营改增对房地产经济的影响

文/于志秀、王康军 威海市文登区国土资源局 山东威海 264400

营改增对房地产经济的影响

文/于志秀、王康军 威海市文登区国土资源局 山东威海 264400

随着社会经济的不断发展，人们的个人收入也有了显著的提高，随着收入的增加，税收受到了社会以及民众的重视。在当前的社会背景下，人们的收入虽然增多了，然而相应的税务压力也变大了许多，尤其是在房地产这一方面，人们所需要缴纳的税用就更多了，而从2012年开始，我国开始实施营改增的税收方案，对房地产经济的影响就更大了，本文针对营改增这一方针的实施对房地产经济的影响进行分析，并提出笔者的看法。

营改增方针；房地产经济；营改增影响

由于人们的生活水平正在不断的提高，因此，在以前的税务方案中，人们需要缴纳的是营业税，而营业税指的是以个人所得收入总数为基数，抽取其中一定百分比的金额作为税金，金额基数越大，税务压力越大，相对来说，增值税便不会带给群众那么大压力，增值税是指个人收入减去本金后，剩余的金额作为增值金抽取一定百分比作为税金，一般情况下，这种税金相对较少。那么，这种营改增的政策会对房地产经济产生什么影响呢。

1、房地产经济以及营改增的意义

对着我国政治、经济政策的不断深化改革，我国国情也已经发生了翻天覆地的变化，在经济方面，营改增无疑是一项利国利民的好政策，那么营改增的意义如何，房地产经济又是什么，其含义是什么，本段将针对这连个问题进行详细说明。

1.1房地产的概念以及房地产经济的内容

古人云：“成家立业”，由此可见自古以来，中国人民就对“家”有着特别的感觉，家不仅代表着人与人之间的相处，家还是一个场所，因此，我国的房地产产业的火爆程度一种未降温，而房地产包含着土地，以及地面上的建筑以及建筑的使用权利，因此，房地产商在与买家交易时，要考虑着土地、建筑以及后期三者的成本。

第一，土地的成本。房产的成本中大部分都用于支付土地成本而非建筑成本，土地的成本包括土地使用权、土地征用等方面，针对投标地面上有建筑的土地，还要考虑到旧住户的拆迁费用。第二，建筑的成本。建筑成本比较好理解，也就是在获得了使用权的土地上在进行建设时所消耗的资金，包含工人雇用、建筑材料、设施安装等方面。第三，后期的成本。建完建筑并不代表着完成，想要盈利仍需要房产商的行动，例如后期宣传，招揽顾客、后期管理，便于使用者使用等等。这三部分组成了一个完整的链条，而这个链条在一定程度上完全可以代表房地产经济。

1.2营改增的意义

实施营改增这一政策，其主要目的是为了缓解人民的税务压力——通过营改增的实施，避免了重复收税的现象。重复收税指的是在施行营业税的政策时，由于采用的是通过合计总收入，再在总收入中收取相应比例的份额，作为营业税，例如某人在商家处购买了一个价格为一万的商品，营业税一般为5%左右，即营业税在五百左右，而这个人再转手以一万一的价格出售，那么需要再缴纳五百五十块的营业税金，因此，虽然卖价格使这人盈利一千元，然而其中用于缴纳税金的部分占了很大的比重，重复收税使得此人的盈利很小，而换用增值税则是另一种场景了，增值税是在纳税人纯盈利部分的资金中抽取的，同样用上文的例子进行比较，一般而言，增值税一般在15%左右，虽然比值较大，然而一万元进货，一万一外卖，个人纯盈利为一千元，而税金却只有一百五左右，相比较于营业税的五百五十元的税金，这种税收方式无疑更能为纳税人减轻压力。通过营改增的实施，就业率有明显的上升，可以说是带动了整个社会的发展。

