社区业主维权运动的分析视角

冯意皓

(南昌大学公共管理学院，江西 南昌 330031)

摘要：城镇化发展速度加快，社会基础结构关系的转型渗透其中，即建立在平等的社会交换和自由的契约基础上，国家-市场-社会关系的重塑过程。近年来，各个城市社区管理、物业服务水平不高，开发商、物业、居委会与业主之间矛盾不断加剧，城市社区业主维权运动不断升级。本文致力于研究业主维权运动这一类集体行动产生的原因与动力进行分析探讨，得出要建立商讨式的博弈平台、业委会的崛起、积极培育公民自治意识等来探求城镇化过程中的社区善治问题。

关键词：社区业主维权;社区善治;业主自治

1问题提出

所谓“社区善治”，即城市商品房住宅社区以全体业主为治理主体、以业主的建筑物区分所有权为法理依据、以法治-民主为机制、以业主大会和业主委员会为组织架构、以业主自主治理为中心、各相关利益方友好协作的良好的小区治理取向、治理机制和治理态势。近年来，社区治理出现业主与物业服务企业、开发商以及业主与业主之间这三种主要矛盾，业主维权运动不断高涨，业主被冠于“麻烦制造者”，他们围绕住宅区内各类物业形式及社区自治权发生了诸多纠纷甚至冲突，甚至与居民委员会、街道办事处在有关社区管理问题上也存在诸多纷争和矛盾,城市社区业主维权日渐成为一种不可小觑的社会现象。

2社区业主维权原因及困境分析

从侵权的角度来看，一方面是指开发商与业主的矛盾，房屋质量问题是首要矛盾，多地也出现了“楼歪歪”“楼薄薄”“楼脆脆”等都是最好的例证，其次涉及的有房屋与绿地面积缩水、配套设施缺位、开发商随意变更规划等。再者对于房产证问题，开发商迟迟未给业主办理房产证，因此不少业主也和开发商产生不少纠纷。第二方面是与物业服务企业的矛盾纠纷，主要就是物业管理体制落后及物业服务水平低下。业主本来要请个“管家的”物业服务企业，没想到他竟成为了“当家的”，由此导致了很多利益纠葛。

从业主维权角度进行分析，主要涉及以下两点：首先，居民委员会的固有缺陷。居民委员会由于受传统社区管理体制的束缚及行政权力的扩张，还没有达到可以脱离政府支持而独立存在的自治程度，长期以来它实际上扮演了基层政府的“腿”和“代理人”的角色，在发挥社区自治组织功能方面存在固有的缺陷。其次，社区业主维权是业主权利意识与民主观念逐步觉醒并转化为现实行动的过程。商品房社区在根本上是由拥有私有房产权的业主自由聚居而成，由于其利益的一致性和同构性以及住宅社区固有的集聚特点，业主一般对社区公共问题持有相同或相似的看法和观点，并开始具备一定的理性集体行动能力，商品房小区“利益共同体”转变为“小区共同体”，这将在根本上对传统的、高度行政化的社区管理模式起到解构和弱化作用，被称为“楼道里的民主”的业主自治逐步被提上日程。

3社区善治的路径选择

要想真正的实现社区善治，就必须解析影响善治的各相关利益方的利益诉求以及他们彼此之间的利益关联，小区存在着复杂的多方利益博弈关系，其中涉及政府部门-居委会、业主-业主委员会和房地产开发商-物业公司之间的利益博弈最为错综复杂，其中业主委员会是商品房小区中最有可能对社区居委会也即“公权利”构成挑战的力量，加之其与业主、物业公司、开发商之间关系敏感和利益纠葛，业主委员会成为影响小区秩序的最重要因素。

根据以上论述，可通过以下几方面来完善社区治理。

首先，构建商讨式博弈平台，通过相关利益方的交流沟通，理性协调社区中各方利益主体之间的复杂关系。要求包括居委会、街道办在内的基层地方政府应积极满足业主合法的新需求，营造各个相关方美美与共的局面，以服务理念而非控制为导向规范房地产市场，制定公平公正的市场竞争规则，加强招投标的制度建设和管理的科学性，严格房地产业和物业管理领域的行业监管，营造有序的市场交易和竞争环境，明晰房地产开发商、物业公司与业主之间的完全契约关系，从源头上减少房产和物业纠纷的发生，并以此为契机积极培育公务人员的服务意识，积极推进服务型政府建设。

其次，公权力适时的调整。目前，社区管理依然是以公权力即居委会为中心的社区治理体制，应在完善业主委员会和居民委员会自治制度的基础上，加强多元利益主体共同参与的社区多元治理。有必要从法律上明确业主委员会的诉讼主体资格，这也为业主维权提供法律支撑。最后，构建“一体多元”的社区治理体系,“一体多元”是指以小区全体业主为主体，全面建构业主、业主委员会、居民委员会、物业公司、街道办事处、房产行政部门、民政部门及基层党组织等相关利益方的多元化的友好协作型的网络型治理体系，我们在这也称其为“社区善治”。

4结论

善治要求有关的管理机构和管理者最大限度地协调各公民之间以及公民与政府之间的利益矛盾，以便使公共管理活动取得公民最大限度的同意和认可。社区作为“新公共空间”，在社区也应秉承公共事务自主治理的思想。因此，社区善治要积极协调业主与居委会、开发商、物业服务企业、基层政府部门等各相关利益方的利益矛盾，代表公权力的居委会让位于代表社会权利的业委会，建立政治国家与市民社会一种新颖合作关系，最终达到业主自治，让业主充分彰显“公共政治人”的品性，实现社区善治的目的。

参考文献:

[1]陈鹏.从“产权”走向“公民权”——当前中国城市业主维权研究，载开放时代，2009.

[2]夏建中.中国城市社区治理结构研究，[北京]中国人大出版社,2012.

[3]杨玉圣.论小区善治与社会建设创新，载《社会科学论坛》，2014.

[4]杨玉圣.论小区善治面临的主要矛盾——兼论小区公共事务治理之道，2013.

[5]俞可平.治理与善治，社会科学文献出版社,2000.

中图分类号:D034

文献标志码：A

文章编号：1671-1602(2016)02-0069-01

作者简介：冯意皓(1992-)，男，河南商丘人，南昌大学公共管理学院硕士研究生，研究方向：房地产开发与管理。