京津冀一体化，房地产如何应对

文/杨来娣 天津商业大学商学院 天津 300134

京津冀一体化，房地产如何应对

文/杨来娣 天津商业大学商学院 天津 300134

《“十三五”时期京津冀国民经济和社会发展规划》已印发实施，明确了京津冀地区未来五年的发展目标。在一系列政策利好辐射下，京津冀地区房地产市场出现新的格局，同时也带动了京津冀的房地产行业的波动，京津冀的楼市一体化抱团发展将势在必行，京津冀楼市将会圈出何种未来，值得我们深思。

京津冀一体化；房地产；应对策略

一、京津冀概况

（一）地理位置

京津冀区域包括北京﹑天津两大直辖市和河北省的保定﹑石家庄﹑廊坊﹑秦皇岛等城市，是环渤海经济圈的核心，也是我国第三大增长极。北京，作为京津冀核心，具备比较完整的产业体系，处于工业化的高级阶段，是我国重要的政治﹑经济和金融中心。天津是我国北方最大的沿海港口城市，是北方重要的经济﹑物流中心，发展潜力巨大。河北环京津地区经济也有相当基础及实力，利用优势，错位发展促进经济。国家“十二五”规划，把京津冀区域经济一体化上升到国家战略，可以看出京津冀一体化的重要性。

京津冀地区GDP总额约占全国GDP的一成，可见京津冀地区是全国重要的经济发展区域，同时我们也看到了，京津冀的地区差异，京津冀地区优势互补，区域一体化成为大势所趋。同时，京津冀处又在环渤海的中心位置，正日益成为我国继“珠三角”﹑“长三角”之后新的经济“增长极”。

二、京津冀房地产状况研究

（一）房地产概述

房地产企业的特点是投资额巨大，投资周期较长，而且受到国家各种宏观政策影响，房地产企业普遍出现资产负债率比较高，随着国家战略——京津冀一体化，北京周边的河北部分地区﹑天津房地产企业，有了新的发展机遇，同时也面临着新的挑战。

（二）“环首都经济圈”楼市现状

受政府各项调控政策影响，北京等热门城市的商品住宅市场较为低迷，而环北京的河北楼市受京津冀一体化区推动，却逐渐升温。2016年的房地产市场，化解房地产库存将是主基调，降息降准还会继续，同时地方政府引导房产消费的行政细化政策也会相应出台。二孩政策的落地﹑行政化手段的引导等都将进一步刺激房产的消费，不过，刚需和刚改将依然是消费的主力。

（三）环北京津冀楼市火爆的原因

环北京的河北楼市与天津郊县楼市火爆，主要有以下三个原因：一是北京的挤出效应，郊区都限购，压制需求；二是人们生活水平改善，对住宅质量要求提高，更追求品质，这使得原材料及成本增加，房价必然也走高；三是投机需求，有部分人看中北京房价升值，买房投资。

三、京津冀一体化对房地产市场带来的影响

京津冀一体化给房地产市场带来机遇的同时也带来了挑战，它催生了大量的短期投资行为与投机性需求，对环首都圈房地产业的健康发展造成了威胁。

对照组中患者护理后的护理满意度为77.8%，观察组中患者护理之后的护理满意度为93.4%，观察组中患者的护理满意度显著高于对照组，差异有统计学意义（P＜0.05），见表1。

（一）京津冀一体化促进了环北京房地产市场的发展

1. 京津冀一体化推动了北京郊区楼市发展，京城楼市郊区化现象开始加剧，轨道交通便捷，使得北京五环外相关区域的土地开发更为活跃。

2. 河北地域辽阔，围绕七个城市，承接北京的产业转移，能解决北京的土地紧张，房价过高等问题。如今，燕郊﹑香河﹑固安楼市发展迅猛，轨道发展，城市连线，这是“环首都经济圈”区域楼市发展的强心针。

3. 随着“大北京”的规划提出，天津成了北京开发商和外地开发商找地的“热点区域”。北京低价提高，而发展前景也不错的天津﹑廊坊等区域土地成本相对较低，盈利空间更大。

（二）京津冀一体化加剧了环北京房地产市场泡沫

自从京津冀都市圈规划出台后，房价在短期内上涨较快，房地产商应根据当地购房承受能力等因素综合考虑，切记盲目涨价，以防止出现泡沫现象。量变引起质变，等到一定程度，出现局部房地产市场波动，草根阶层将是最大受害者。

四、房地产行业应对京津冀一体化的策略

京津冀一体化后，中国政府出台了“国十条”﹑“限购令”等政策对房地产进行调控，一是为了压制商品房过快增长，二是为了加大各类保障房的建设力度。面对着京津冀一体化这样的一个大环境，又受国家政策影响，房地产企业要抓住机遇，迎接挑战，及时调整战略，可以从以下几点着手。

（一）正确应对国家宏观政策﹑经营管理科学化

正确看待房地产业的发展前景和房地产市场需求，经济的快速增长必然带来对房地产的大量需求。熟知国家降息调息等相关政策，及时调整项目定位等。此外，提高管理人员素质，努力提高资金经营效率，合理安排建设周期，使管理更加科学规范化。

（二）注重品牌战略﹑创新产品与服务

企业要关注质量，做良心房产商，不断优化户型结构，打造品牌，赢得口碑。此外，根据不同人群层次的需求，结合居住舒适度，开发较好的户型，不断推出的新产品﹑新形态﹑新种类，以满足市场的需求。

（三）理性投资﹑多元化融资

结合自身实际，做好市场调研，重视市场定位，理性投资，投资区域也要多元化，利用好城市化进程中小城镇建设，这是可以开拓的新市场。此外，房地产可以多渠道融资，利用民间资本或外资参股﹑银行借贷﹑集团内部借贷等形式做大做强房地产开发企业。

（四）完善人才引进政策，筑造人才施展的平台

京津地区高校,科研院所众多，高智人才密集，人才是企业的重要基石，针对京津冀一体化，房地产企业应广纳贤才，储备人才库，为企业更好的发展注入新鲜而又有活力的血液。

总结：

我们可以感受到京津冀一体化带来的效益，随着城市圈建设过程中人口的流动，对于居住的需求使地方房地产销售规模增长，且房价与土地价格会随人口的逐步流入而增长。房地产开发企业要及时抓住机遇，也要做好迎接挑战的准备，认清发展形势，切不可盲目跟风，贪大求快。

[1]京津冀一体化后的房地产机遇，市场分析 2010.10总第180期.

[2]京津冀一体化背景下的产业格局重塑[J]陈耀，陈梓，天津师范大学学报（社会科学版），2014，6.

[3]京津冀协同发展：机遇与路径学术研讨会综述[J] 张云，窦丽琛 河北经贸大学，050061.

[4]浅议京津冀一体化战略下保定市房地产企业融资途径[J] 李晓光，韦彩霞，河北企业，2015，3(45).