商业空间的四维运用

文/卢达 广州市住宅建筑设计院有限公司 广东广州 510000



商业空间的四维运用

文/卢达 广州市住宅建筑设计院有限公司 广东广州 510000

【摘要】结合海珠城广场项目，从售楼部，销售空间，后勤空间三个方面分析如何对商业空间进行四维的利用。分别论述如何在不同时间段在不同的空间实现自身功能，以及通过相同空间在不同的时间段改变自身的功能创造出价值，最后如何充分利用闲置的土地，减少车位的闲置率。

【关键词】商业；四维空间；提高价值

一．概述

“四维空间”，是指爱因斯坦在他的《广义相对论》和《狭义相对论》中提及的“四维时空”概念。根据爱因斯坦的概念，宇宙是时间和空间构成。时空的关系，是在空间的架构上比普通三维空间的长、宽、高三条轴外又多了一条时间轴，而这条时间的轴是一条虚数值得轴。

伴随着房地产市场的高速发展，一线城市市中心地块乃至周边地块可售土地及地块的面积越来越小。城市商业由原来的“摊大饼式”的发展模式向“垂直式”发展，商业空间既要保留原有的“舒适的空间”，“怡人的尺度”外，还要有“因主题空间”，“吸引人向上的垂直交通空间”等等，这种由于单层面积越来越小，但是又要保证商业销售空间的“舒适”性，对设计师是一种挑战。因此在设计中需要更多的利用场地的“时间”，需要它在不同时间段干不同的活。根据不同时间段人流的需求重新安排空间的功能或者空间服务的对象，从而提高空间的价值。为此结合海珠城广场项目（下称本项目），从售楼部，营业空间，后勤空间三个方面分析如何对商业空间进行四维的利用。

二．售楼及租赁处的四维利用

售楼处及租赁处由于本项目用地面积比较紧张，只能在本项目建筑内划分出临时区域作为其销售租赁的场所。

1．项目在建阶段

本项目需要整体验收，在商场整体开业前一个月需要把场地交还商场客户进行装修。期间商场公共区需要开始公共区的装修工程，售楼及租赁处必须是按照商场原来的分铺情况，在首层临主干道处并且临近商业入口广场的商铺位置内挑选位置。设置在首层及临主干道除了易达性要求外还考虑到广告效应，利用原来的商业入口广场作为销售用停车场以及销售活动推广户外场地，为配合销售时间，工程需要先把入口广场空间抢建起来，在10pm～7am开放给施工车辆进出，其余时间皆用来作为销售场地使用。

2.项目营运阶段

销售及租赁处就必须在竣工验收后交与承租方，把售楼处搬至办公大堂，把租赁处搬至商场三楼中庭空间，延续销售及租赁的功能，把原本借用的商业空间还回业主。在这时段内挪用公共空间作为开放式的展销空间，既满足自身需要，又能为新开业的商业空间，创造招商环境与氛围。

3．本节小结

销售及租赁处是一个阶段性的产物，最终需要取消或与后勤办公合并使用。在建设期间，我们需要结合场地施工的时间，范围以及分工界面，合理安排室内外场地。根据施工条件与情况，结合永久设施满足功能的要求。在运营期间，它占据着公共区域。它的功能在不同时间段在不同的空间实现自身功能。

三．营业空间的四维利用

1．中庭空间

中庭空间是商场中常见的销售空间，中庭空间在商场中一般可概括为以下三种：体验空间，销售空间和混合空间。体验空间一般包括作为休息空间、节假日主题空间，表演空间以及其他活动空间等；销售空间一般指产品展销场地，品牌折扣场地。混合空间是以上两种空间的混合。

2．营业空间变为过道空间

项目作为办公与商业的综合体除商场的购物人流外，还有办公的上班人流。在办公的早晚高峰期采用商场电梯作为地下室上办公大堂的转换电梯，为此在7am～10am这段时间内，商场开辟一部分商业通道作为办公人流的过道。首先人流可带来消费，提高非临街商铺的价值。其次是提高办公电梯的运行效率上，降低电梯的运输效率。早茶以及院线的深夜场，也可统一采用此组电梯，可提高商场的运营效率，减少管理人员。

3．本节小结

对于商业综合体，在设计初期就需要组织各部分人流动线，根据业态运营时间以及项目的特殊性，根据时间段合理安排场地，既可以减少办公区早高峰时期的交通时间又解决上班族的早饭问题，为办公人流提供了便利；同时也可以为商户提供大量而稳定的消费人群，通过相同空间在不同的时间段改变自身的功能创造出价值。

四．后勤空间的四维利用

1．合理安排时间与场地

后勤空间的组织与管理是购物中心运营的关键因素。由于项目为出租类商业，业态变换会比较频繁，因此在后勤区的设计阶段首先就需要考虑卸货区的设置。根据使用的车辆分为大货车以及小货车，小货车主要是运载能力在6吨及以下，大货车为6吨以上以及车长超过6米的车；同时为节约地上以及地下空间的交通面积，将小货车停在地下一层，将大货车停在首层，共设置2个卸货区。根据卸货区的使用时间，地下一层的卸货区基本上是全天运作的。而地上的卸货区，由于安排其主要卸货时间为凌晨3～6点，在办公时间段早上7点到晚上7点是作为办公临时停车场地，在晚上8～10点的商业高峰期就作为商业临时停车点。

2．地下停车场

项目停车场设在B区地下五层的-5～-2层，所有车位皆以临保的方式出租给办公以及商业人员使用。在早上八点至晚上六点这段时间内，-5～-4层为办公停车场，-3～-2层为商业停车场——主要以升降横移复式停车位为主。其中办公停车位以月租车位为主。在晚上六点到十点时根据当日的实际情况，逐渐把-5～-4层的原办公停车位出租与商场顾客使用，调整的车位按照商业停车时段收费从而提高商场车位的租金收入。晚十点至第二天早上八点提供过夜停车服务，解决周边住户停车位不足的问题。实行分时段监控，服务不同的人群提高场地使用率以及租金收入。

3．本节小结

设计之初需要结合招商团队对商场业态的规划，了解各业态的补货周期以及补货车辆尺度，统筹安排场地。卸货区是根据使用车辆的尺度以及时段性，将同一功能的空间拆分到两个地方，在满足其自身功能外，分时段去安排其他停车的车辆，充分利用闲置的土地。地下停车场根据时间段以及不同的使用人群安排停车位，实行分时段收费。减少车位的闲置率。

参考文献

[1]国务院关于深化改革严格土地管理的决定[N]．国发【2004】28号．人民日报，2004 一12—25日(第1版)．

[2]住区售楼处设计探讨.2008.康东阳.硕士论文.