关于设立住宅电梯专项维修资金的探讨

文/黄禹思、黄闻 四川成都 610015

关于设立住宅电梯专项维修资金的探讨

文/黄禹思、黄闻 四川成都 610015

十多年来，伴随着住房商品化、人口城镇化进程，房地产业高速发展，城市快速扩张、楼房越盖越高，人们居住方式也因此发生了巨大变化，电梯已成为城市居民不可或缺的交通工具，随着使用时间的推移，如何保障居民小区电梯的正常运转已成为社会各方无法回避的问题，本文站在一定高度以全景视角，比较全面地对解决该问题的资金筹集、使用、核算、管理进行了探讨。

住宅；电梯；维修资金

在我国这样一个人口众多、资源有限的国家，适合人类居住的土地就更是弥足珍贵，城镇建设用地和必须满足的农业用地之间的矛盾日益突出。自上世纪八十年代以来，可以节约土地使用的电梯作为住宅的主要公用设备开始逐步进入普通居民家庭，据国家相关部门发布的数据，截至2015年底，我国在用电梯数量已超过360万台，其生产量、保有量和年增长量均为世界第一。按目前城镇土地使用供给情况和建筑规划设计要求，无论当下还是将来居民居住都离不开电梯使用，电梯已成为人们生活工作中不可或缺的交通工具，尤其是居住在城镇中的居民几乎天天离不开它。随着居民住宅使用年限的延伸，电梯的故障频率和维修费用也会不断增加，特别是在花费大额费用对电梯主要部件进行改造更新需要重新筹集资金时，即使是在同一小区，也会因不同栋号、单元和楼层住户由于各自的需要情况和紧迫程度不同而难统一认识、达成一致，无休止的争吵扯皮、问题长期搁置，导致安全隐患升级、邻里矛盾不断。由于电梯这一公共设备数量庞大，使用居民在生活出现诸多不便或是万般无奈的情况下，很容易激发不满情绪，催生群体性影响社会稳定的因素。

自住房制度改革至今，基本实现了住房商品化，在购房者与开发商签订合同、各自履行相关权利义务实现房屋买卖后，要维护作为大部分家庭主要财产住房的正常使用，所发生的各项费用只能由所有权人自行承担。虽然各地陆续建立了住房专项维修资金制度，通过购房人、开发商等筹集了一些住房公共部位、公共设施设备的维修资金，但因初次筹集资金十分有限，仅仅可以解决设施设备的日常维护和中小维修问题。电梯作为与住宅关系最直接、使用最频繁的公用设备，它的使用维护尤其是达到或超出使用年限后的大修、改造或更新则需要大量的资金，往往无法满足，特别是那些因制度滞后未曾建立专项维修资金的老旧小区资金需求缺口更大，根本没有能力启动该项工作。尽管无法了解全国各地因此发生了多少扯皮和纠纷，但近年来仅成都市就发生多起因修缮资金不足电梯无法运转影响居民日常生活的事件见诸报端，其它未被报道或各自采取各种临时措施勉强维持运行的还不知有多少，随着时间的推移，各地均应呈现逐渐蔓延的态势。因此如何根据不同住户需求的差异，实现公平有效地筹集资金解决问题已经或将当仁不让地摆在各位业主、相关主管部门和社会管理机构面前。

一方面，电梯作为住宅小区有别与其它公共设备的显著特点是：必需而有限共享，其设计使用寿命远低于房屋设计使用寿命和房屋建设用地出让年限。按照《物权法》规定，在开发商完成房屋移交后，电梯所有人就变成了全体业主，由他们负责和决定电梯的使用、维护、修理或报废更新。由于制造、安装、使用方法、使用频率甚至是其他无法知晓的原因会导致同一小区同一品牌的电梯需要不同的维修费用，会有不同的使用寿命。住户居住楼层高低、往来人数多少、往来频率高低、自身的身体状况、生活习惯的差异对电梯的依赖程度也不尽相同。据了解，我国电梯设计寿命一般为15年，2015年7月20日国家标准委颁布了《电梯主要部件报废技术条件》并于2016年2月1日正式实施，强调电梯是模块化设计的机电一体化产品，随着电梯数量的增长，运行多年的老旧电梯也快速增多，电梯部件功能退化给电梯使用带来的安全风险日益受到社会各方面的关注。由于受设计制造、安装、维护保养和使用等多种因素的影响，电梯部件、整机的使用寿命存在很大差异，难以制定电梯整机的报废标准。因此，通过制定电梯主要部件报废技术条件进行报废与否的判定，再决定电梯整机是否需要报废，是提高在用电梯安全性、使用经济性的可行途径。正是因为存在这些各种差异，任何平均、简单分配摊销电梯维护修缮改造更新费用的方法，都难以让所有关联人感觉公平合理、获得一致认可，心甘情愿地履行各自义务、缴纳应该承担的费用。

