农村建设用地流转现状研究

田双清 谢皖东 陈 磊 张 宽

（四川农业大学管理学院，四川 成都 611130）

农村建设用地流转现状研究

田双清 谢皖东 陈 磊 张 宽

（四川农业大学管理学院，四川 成都 611130）

土地是一种重要的生产要素，土地流转是市场经济生活的重要内容，一直备受国内外学者和社会各界关注。随着城市化进程的加快，城市发展空间不足，土地资源的稀缺性导致国有土地价格不断上涨，土地需求和土地供给的矛盾致使农村集体建设用地流转呈逐步加剧的态势。随着目前土地相关制度的弊端显露，集体建设用地流转已成为必要趋势。集体建设用地流转对于盘活农村土地资产，优化土地资源配置，提高土地利用效益具有重要意义。

建设用地；土地流转；现状

1 农村建设用地流转国内研究现状

在农村集体建设用地流转过程中，各个利益主体之间互相关联，构成农村集体建设用地流转的利益相关系统。王宏娟等［1］从利益主体的视角出发，认为农村集体建设用地流转的深层次原因是各利益主体间的利益冲突，而地方政府与村集体之间的利益冲突是主要矛盾，完善村集体经济组织的主体地位，明确地方政府职能，协调利益主体间的收益分配，可以为构建城乡统一的土地市场提供决策参考。当前土地制度和土地市场存在诸多问题，没有将土地市场规制作为房地产调控的重要工具。土地市场规制途径主要有土地供应、土地税收、土地金融及土地价格政策等［2］。段力等［3］认为对于农民主体地位的确立，同时统筹使用置换指标，设计地票交易制度并对其进行模式改进等实践，对于我国农村土地制度改革能提供借鉴经验。

土地的资本化是一个国家、一个区域甚至一个村社高速成长的发动机。要发展农村经济、改善农民生活，财政支持远远不足，必须盘活农村土地资本，总结各地流转模式，有助于获得启迪［4］。集体建设用地流转改革存在许多风险：影响地方财政收入；破坏农村社保体系；威胁国家耕地保护；违反《宪法》规定，打破城乡二元土地所有权结构。这些风险能否控制、如何控制、控制的成本是否会超过所创造的价值等问题还未得到解决，因此，孙鹏等［5］认为，在集体建设用地进行流转之前，需对其可能蕴含的风险进行评估。王文［6］认为农村集体经营性建设用地和国有土地同地、同权、同价的情况，前提是土地使用权性质必须对应；现行不区分土地使用权性质，笼统评估集体建设用地使用权流转价格的做法，容易产生歧义和混乱。

马艳平［7］赞成农村集体建设用地直接流转，而对于法律规定农村土地只能通过征收为国有的方式上市流通，理论界褒贬不一。按照私法自治原则和市场经济运行规律，法律严格限制我国集体建设用地使用权的流转不具有正当性。崔令之等［8］认为须修改并完善相关法律法规，对农村集体建设用地使用权入市取消法律限制，承认集体土地流转的合法性。目前农村集体建设用地隐性流转现象普遍，且流转的形态和规模存在一定差异，主要影响因素包括土地管理失范等制度环境因素、区域经济发达程度等区位环境因素、村集体经济实力等微观经济因素以及农民富裕程度等家庭环境因素［9］。而未来农村的集体建设用地流转应从以下方面进行研究：集体建设用地流转风险控制；集体建设用地流转收益分配，农村集体建设用地流转潜力测算，农村集体建设用地流转价格，集体建设用地流转潜力、驱动力等研究［10］。

2 讨论

目前，我国正处于深化改革阶段，农村势必有所突破，土地流转理所当然成为焦点，这关系到社会转型的成败。目前关于农村集体建设用地流转的相关研究主要包括以下几个方面：农村集体建设用地流转的动因及影响因素研究，农村集体建设用地流转模式研究，农村集体建设用地流转的政策制度研究。

我国对于建设用地使用权流转尚处于探索阶段，相关研究有待进一步的完善，比如对其使用权权益及价值的研究、流转风险控制研究及建设用地流转隐形市场改进问题都有待完善，针对农村集体建设用地隐性流转的多种形态和多重诱因，需要进行多层面、多系统的综合结构改革，引导农村集体建设用地流转向公平、公正、高效、透明的方向转变，以推进建设用地市场城乡一体化建设。此外，学术界对于农村集体建设用地使用权流转收益分配仍存在一定争议，对完善法律法规，进行土地产权改革、协调各方利益等方面的研究仍不够充分。而关于地票流转交易也存在争议，即是否放开地票二级交易市场限制。放开二级交易市场可以说是一把双刃剑，会对一级市场造成巨大冲击。一方面，组织完善的二级市场会加速一级市场的分配和流通，增加土地级差收益，促进农民增收；另一方面，在缺乏有效监管的情况下，盲目放开二级市场，可能会滋生恶意炒作行为，甚至产生地票泡沫，同时还会引起各利益主体之间的博弈。因此，如何正确处理好地票一二级市场的关系，调控地票流量、流速等，建立健全地票交易监督机制，都是值得深入研究的问题。

［1］王宏娟，石敏俊，谌丽.基于利益主体视角的农村集体建设用地流转研究——以北京市为例［J］.资源科学，2014（11）：2263-［2］张红利，刘晓君.中国房地产调控中的土地市场规制研究［J］.现代经济探讨，2008（10）：30-33，39.

［3］段力，傅鸿源.地票模式与农村集体建设用地流转制度的案例研究［J］.公共管理学报，2011（2）：86-92，127.

［4］徐银波.集体建设用地流转模式梳理与困境反思二维论［J］.中国不动产法研究，2012（0）：146-157.

［5］孙鹏，谢慧阳，李任舟.集体建设用地流转的风险与控制［J］.中国不动产法研究，2013（0）：141-163.

［6］王文.农村集体经营性建设用地使用权权益及其价值研究［J］.中国土地科学，2015（7）：34-39.

［7］马艳平.农村集体建设用地流转的理论、实践和制度完善［J］.经济问题，2015（4）：105-109.

［8］崔令之，席虎啸.论我国农村集体建设用地使用权流转制度的完善［J］.法学杂志，2015（8）：77-84.

［9］常敏.农村集体建设用地隐性流转的现状和归因分析［J］.中国农村经济，2013（11）：34-45.

［10］文枫，鲁春阳，杨庆媛，等.农村集体建设用地流转研究进展［J］.地理科学进展，2011（9）：1193-1200.

F301

A

1674-7909（2016）35-88-2

四川省社会科学规划重大项目“四川农业产业转型升级的战略研究”（SC14ZD09）。

田双清（1993-），女，硕士，研究方向：土地经济与农业经济；谢皖东（1993-），男，硕士，研究方向：土地经济与农业经济；陈磊（1990-），男，硕士，研究方向：土地经济与农业经济。