2、营改增对房地产经济的影响

在上文中，简单的说明了房地产经济以及营改增的内容，而这两者之间的关系紧密，营改增的实施对房地产经济的影响也不可谓不大，而营改增对房地产经济的影响到底如何，本段将针对这一问题进行详细的说明。

2.1营改增的实施对房地产成本的影响

在现阶段的房地产经济内容中，占有较大比重额是：建筑成本，土地成本以及后期管理成本三项，然而由于相应的法律规定土地成本与进项税是无法进行抵扣的，所以，城市的土地成本要比乡镇的土地成本高一些，而在乡镇中，土地成本就没有占据很重的比例，重点则移到了建筑成本上，从这两方面看来，在城市，土地成本比较高的情况下，实施营改增对于房地产商来说是增加了税务负担，因此为了保证盈利，这使得房地产企业的售价不得不相应的增加，从建筑成本中来看，除了钢材、水泥等建材之外，还有很多其他的材料，在采买过程中，很难保证每个材料都能从商家手中获取增值税专用发票，还很多材料的来源来自个体户、小型五金店等等，采买时很难拿到相应的发票，所以在进行增值税核算时，有一部分资金无法进行有效的抵扣，造成税务压力增大的情况，当然，除了材料费用之外，人工费用也算在建筑成本之中，工人来源除了建筑商固定的工人队伍之外，在一定情况下也会招聘一些临时工，这些临时招聘的工人同样无法开具相应的抵扣发票，在一定程度上也会增加建筑成本。因此，虽然营改增的目的是为人们减轻税务压力，然而在房地产经济中，在某些情况下来看，营改增会对成本造成一定的影响。

2.2营改增对税负的影响

营业税以及增值税两者的区别在于税制设计上，营业税根据营业时的所有收入进行计算，增值税则不同，是根据扣除成本之外的收入进行计算的，可以实行抵扣的制度，对于已经缴纳了税金的资金可以划分进成本之内，只要出具相应的发票或其他抵扣凭证就可以，因此，营改增的主要目的就是避免重复收税，因此，同样的，如果由于一些原因，无法将已经缴纳过税金的项目抵扣下去，就会对税负造成一定的影响。

2.3营改增的实施对房地产净利润和现金流的影响

在当前的经济发展过程当中，可以说房地产行业是地方政府经济建设的重要支柱。其中需要注意的，虽然房地产行业缴税的逐年增长曲线与其净利润的增长曲线存在正相关关系，但是其净利润总额往往低于缴税金额。之所以会出现这样的状况，究其原因，主要是因为在销售收入、净利润增长的前提下，企业的营业税金和其他房产税等也会增加。与此同时，在土地出让金收人不断减少的情况下，地方政府就加大了对房地产业的税收征管，导致房地产业面临巨大的税收压力。由此一来，就会导致房价刚性成本的提高，并且其中一部分会转移到房价当中，由消费者承担。从上述问题可以了解到，营改增的目的不仅仅是为了提高征税的合理性，同时还是为了能够降低房地产企业的税收负担，进而帮助企业优化现金流。但是在市场作用下，房屋建筑成本的增加，在营改增之后房地产企业难以拓展自己的收益空间。当前，房地产企业为了能够在日常经营管理过程当中提高资金回笼效率，开始采取预售制，而税法当中规定采用预售制的企业其纳税义务的发生时间是收到预收款项的当天，这就导致在营改增纳税时点还没有完全确定的情况下难以与营业税的纳税时点进行比较，由此给房地产企业的现金流改善造就了可能性。

总结：

为了减轻人民的税务压力，国家推行了“营改增”的方案改善情况，而且通过“营改增”这一方案的实施，也确实在一定程度上取得了成效，然而，在现阶段的房地产项目上，“营改增”的实施依旧存在一定的不足之处，其中特别要注意在这一方案实施的过程中，把握成本与利润之间的关系，即房地产商要防止出现由于“营改增”方案的实施造成自身亏损的问题，另一方面，这一措施的实施也能有效的缓解房价上涨过快的局势，可谓是一个举多得的方案。

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