另一方面，相关法律法规对电梯的所有权、使用权、处置权和相关义务均已明确，其维护维修、更新改造都应由居民自己集体协商、自治自理。即使是已经建立了住房公共设施设备维修资金的住宅小区，但往往因不同单元电梯磨损情况、使用寿命、服务对象的差异很难就动用维修资金达成共识，特别是需要对电梯进行大修、更新改造或报废更换，已有的资金不足以解决问题，需要重新向住户筹集维修资金时，意见更是难以统一。所以本应由住户自己协商解决的事情往往在商量无果后，吵吵闹闹去找政府，这几乎已成为我国的一项国情、老百姓的传统习惯。尽管物业公司、相关部门、各级基层政府谁也没有职责和预算经费去为管辖区域内的住宅电梯承担大修和更新义务，但本着对国情民情的理解尊重和全心全意为人民服务的宗旨意识，这些工作还是应当未雨绸缪，不能等到社会矛盾由小到大、不断激化甚至大面积爆发时才束手无策，慌不择路花费大量的人力、物力和财力，形成巨大的社会稳定维持成本。因此为适应人们居住状况的客观需要，探索建立住宅电梯专项维修资金的筹集、使用和管理已成为当今社会所必须。

目前维护住宅电梯的资金来源可谓“各显神通”，有的利用房屋专项维修资金、有的从小区停车收费中提取部分、有的由居民临时分摊拼凑缴纳、还有的从小区广告商业推广等其它各种方式筹集。但共性的问题是始终无法解决电梯进行大修和更新改造时需要的大额费用，住户也往往会从各自利益出发、无法统一认识和行动。所以根据各个住宅情况及电梯使用管理特点，如何设计一款筹集公平、管理民主、使用透明的，让用、管、修多方都觉得基本公平的制度，是能否把电梯和住宅其它公用设施设备区别开、顺利筹集只针对电梯设备的专项维修资金的关键。按照契约法理，所有业主自签订购房协议后，无论其居住楼层高低、户型大小都享有与房屋配套的公共设施、公共设备的受益权利，同时也承担了保证其完整完好、正常运转的义务，所以电梯作为住宅不可分割的一项公共设备，无论你是否使用、使用多少，都应承担对其保养维护、改造更新、保证其正常运转和安全使用的义务。因此按照在统筹兼顾、公平承担的基础上兼顾“多受益多分担、少受益少分担”的原则，设计住宅电梯专项维修资金制度是比较合理的。以《电梯主要部件报废技术条件》规范为基础，在现有的科技、计量技术条件下，也使建立该项制度成为可能。

首先、制度应将需要筹集的电梯专项维修资金分由基本部分和使用部分两部分构成，基本部分是每套房屋业主从购房协议签订之日起就必须承担的未来电梯养护、改造更新费用。根据房屋土地出让年限、电梯设计使用寿命、电梯主要部件构造成本、物价变化等各类因素，在遵循确保安全、能修不换原则，充分考虑住户起码承受能力的基础上，经过严肃、细致、审慎、科学的模型测算，应将电梯专项维修资金需求的30-40%作为基本部分，由全体业主按房屋套数或面积均衡承担，其余60-70%作为使用部分由业主按照多用多分担、少用少分担、不用不分担的原则计量承担。开发商新建（或已建拟出售）商品房预售前，一律按房屋设计配置电梯的市场价值等额缴纳电梯专项维修资金，其本金和未来长期增值收益都作为该专项资金的基本部分。从税收政策上允许这项费用进入开发成本，在企业所得税前准予扣除，相当于给予房屋开发商所缴纳费用75折优惠，可以充分调动相关各方推进制度实施的积极性，并可作为商品房定价的依据。由此就能缓解长期以来作为房屋使用不可或缺的电梯设备与房屋使用寿命、土地出让周期严重不吻合的突出矛盾，也是房屋开发商为保证房屋在设计寿命内正常使用的应尽义务和责任。同时作为一般购房者也因此履行了缴纳电梯设备维修改造更新的基本义务，使今后按照使用受益原则继续筹集专项资金的使用部分、保证设备正常运转更加简单易行。

其次、制度应明确该项制度实施前老旧楼盘的每位业主，无论其居住楼层高低、是否需要电梯、依赖程度如何都有缴纳基本专项维修资金的义务，可以把该项义务和催缴责任纳入地方法规，为避免其拖延甚至不愿意缴纳应该承担的费用，除应将业主是否履行相关业务纳入社会诚信体系外，其他业主、业主组织、住户就业单位、社区管理机构、街道办事处、派出所、教育和相关主管部门都负有催缴的责任，可以通过部门联动和对违约上“黑名单”业主采用限制其他需求的方式实施联合制约惩戒，还应从法律层面优先受理同单元业主对拒不履行共同义务、拒不按时足额缴纳应承担费用住户的法律诉求，建立完善事后追偿机制，确保工作及时开展。对极少数经济特别困难的住户在缴纳该项费用后，可以考虑允许其申请社会或政府救助。由于政策法规出台的滞后性，这些从道义到法律的措施对老旧小区尤其必要。对新建已售尚未办理产权房屋还可以考虑先在房屋移交或办理产权登记时，按住宅配备的电梯价值的30%-50%分摊收缴作为首次征集基本部分存于电梯专项维修资金专户。

