浅析土地交易问题的制度

文/金颖 吉林省梅河口市国土资源局 吉林梅河口 135000

浅析土地交易问题的制度

文/金颖 吉林省梅河口市国土资源局 吉林梅河口 135000

城市土地利用实质上是一种城市经济活动，换言之是土地交易的结果。土地交易活动，为保障政府垄断土地一级市场，强化土地市场灵活度，提高实践成效，必须遵循储备优先、交易许可的原则，且秉承疏堵并举的原则，进一步优化土地交易活动。

土地交易；资源配置；交易制度完善

目前，我国土地交易实践过程中，凸显出较多的问题，且这些问题的存在影响着我国土地市场的发展，所以必须针对具体问题，采用相应的措施加以控制。关于土地交易，可以采取基于制度分析法的城市土地利用研究思路，以体制、管治、操作三个层面为切入点，进行相关规则和制度安排和分析，并深入探究不同层面因素之间的互动关系，进而完善交易制度。

1、城市土地资源配置的实质

1.1 开展土地资源配置的手段

经济性和自然性是土地的双重属性。土地的经济性体现在：土地功能的多样性，土地用途的增值性，土地供应的稀缺性，以及土地酬劳的递减性等方面；土地的自然性反映在：土地位置的空间性，运用方式的持续性，沃度的区别性，数量的有限性等方面。土地资源并不是持续可再生的，土地总供给量也不是无限的，在一定时间内可利用的土地资源具有不可再生性，土地的总供给量也是有限的。

土地性质的改变，促使土地功能的来回转换，土地发挥一种用途的同时，要以另一种土地的减少为前提条件。所以，土地用途的变化，即可视为土地资源配置到人类的不同活动中，简言之即土地交易。

1.2 土地资源配置的模式

市场模式和计划经济模式是资源配置的两种基本形式，且其中的决策模式、决策主体、政府的管制方式都是迥然不同的。价格机制是市场模式产生作用的根本，市场经济参与者以最大限度实现个体利益为目的，出价最高者获得资源。然而，价格机制是一种存在成本的机制，因此人类的行为机会主义性质极易影响市场模式，产生一定的交易成本，当市场完全受人类本性所左右，市场随之失去作用。若要杜绝这种现象的发生，就应创建相应的规则，并强制遵守，即制定市场制度；还可以采取行政计划的方式决定资源的配置。通常情况下，采用的是市场制度和行政计划两种方式结合而成的资源配置方式。土地使用的实际成效，折射出土地资源配置的体制，以及交易机制所产生的作用。计划经济模式所创建的土地规划政策，也许并不符合市场机制所支配的土地资源配置的需求。所以，处在过渡经济体制下的我国城市土地利用体系，如何结合计划经济和市场经济机制，充分发挥作用于城市土地使用，亦或是对两者进行取舍，合理利用城市土地资源，是当前至关重要的探讨课题。

2、土地资源配置中制度分析法的功能

2.1 制度经济学见解

主流经济学因为与社会学相背离，与行为科学隔离，为此受到批判。由于无法获取全面的信息，人类不可能做到对所有交易信息的掌控，不可能预测未来，所以交易活动具有一定的不确定性。经济学发展到一定程度产生了制度经济学，制度经济学以探究经济行为与规则之间的关系为目标。交易活动的参与者在相互议价过程中逐渐产生了制度，在交易不确定性质的作用下，制度对人们的交易互动产生一定的规范作用。制度是现实社会的规则，为规范经济，塑造政治，整合社会组织因素等方面提供了标准框架，固化人类交易成本。现行的法律法规、规章制度属于制度的正式规则，惯例常规、行为准则等属于制度的非正式规则。制度对规范人类互动起着无可取代的作用，同时也促进社会的可持续发展。

2.2 城市土地利用探究中制度分析法的有效性

基于制度经济学的制度分析法，属于一种系统性的方法，以捕捉研究对象的全面信息为专长，且研究对象具备一定的复杂性，如社会秩序和公共政策，以及资源配置决策等都属于其研究对象，为进一步理解并掌控，致使土地交易的实际效果的制度因素之间的互动关系，提供有力工具。因为诸多因素虽与商品交换过程并不直接发生关系，但无形中对经济决策产生影响，针对诸如此类的问题，必须采取制度分析法对其进行研究。当前，制度分析法已得到高度重视，并应用到具体的土地制度研究过程中。我国现今的经济形式属于过渡经济形式，且过渡经济形式受市场机制和计划机制共同操纵，这种形势下的城市土地利用系统具备一定的复杂性，研究视角需多样性，为土地交易的实践和改善提供有利支撑，充分发挥制度分析法的作用。

