关于城市棚户区改造规划的思考——以叶城县城市棚户区改造规划为例

文/王立霞 新疆佳联城建规划设计研究院（有限公司） 新疆乌鲁木齐 830000

城建规划 Urban Planning

关于城市棚户区改造规划的思考
——以叶城县城市棚户区改造规划为例

文/王立霞 新疆佳联城建规划设计研究院（有限公司） 新疆乌鲁木齐 830000

城市棚户区改造是一项由政府主导的民心工程，是改造城市环境，美化中心城镇形象，优化投资环境的重要举措，是公共利益的需要。实施棚户区改造，有利于改善棚户区低收入居民的住房条件，促进社会公平；有利于完善市政配套设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利于土地，提升城市承载能力；有利于扩大社会投资，刺激居民消费，拉到经济增长，带动社会就业，发展社区公共服务业，促进平安社区建设；也是城市价值再造、完善住房保障体系、实现“包容性增长”的重要举措，是构建社会主义和谐社会的根本体现。叶城县“棚户区改造”的成功经验对于其它城市的棚户区改造具有很强的借鉴价值。

叶城县；棚户区；改造；更新

1、引言

城市棚户区是指在城市建成区范围内属抗震安居工程改造范畴的以平房为主的建筑密度大、人均居住面积小、建设使用年限久、房屋质量差、基础设施配套不齐全、安全隐患多、环境卫生脏乱差的连片区域。本文以叶城县城市棚户区改造规划为例，探讨城市棚户区改造的原则、思路、模式与策略。

2、项目概况

由于叶城县地处新疆偏远地区，经济发展滞后，县城房屋建设以连片平房为主，且密度极大。由于大多数房屋属于土木结构及砖木结构，年久失修，建筑质量较差，各类房屋中，居民自建住房数量大，没有进行抗震设防（没有采取抗震措施），抗震能力差，一旦发生破坏性地震，后果不堪设想。

棚户区基础设施建设几乎是空白，构成典型的棚户区，连片平房大多下水不通，市容环境卫生条件极差，严重影响城市面貌及居民身心健康，人民群众的居住条件和生活环境急需改善。因此对县城棚户区改造势在必行。

3、叶城县城市棚户区改造规划

3.1基本情况

叶城县老城区20个社区实际居住居民（含部分城乡结合部居民）11243户，在常住居民中有低保户3193户，低收入户1310户人。这部分人群经济来源单一，缺乏谋生手段，主要靠国家救济，住房和生活条件较差。棚户区总占地面积310.41公顷，用地均为国有土地，地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，没有被水淹没的危险，是能适应各项建设要求的用地，现状为居住用地，符合棚户区改造用地。

3.2存在的问题

1、居民自建住房大都以砖木结构为主，建筑结构整体性差；部分年代较久的房屋基础腐蚀严重，墙体倾斜；部分房屋墙体开裂严重，摇摇欲坠；随着老城区内人口不断增多，居民为扩充住房，私搭乱建，因陋就简，大部分房屋达不到现行抗震规范要求，居民生命财产安全时刻受到威胁。由于老城区内居民多为低保户和低收入户，无力自行改造危旧房屋。

2、棚户区缺少整体防灾救灾能力。特别是老城区，房屋建筑密度高达60%以上，房屋纵横交错，墙体共用，相互搭接，拥挤不堪；街巷狭窄，宽者3米，窄者不足2米，无消防通道，一旦发生灾害根本无法实施救灾救援。

3.3城市棚户区改造的措施和建议

按棚户区建筑特点和改造要求，将规划范围内的棚户区分成三个改造类型，按不同类型特点进行统一规划，分类指导，完善基础设施，配套服务设施，提高环境质量和人居条件。

主要分为：规划控制区、改造区、改善区。

1、规划控制区：在规划范围内涉及到总体规划确定的道路红线、建筑退界、绿地、大型公建预留地、市政设施的用地等，需要采取规划手段对用地进行控制，保障不影响未来城市总体规划的实施。原则上的对破旧的住宅只拆不建，合理补偿，异地安置。

2、改造区：在建成区内，危旧住房连片、基础设施不配套的区域。主要指纳入此次县城棚户区改造范围，市容环境卫生差，市政基础设施不配套，改造后使居民的居住条件得到提高，市政基础设施配套，市容环境改善。

3、改善区（含保留）：主要指棚户区内已按规划建设的单位、多层家属院、二层及二层以上沿街商业，市政基础设施配套较好。规划对其环境进行改造，对沿街局部影响市容的建筑外立面进行整饰，改善后使之与相邻改造区环境协调。

4、需注意的事项

4.1强化工程质量监管

一是项目监管部门需加大对改造过程中居民自建或由施工单位统一承建工程的工程监管力度，从宅地选择、地基处理、结构设计、施工工艺和质量等方面采取严格的管理措施；二是要加强对民房在地震中存在的主要隐患及震害表现和改进的研究、提高建筑抗震性能的方法、措施研究，加强宣传教育和推广普及，使居民接受科学建房观念，有效提高房屋的抗震防灾能力。

4.2保护老城风貌

老城区核心区街巷狭小，建筑结构形式多样，建筑空间充分利用，建筑装饰丰富多彩。一是要对项目区现有的砖混和砖木房屋进行抗震鉴定，对其中有加固价值的进行加固处理；二是要加强老城区内现有住房改建的管理，指导住房建设符合规划和抗震要求，严禁新的乱搭乱建，确保民族特色得以延续，建筑风貌得以保护，历史文化得以传承。

4.3充分考虑就业

老城区内多为贫困居民，要充分考虑居民就业和生计问题。在项目实施过程中要进一步做好受益主体——市区居民状况的数据统计，如居民职业结构、文化程度、家庭结构、年龄结构以及不同职业、年龄和经济状况家庭的改造意愿差别等，为项目实施过程中房屋结构的设计、旅游商业网点的分布、改建后的受益人劳动技能培训等提供支持。

4.4增加社会筹资

为最大化解决老城区居民居住安全问题，需居民自筹部分资金，老城区住户现有经济条件下多数居民恐无法承受，为此，要尽可能通过多渠道筹措资金，适当增加危旧房改造居民的补助资金。老城区16片区改造要结合市场运作方式，在不断总结经验、规范运行机制的前提下，进一步深入研究引入房地产开发筹资的规模，以减少居民筹资压力。通过出让部分土地使用权给房地产开发企业，由房地产公司通过产权置换安置居民用房，最大化缓解居民自筹资金压力。

5、结论

在危旧房改造项目上，设计方案以居民生命财产安全为第一，满足抗震烈度8度（0.3g）的设防要求，并满足现行消防规范要求，从而实现抗震安居、维吾尔族的历史文化和建筑艺术得到传承和发扬。

项目完成后，达到宜居宜业新叶城目标，一个既体现现代化发展，又充满维吾尔历史文化积淀的南疆小镇，将呈现在祖国西部边陲。

[1]濮本劼.当前形势下的旧城住房改造-探讨棚户区改造需要注意的一些问题[J].中国房地产业.2015.9.