关于规范土地使用权流转的探讨

李桂霞宋友涛.鸡东县社区管理委员会;.绥滨县经管站



关于规范土地使用权流转的探讨

李桂霞1宋友涛2
1.鸡东县社区管理委员会;2.绥滨县经管站

土地作为农业生产最重要的生产要素和劳动对象，只有优化配置，合理流动，才能提高使用效率。适度的规模经营是农业发展的必要条件和客观要求，实现劳动、资本、技术等各种生产要素的优化配置，真正的体现土地生产要素的价值。建立完善和创新农村集体土地的流转机制，提高土地的生产效率，降低生产成本，实现规模经济，从而获得收益最大化。

一、农村集体土地使用权合理流转的意义

农村土地流转是指在公平原则的基础之上，按照国家规划和土地使用的效益原则，而建立起来的农村土地的流转机制。农村土地流转实际是土地使用权的再分配和优化过程，它有利于使那些劳动力紧张的农户或从事二、三产业的农户，在保留其承包权的前提下，将土地使用权流转。随着我国工业化、城镇化的快速推进，随着现代科技、现代农业的不断发展，集体土地向专业大户、农业企业、农村专业组织等集中，成为巩固完善和发展农村土地流转的必然趋势。加快构建新型农业经营体系赋予农民更多财产权，使农民更放心地外出打工，从而也有利于加快我国城镇化进程。实行集体土地使用权的流转，使农村劳动力持续稳定地向非农业转移提供机会，拓宽了农民增收的渠道。有力地促进了农业规模经营和剩余劳动力的转移。

二、当前土地流转工作存在的主要问题

农村集体土地流转有效地提高了土地的经济效益，促进了农村生产力的发展，是我国农业向现代化和规模化发展的必然趋势。同时作为一种新生事物，农村集体土地流转在实际运作中还存在以下几个方面的问题：

1.观念不一致，政策不完善

农村土地承包经营权流转是一项政策性、法律性很强的工作。实践证明，认识问题是目前制约农村土地使用权流转的首要问题。一方面，由于长期以来形成的对土地的依附性，一些农民想将集体的使用权进行流转而又害怕彻底失去土地，当外出打工或无力经营时，私下找人代耕或临时转包甚至撂荒。另一方面，政策法规不健全、不完善、不配套，导致一些地方出现违规现象。各级干部应该统一思想，形成共识，加强对农村土地流转和发展规模经营的正确引导和服务。

2.合同不科学，流转不规范，存在纠纷隐患

目前农村土地使用权流转合同不科学，不完善的现象相当突出。农户之间的土地经营权流转多是以口头约定协议的形式出现，而签订书面合同的很少。据调查农村土地流转，无合同或只有口头合同的占60％以上，签订合同未到合同管理机构审查鉴证的占1/4。也就是说，无效合同几乎占土地流转合同的90％，合同内部没有统一和规范。社会保障缺乏，也制约土地流转。

3.借土地流转之名侵害农民利益

我国人多地少，人地矛盾比较尖锐。低价征用农民的土地，是当前农民利益流失最严重的一条渠道。不通过集体经济组织确认私自转让租赁土地；不通过村民大会或村民代表大会讨论通过，便将集体的机动地转出去。有的乡、村干部可以任意解除合同或到期不续签承包合同。随着工业用地与城镇用地的扩展，现行农民土地权益被随意剥夺的现象十分严重。大批农民被迫离开赖以生存的土地，导致农民失业又失地。

三、农村集体土地流转的建议

各级党委、政府必须高度重视土地流转工作，把推进土地合理流转作为农业结构调整的关键措施来抓，村集体经济组织和农经部门要承担起土地流转工作的指导、协调、服务和管理职责，切实做好对流转合同签订、指导工作。要严格土地流转管理，规范自愿申请、核实审批、合同签订、变更登记的程序。

1.建立健全法律法规约束机制

首先，针对土地使用权的流转，制定一些专门的法律法规，逐步完善和强化土地流转的执法监督机制；其次，建立相应的地价体系及地价评估体系，运用科学的方法确定土地流转市场的基准地价；再次，建立市场中介组织。完善土地使用权流转市场体系，土地流转的市场化是土地流转的必然趋势。

2.充分发挥政府土地流转管理职能

在土地承包经营权流转过程中，作为直接管理的政府部门应当发挥积极作用。切实履行其对土地承包经营权流转的指导，管理与服务职责。建立和完善产权登记制度；进一步约束政府过度干预机制；加大宣传力度增加农民对有关法律法规和政策的了解。

3.做好集体土地产权管理工作

建立健全合同管理制度，规范土地流转行为明确流转的形式、数量、年限、条件，及合同的双方当事人的权利义务，违约连带责任；理顺土地产权关系，一切土地产权的流通均应在法律允许的范围内运行；加强土地登记，一切土地产权的流转都必须进行登记。

4.完善农村社会保障机制，开拓新的就业途径

离开土地的农民只有完全就业并通过非农业的所得来维持生活，才能完全放弃土地。只有加大对农村社会保障的财政投入力度，才能避免土地流转的难度。