2.3 城市土地利用政策研究中制度分析法的作用

体制、管治、操作三个层面是影响土地交易决策的因素，而其中一些层面内的因素，又可以将其规划到规则和制度安排等范畴。其中体制层面的规则稳定性极强，偏硬性，不易发生变动，如若想要其发生变动，程序繁杂且历时长久，对参与者造成极其深远的影响。因为，参与者的权利，个体的职责，以及主管部门的架构和性质，及所管辖的范围全部由体制层面的规则来确立。在土地利用方面，体制层面的规则主要概括了产权和法规，财政和土地利用等相关政策，以及管治授权的形式和建筑规范等方面。如私有产权的交易活动，对其造成影响的只有规划控制，是影响土地开发的直接政策限制，土地开发者通过购买的交易行为，即可获取开发土地权利。我国城市土地归属国家，而农村土地除国家明确规定为国有土地之外，其它均为集体所有，其中法律明文规定，能够转让、交易的土地仅为国有土地。处于双重产权结构中，土地开发活动也受到双重限制，即受规划和产权两个方面的控制，因此农村集体土地转为国有土地，是土地开发的前提。但是，用于城市建设的土地开发过程繁琐且复杂，因为城市建设所需的土地必须利用原有农用地，前提需对集体农用土地进行征地活动。土地开发这种经济行为，交易成本是非常高的，同时法规和产权等方面的因素，以及经济体制等因素对其造成不同程度的影响，所以我国土地开发现状非常的复杂。另外，土地利用所产生效益的规模和分配也受到制度的影响，以及受到管治层面因素的制约，因此必须将相关制度安排，及管治和操作层面的规则进行清晰明确的确立，提高稳定性，并严格有效的执行，以此为创建有效的市场机制提供保障，提升土地利用效率。

3、委托交易制度的完善

3.1 秉承储备优先、计划管理

城市规划的有效落实，以及政府调控土地市场能力的强化，必须对相关项目进行政府统征和收购储备，如政府重点项目，成片开发的新征地项目，以及旧城改造等项目。此外，委托交易方式直接入市的形式，针对中小规模的存量宗地开展，以此确保土地流转环节的减少，土地供应效率的提升。但是，土地供应年度计划必须落实到实处，严格执行，以求土地供应总量和节奏等方面的均衡，推动市场发展。

3.2 分类明确政府土地收益征收标准和方法

委托交易制度的完善，需根据土地用途的转变，分类明确政府土地收益征收标准，以及具体的办法。区别重新出让的土地用途，现阶段按照成交价的一定比例征收土地收益。这种现象表示原土地使用人所获取的土地转让补偿，规划用途所占比重较大，土地原用途所占比重较小，此类方式凸显出极强的操作性，欠缺一定的合理性。近年来，我国对土地市场典型案例进行深入研究，对土地用途发生不同变化时的不同增值率进行科学计算，从而分类明确不同区域及不同用途转变的政府收益征收标准。其中，不同土地用途的转变包括，工业用途向商业用途的互相转变，商业用途向住宅用途的互相转变等。

结语：

综上所述，相关土地交易制度的完善，保障我国土地交易活动的高效开展，并提高土地资产经营效率。

[1]潘美秀.对当前土地交易问题的制度浅析[J].城市建设理论研究（电子版）,2012,(17).

[2]王贺.土地交易问题的制度分析[J].黑龙江科技信息,2010,(26).

[3]王舒悦.对当前土地交易问题的制度浅析[J].黑龙江科技信息,2015,(21).确各个影响的因素。然后按照设计要求来设定设计的因素权向量A等于（ai），同时确定各个影响因素在权重中重要的程度。

3.3 通过模糊的综合评判来确定黄土的地基湿陷等级

为了明确黄土地基湿陷等级个总湿陷量、自重的湿陷量之间的关系，同时明确黄土地基和上部结构形状、基底压力的大小、图层组合等之间的关系。所以需要应用模糊的综合评价模型对黄土地基湿陷等级进行评价，并获取合理结果。

第一，建立黄土湿陷影响因素集，主要包含黄土层渗透的系数、自重的湿陷度、基底附加的压力和、天然的含水量与分级的湿陷量等[2]。

第二，构建各个等级因子评判集，主要包含严重湿陷、非湿陷与中等湿陷等五个等级。

第三，按照各个影响因素自身特点与湿陷的作用大小来确定权重的向量A，A=（ai），从而计算综合评价的结果。

结语：

综上所述，在地基基础中应用模糊的综合评判模型时，虽然很多工作都是初步进行，但是这种评价模型发展潜力比较大。加之，地基基础设计和诸多因素息息相关，同时还会受到各种因素约束。因此，只有在地基基础中应用模糊的综合评价模型，才可以促进传统定性处理问题转化成定量的处理，这样不仅可以降低安全的隐患，而且能够合理、科学设计地基的基础。

参考文献：

[1]杨校辉,黄雪峰,朱彦鹏.大厚度自重湿陷性黄土地基处理深度和湿陷性评价试验研究[J].岩石力学与工程学报,2014,24(05):1063-1074.

[2]丁红岩,练继建,李宝仁.复合加载模式下不排水饱和软黏土中宽浅式筒型基础地基承载力包络线研究[J].岩土工程学报,2014,13(01):23-26.

姓名：杨栋梁，出生年月：1988.08，性别：男，单位：江西省建筑科学研究院，职称：无，学历：本科，研究方向：地基基础研究。