解题楼市去库存

董晓寒

6.96亿平方米全国商品房待售面积。12月12日，国家统计局公布的这一创纪录数据，将各地去库存的压力摆在了明面上。

两天后，中共中央政治局经济工作会议召开，明确要求化解房地产库存。就在一个月前的中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记提出要消化房地产库存，促进房地产持续健康发展。

12月18日至21日，中央经济工作会议指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。话音刚落，已有多地政府开始出台刺激房地产市场发展的措施。

库存集中于三四线

中国指数研究院的数据显示，截至2015年11月，全国已竣工待售的面积约为6.96亿平方米，在建未售面积约为48亿平方米，待开工面积为8.5亿平方米（以2.4的容积率计算），全国整体库存约为63亿平方米，按照过去3年平均销售速度来计算，需要5年时间消化。

《中国房地产市场2015总结与2016趋势展望》报告显示，2015年以来（截止到前11个月）一线城市楼市迅速回暖，供需两旺，新房价格累计上涨15.1%，而二、三线城市累计下跌，跌幅在1%左右，三、四线城市仍然为去库存的“重灾区”。

“经过2015年的销售之后，库存水平稍有下降，但是整体还是没有达到理想状况。从现在的存量平均消化时间来看，一线城市约为9个月，二线城市约11.5个月，三线城市约为20个月。三、四线城市的压力还是非常大的。”中国房地产指数系统办公室主任黄瑜如是说。

黄瑜认为，三、四线城市库存高企分为两类，一类是长期土地供应比较过剩，后续的需求基本饱和，加之人口增长乏力导致城市库存压力比较突出。而第二类是指短期库存水平稍高，但是中长期来说，由于政策驱动和需求增长潜力，总体来说还有缓解机会。

在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，中国指数研究院预计2016年部分城市的去库存压力也将持续增大。东北地区城市楼市疲软，库存去化压力较大，房价存下行压力。三线城市中，除珠海、保定、廊坊等外，大部分住宅价格存在下跌预期，部分城市前期供应量较大而需求有限致库存高企，部分城市经济、产业发展较慢或不及周边城市，市场需求被周边吸纳能力较强的城市分流。

农民工“救命”靠谱吗

中央经济工作会议提出，要通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。

根据《2013年全国农民工监测调查报告》，中国农民工数量达到2.69亿人。80、90后的第二代农民工已成为绝对主力，这部分20-35岁的新生代农民工在目前的1.5亿跨省流动农民工中占80%份额，十年内这部分群体人数将突破2亿。

根据统计局对农民工调查报告的公开数据，2014年外出农民工购房人口占总体人口的1%。而从就业地看，目前1.7亿外出农民工69.1%在地级及以下城镇就业。

《中国住房发展报告2015-2016》测算称，按照未来5年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇购房（人均33.3平方米），每年以农民工为主体的购房需求可达4.6亿平方米，未来5年总共23.1亿平方米。这无疑是一个天量的购房需求，然而，这尚不能解决2015年约63亿平方米库存的一半，更不用说未来5年新增的库存量。

此外，不少业内人士对此政策表示质疑和担忧，更有地产行业学者直接表态“鼓励农民进城买房或成为‘中国版次贷危机的祸根”。

“一方面，目前对进城务工的农民工仍然缺乏政策引导与倾斜，很难令这一群体转化为有效需求；另一方面，在产业配套上仍需完善，给新市民以稳定的收入来源，这才能令其放心购房。”独立经济学家陈剑波表示。

事实上，农民进城买房进行补贴在一些地方早已开始实施。2015年5月前后，四川眉山市、安徽宿州市等地都出台政策，农村居民进城购房可获得200-300元/平米的购房补贴。不过，从这两地的楼市成交情况来看，这一政策收效并不明显。

“中央提出农民工市民化与楼市去库存挂钩后，明年（2016年）无论是中央相关主管部门还是地方政府，都会加大对农民在中小城市、城镇首次购买住房的政策支持力度。例如，住建部已经开始研究扩大公积金缴存基本面，将农民工纳入公积金缴存范围，方便农民贷款。”接近住建部的一位消息人士指出。

最高一次性补贴80万

各地政府日前纷纷出台新政，让“房地产去库存”政策落地。安徽芜湖推出契税补助，在市区购买新建商品住房签订购房合同并备案的，凡应交4%契税的购房者（一般为144平米（含）以上户型），在缴纳契税后由市财政部门给予应缴契税50%的补助。这一政策也被认为有利于大户型库存的消解。

广西北海市则表示，2015年12月20日起开始受理购房财政补贴，对2015年11月17日至2016年12月31日期间，在北海市市区范围内购买新建商品住房（不含垂直分户商品住房）并已缴纳契税的购房人，按所购房屋房款总额的1%给予财政补贴，每套住房限申领一次。

而在此之前，浙江杭州富阳区在12月8日推出了包含推进保障性住房货币化、购房补贴、人才安居购房补贴、住房金融服务等六项条款的楼市刺激政策。其中，对在富阳区购买新建商品住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。此外，还对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴优惠政策，最高一次性补贴80万元。