第三、应充分利用现在已经成熟的计量、电磁感应、光电一体技术和电子信息技术对电梯进行改造，加装识别、计数和记费扣费系统。住宅电梯专项维修资金60-70%使用部分的筹集需要这些技术支持，那么具体如何才能做到按照业主使用次数的多少来分摊筹集该费用呢，初步设想是像配备房门钥匙一样给每户配备一种在小区中控设备控制下具有统一电子编号并与本单元电梯匹配的一种芯片磁卡供其识别开启，该卡需具有如下功能：1、只能被该单元电梯识别，并通过读取电梯不同部位反应“上”或“下”的需求，电梯内原来标识楼层的触摸按键一律改造为在楼层数字上感应读卡开启模式。2、和物业管理的其它设备配套可以储值，每次刷卡开启电梯或跟随别人进入电梯选择不相同楼层时刷卡都可以等额扣费并计数，3、为避免开启电梯和选择楼层刷卡重复计算，无论计数还是计费每张卡片在30秒内重复刷卡电梯中央控制系统自动只记一次，4、物业管理机构配套中控设备或电梯机载设备应具备识别、记载每张卡的累计储值和累计使用次数等信息功能。管理上除定期获取数据、定期公告和留存外，还要备份交业主组织和社区管理机构。这些使用电梯数据将成为今后分摊电梯专项维修资金使用部分的主要依据，每次刷卡扣除的等额费用不宜太高，聚沙成塔也成为该项资金的来源之一，具体扣费标准最好由业主或其组织根据电梯价格和修改费用需求商得业主同意后会同物业管理公司共同确定。

第四、在电梯改为磁卡感应后，为满足亲朋好友造访、物业管理人员使用等需要，各小区可以根据自身实际情况，制定方便合适的管理办法。除提升小区管理、其它配置设备、电梯等智能程度或业主在电梯入口引领外，还可以考虑使用小区公共服务卡，该卡具有开启使用小区所有电梯的功能，可以供物业管理和其它公共工作需要，也可以临时出借给业主亲戚朋友使用，但必须严格管理该卡的使用，在做好每次使用的减少了电梯登记工作基础上，如有必要还可以在出借时限制使用次数和收取适量押金，归还时核对检查业主确认手续无误后如数退还。如此还能有效地杜绝无关人员进入和使用电梯，节约了运行电力、减少了电梯损耗、延长了使用寿命；和传统电梯使用的触摸方式相比更加清洁卫生、绿色环保，最重要的是从门口实施的入室盗窃更不容易，使楼上住户更加安全。

第五、制度应规定房产主管部门、资金存放金融机构、街道办事处、业主委员会和物业管理公司等相关单位组织在确保该制度顺利实施的责任和义务。主要解决制度的起草修订工作，老旧电梯改造的组织督促工作，改造经费、首次电梯专项维修资金的筹集工作，电梯专项维修资金分摊依据的收集管理、分配筹集、收支核算和日常相关辅助工作等等，实现制度实施的公开公正公平，简单易懂、方便易行。为保证专项资金安全，应实行政府主导的资金集中管理，具体由房产主管部门还是政府基层组织管理还需要根据利弊得失、是否简洁方便进行综合评估，在广泛征求居民意见的基础上实施代管理、代运营，实现资金的保值增值。围绕这一目标的相关单位部门的组织、协调、衔接工作也应该在制度中予以明确。

第六、制度应要求把每个住宅单元电梯或每部电梯及其所服务的住宅作为核算对象，分别设立账户，专项核算电梯专项维修资金的筹集和使用。其收入来源主要包括房屋开发公司、房屋购买人购房时初次缴纳的维护维修费、住户入住电梯投入使用后逐次缴纳的费用、再次专项筹集的维修改造费用、电梯广告及其它收入等，其支付只能专款专用于电梯的维护维修、改造更新。在计算机十分普及和其辅助核算功能日趋完善的今天，可以实现较为全面及时准确的核算。定期将核算结果即电梯专项维修资金的收支、使用情况和各家各户的收支结存情况向全体业主公告，定期接受审计并报社区、街道留存备案。如具体负责该项工作的人员、单位（物管公司、业主组织或社会代理机构）发生变更，必须做好相关档案、账目和相关数据的交接，接受居民社区管理机构移交监管并能够有案可查。

