城市规划中土地资源管理对房地产开发的调控作用

文/赵熙 陕西省国土资源信息中心 陕西西安 710000

城市规划中土地资源管理对房地产开发的调控作用

文/赵熙 陕西省国土资源信息中心 陕西西安 710000

改革开放后，随着我国经济水平及工业化水平的提高，我国的城市化进程也在不断加快，城市化的大力发展需要大量的土地资源作为依托，土地资源是一个城市发展的重要基础，一个城市想要实现快速发展必须拥有丰富的土地资源作为发展基础，同时城市的发展也离不开房地产业的巨大贡献。因此在是城市的发展规划中，做好土地资源的管理十分重要，这对城市化的合理和房地产业的稳定有序发展都至关重要。

城市化；城市规划；土地资源管理；房地产调控

随着我国的城市化进程的加快，在高速发展的城市化进程中离不开房地产业的贡献。房地产业是一个周期波动较大的产业，房地产业的发展变化会直接影响到国家经济发展的稳定和人民生活水平的提高。因此，维持房地产业平稳﹑健康﹑均衡发展是政府的主要任务之一。房地产业易受国家宏观经济调控的影响，由于城市中土地资源对房地产业的重要性，一个城市土地资源开发政策是房地产业的重要调控因素。

在城市化的过程中，房地产业一方面对于促进城市社会经济的快速发展﹑改善城市景观面貌﹑推动城市化中起到了重要作用，但是另外一方面，在市场经济条件下，房地产业与政府城市规划部门之间冲突较多，这些都会导致城市的非合理发展，随着城市化进程的不断推进，一些问题会不断的暴露出来，这些都会对城市的可持续发展造成严重影响。因此，合理的城市规划对于城市的可持续发展十分重要，这之中需要合理的利用土地资源的管理来对房地产业进行调控，以促进房地产业对城市发展的正面作用。

1、我国目前土地政策及房地产业的现状

1.1 我国土地政策现状

土地资源是一个城市发展的重要的经济资源，为保证土地资源得到高效合理的利用，将城市的土地资源进行集中规划开发是十分重要的。科学合理的城市土地管理制度是政府实现一个城市土地市场合理使用的基础。结合城市发展的总体规划﹑城市土地资源储备计划，根据城市的发展速度和土地需求，制定合理的土地供应计划，实现合理﹑限量的土地供应，完善土地资源的合理配置，并能对房地产业进行有效的调节。

从我国进行城市土地使用制度改革以来，城市土地市场就开始逐步发展，土地的使用开始走向市场化。后来，为了提高土地市场的运作效率，我国实行了土地储备制度，这一制度一方面提高了土地的有效利用率，另一方面会使土地价格抬高，带来房价的疯涨，不利于房地产业的稳定及正常运行。因此，合理的土地资源规划管理对于房地产业的发展十分重要。

1.2 我国目前的房地产业现状

我国的房地产业主要是在土地市场开始之后逐步发展起来的。在2004年，我国的房地产市场快速发展，导致了房价的飞涨，城市化的进程也引起了住房的供需不平衡，大量收入较低的人民群体不能够购买房屋。这就需要政府部门在土地资源上进行宏观调控，对城市居民住房结构的部分的土地资源供应量进行合理调整，以尽量控制房价，满足人民购买住房的愿望。

2008 年初，国务院对闲置土地进行管理，打击囤地﹑要求闲置两年的土地进行依法收回等措施，使得房地产的发展水平降低。在2008年的下半年，国家出台了一系列宽松的信贷政策﹑以及中国人民银行连续5次的降息，这些政策的实施都促进了房地产业的繁荣。导致2009年房地产市场迅速发展，地价也飞涨，房地产商囤积大量土地。于是政府开始逐步加大对房地产业的调控力度，使房地产市场得到了一定的降温。

2、土地资源管理与房地产业调控

2.1 土地资源配置情况

我国现有的城市土地供应模式是在我国的土地制度下发展形成的一种城市土地供给模式，将土地作为一种兼有资源和资产性质的商品出现在市场上，通过市场需求进行土地资源开发，但是这也需要政府部门在整体上进行宏观调控，在一定程度上进行干预，以保证土地资源的开发及供应科学合理。

我国目前所实行的土地储备制度主要是通过市场需求来进行土地资源配置，这种模式极大的提高了土地资源的利用率。但是由于我国的房地产市场起步较晚，土地储备制度在我国尚未发展成熟，在实际的过程中还存在不少问题，土地制度的研究还需要广大专家的进一步深入研究。在土地供应时机方面﹑合理的土地储备量﹑土地储备的风险等方面都需要进行深入研究。

2.2 房地产业的调控

通过土地资源对房地产业的调控主要有以下方式：第一，在土地供应方式等方面，为防止土地资源的囤积倒卖，可以把经营性用地等纳入到招标拍卖的范围，采用有期限和有偿的使用方式进行拍卖，以提高土地资源的利用效率，遏制土地资源浪费。第二，在住房土地供应方面，严格控制建设用地的供应，注重保障房的建设用地供应，增加廉租房﹑公租房﹑经济使用房的建设，减少别墅﹑高档公寓的建设。这样的土地供应方式可以一定程度上改变城市房地产产业开发结构，会在一定程度上减少投资性购房，降低城市的平均房价，对收入在中等及偏下人群来说，能够有助于满足他们的住房购买需求。第三，政府需要加强对城市土地资源的勘察和处理，明确闲置土地的面积，依法进行处理，对闲置土地进行合理的开发利用，促进城市土地资源得到合理有效的利用。通过对闲置土地资源进行回收，也可以增加政府的土地储备量，可以提高土地资源的调配力度。

总结：

我国的土地资源的情况是整体匮乏，人均住房面积较低，因此合理的提高土地的利用率，保证城市居民的基本住房需求十分重要。我国的房地产业发展需要在政府的调控下进行，为提高房地产业在可持续城市化中的作用，以及保证土地资源的合理利用，需要政府进行合理完善的城市规划，规划好土地资源的利用及对房地产业的调控。以提高城市化进程及人民的生活质量。

[1]张文新.城市土地储备对我国城市土地供求与地价的影响分析，资源科学，2005.

[2]杨光.基于房地产市场信息系统的住宅供地分析方法研究，同济大学，2008.

[3]宋杨.我国土地储备制度对房地产市场的影响，商业时代，2005.