第七、应从制度层面重视专项资金的使用效能，“少花钱、多办事、办好事”，在确保安全的前提下，尽可能减轻居民负担。新颁布实施的《电梯主要部件报废技术条件》规定了电梯安全保护装置、紧急救援装置、井道安全门和活板门、驱动主机、轿厢、层门和轿门、电气控制装置等13项对电梯安全运行影响较大的电梯主要部件报废技术条件。明确将机械损伤（如开裂、变形）、非正常磨损、锈蚀、材料老化、电气故障、电气元件破损等6种影响安全运行的失效或潜在失效模式作为部件的报废技术条件，为存在风险隐患需要报废部件提供了技术依据。以往物业公司和业主经常对电梯是否报废存在争议，业主怕物业公司虚报病情，物业公司则怕小问题藏着大隐患。未来业主与物业公司可以在房产主管部门或是社区组织的监管下选择第三方的检测机构，按照国家标准对电梯主要部件问题进行独立判断，电梯相关业主再根据最终的检测报告，选择是维修、改造，还是报废更新。通过对存在失效或潜在失效风险的主要部件进行报废来逐步实现电梯整机的更新改造，有利于提高电梯设备的运行安全和使用寿命，达到兼顾公共安全与资源节约的目的。据来自上海的资料显示，目前使用年限超过15年的电梯有2万余台，如根据15年的设计寿命全部整体报废，以平均每台耗费40万元计算，就需要超过80亿元人民币的投入，而只报废并更换安全性能不符合要求的部件使电梯继续保持安全运行，以更换20%的部件计算，可以节约超过64亿的资金。此外，还应规范该项工作的决策操作流程，对业主如何选择、选择谁来开展检测维修改造都应有具体规定，避免个别业主、业主委员会、物管或其他各方从各自利益出发，产生不必要的分歧，甚至出现具体实施人暗箱操作、营私舞弊现象，致使各方信任缺失、纠纷不断。

第八、随着电梯住宅的逐步普片，居民生活空间、生活方式发生了根本性变化，以前可以达到每户居民门前的市政道路现在需要电梯和园区道路连接，所以说电梯也应该是城市市政公共交通的局部配套设施，关联着每位市民的工作、生活出行。如果在每年基础政府的财政预算的城市配套中安排少量资金用于激活鼓励电梯专项维修资金的设立缴纳，以小杆杆撬动专项资金筹集热情，相信会起到事半功倍作用。因此可以从制度层面上规定凡是符合财政补助门槛的电梯更新改造项目实施完成结账以后，经申请审查，财政可给予相应支出一定比例的配套补助，专项用于补充电梯专项维修资金的基本部分，以利下一步实施使用。采取事后补助的办法，就是为了避免居民产生事事依赖政府的错觉，具体补助办法还应按照居民自己多筹集多使用多得补助、不筹集不使用不得补助的原则另行制定，使该项工作在政府的监督引导下顺利实施，在充分体现关注民情、关心民生的同时，形成政府、企业、民间组织和居民联动效应，老百姓能够安居乐业，有效化解可能逐步积累的社会矛盾。

最后，由于该项制度除关系千家万户外，还涉及国家司法、财政、税收、房管、建设、设备标准、政府基层组织、相关单位和社团组织，因此只有在政府主导下按照取之于民、用之于民原则先把该项制度建立起来，才能以新房带动旧房、以点带面逐步推行实现广覆盖，在实践中完善制度、降低管理成本。并经国家相关组织机构的积极引导推动、立法监管，使该专项资金收得到、管得住、用得好。参与各方职责清楚、任务明确，在充分利用科技进步，尤其是大数据时代所带来的便捷基础上，使资金从收取到使用始终体现“公开、公平、公正”的三公原则。彻底突破此事似乎人人相关又与我无关、人人想管又无人能管、谁都可以说上几句、最终谁也无可奈何的循环怪圈。通过这些制度的建立完善组织实施，实实在在地体现“想人民所想、急人民所急”，是赢得人民信任、展示党和政府为民服务的具体举措。此外，该项制度的普遍实施必然要求电梯制造业与光电、芯片集成和其他电子信息技术更紧密结合，必须对原已安装运行数量庞大的住宅电梯进行全面改造。由此所催生激发的内需对相关产业的影响拉动、对地方乃至全国的就业和GDP的贡献将不可限量。

[1]国家标准委《电梯主要部件报废技术条件》及发布媒体通气会公布的相关资料.

黄禹思,女,25岁，电子科技大学通信专业学士、美国西北大学计算机科学硕士研究生毕业。

黄闻,男,51岁，成都市城乡房产管理局调研员、高级会计师，中国建设会计学会房地产经营管理会计学术委员会顾问。