房地产企业成本控制问题的探究

文/梁丽萍　恒士鑫源（昆明）置业有限公司　云南昆明　650204

房地产企业成本控制问题的探究

文/梁丽萍恒士鑫源（昆明）置业有限公司云南昆明650204

在目前的形势下，许多房地产企业不断发展，竞争力逐渐增强，成本控制是房地产企业的核心，是企业生存和可持续发展的重要保证。本文通过对房地产企业成本控制问题的研究，通过分析研究企业在运营过程中的成本控制的问题，对其进行改进，主要以降低成本，增加收益，来提高自身实力，增强竞争力。

房地产企业；成本控制；问题

一、房地产企业成本控制目前存在的问题分析

1.1投资决策阶段不重视成本测算，盲目上项目

我国房地产行业的发展过程非常快，发展初期地产的利润也颇为可观，造成很多没有开发经验的投资人见地就拿，没有开发价值或者有巨大商业陷阱的项目盲目上马。要完成一项房地产项目，事先必须要专业的成本控制人员进行严格的考察、分析、计算，同时再结合市场需求情况等，才能做出正确的判断。若是在事先财务测算不合理，不能准确的估算出成本预算控制范围以及预估风险，将会严重影响项目的预计利润，造成重大投资失误。

1.2成本控制体系不合理

不能及时的制定出合理的成本控制制度是很多房地产产业普遍存在的问题，即使有基本的成本控制方案，也是局限于关注时事阶段的招采工作，其余成本只是在工程结束，财务人员统计后才有一个大致的概念，并没有体现出成本控制的重要性。一些房地产企业在建立成本控制体系的过程中，没有及时的划分清楚职责权限，当出现成本太高，不能及时制定相应的解决措施进行改善，完成后的房地产项目，也没有纳入适当的实际成本控制分析。

1.3财务费用占比越来越大，甚至决定企业生死。

房地产行业与其他行业对比最大的不同，就在于在初期没有任何进项前就需要企业投入大量的资金来拿地、缴纳各种政府配套费用以及达到预售条件的工程投资。通常情况下房地产都是通过前期积累以及多种融资渠道来筹集资金。如果过多依赖融资，后续过程一旦出现任何诸如证照、工程进度等障碍不能按计划实现销售及回款，极易造成资金链断裂。

1.4房地产企业人员素质有待提高

大多数房企没有既懂工程、造价，又懂财务的专业人员。从项目拿地初期的诸如收购过程的法律、税务、财务风险分析、防范，到实施阶段的设计指标控制、招采阶段的造价指标控制等等，需要房地产成本控制从业人员有较高的综合性的专业技能。

二、房地产企业成本控制的具体措施

2.1建立健全房地产开发企业的全过程成本控制体系及制度

完善企业的目标成本管理理念，实行流程强控的目标成本管理体系。通过建立企业具体项目的目标成本以及实施过程中的动态成本管理，达到目标结果的可控以及动态调整的可控。同时制定完善的成本控制制度，用制度条款明确各环节具体控制目标、控制职责，形成层层审核的全方位成本控制体系。同时，应该注意的是，伴随着市场经济体制的快速发展，企业成本控制不仅局限于产品的生产过程，更多的是为了扩大融资成本、技术成本、资源成本、服务成本、环境恢复成本等各大成本中。

2.2注重项目决策前的项目策划定位

决策前的项目策划定位是一项专业性很强的工作，在项目策划中，通过地块研究找到项目最大价值点；通过市场调研验证或修正最大价值点并确定项目定位；通过设计策划把规划设计、户型设计、风格品质设计、景观及绿化设计、物业设计与项目定位相结合，突出项目最大价值点，满足项目客户群需求；通过成本策划，找到合理的筹融资渠道，制定工程造价控制策略、财务成本策略、纳税策略等，把企业资源合理分配，降低成本；通过项目招标策划，选择最合适的合作方，选择适合项目的设备，把设计策划所落到实处；通过施工策划，合理划分项目周期和施工段，进一步落实项目实施计划，完成项目目标分解；通过销售策划，把项目最大价值点向客户群推广，把企业文化向社会推广。决策之前，项目定位是一项高度专业化的项目规划，通过研究找到土地的最大价值，通过市场调研验证或纠正最大值点，确定项目的定位；通过规划设计、设计、质量、设计风格的公寓布局设计、景观和绿化设计的物业和项目组合最大价值的优秀项目，以满足客户的需求；通过成本规划，找到合理的融资渠道，建立项目成本控制策略、财务战略、成本税收策略，合理配置企业资源，降低成本；通过项目招标计划，选择最合适的合作伙伴。选择合适的设备项目实施设计方案；通过施工计划，合理划分项目周期和施工环节，进一步落实项目实施计划，完成项目目标分解；通过销售计划，将项目的最大值点到客户群，促进企业文化社会化。

2.3注重项目实施阶段的成本控制

目前一些国内的大型房企已经有各自的各项设计指标、成本指标的总结归纳及控制体系，反映控制难度较大的往往是实施阶段的变更费用，有的项目的现场零星签证、设计变更等费用甚至占到建安成本的8%左右。所以要从实施阶段的各环节予以避免成本失控。首先就是要重视图纸会审，图纸会审是最关键的一次施工阶段主动控制措施，建设单位要组织设计单位、施工单位、监理单位分别自审和集中会审，重点是设计方案的各专业协调，避免交叉占位等问题的发生；要注意施工平面图与规划批准图的一致性，各类坐标和标高给定是否正确，小区标高与单栋楼标高的协调性，配套工程管线标高和定位是否正确。另外，可采用多次会审，及早发现并解决问题。

其次，要重视施工组织设计审核要重视施工组织设计审核。（1）看施工单位上报的施工组织设计与投标的施工组织设计的差异性，并分析原因，确定其对工程造价的影响。（2）看施工组织设计本身内容中的计划资源用量是否合理。（3）看提出的措施是否是超常规的做法，非常规做法批准后，造价就要给予调整。（4）专项施工组织设计要做方案经济比选优化，例如：降水方式选择是否合理，边坡防护措施是否需要布置钢丝网并喷射混凝土。（5）方案确定后，批准时要注明哪些需要现场签证确认，并要在实施过程中监督方案的落实。

最后，要注重变更和签证的经济性。变更和签证是房地产项目中不可避免的，只可以通过控制减少，在项目实施过程中发生的变更和签证要进行经济核算。

2.4房地产项目结算阶段的成本控制

很多房地产企业一直在强调事前控制，从规划、设计方面的控制效果是较突出，但应看到的是，事后控制也同样重要。结算阶段的成本控制一般有两种效益展现模式，一种是直接效益；一种是间接效益。其中直接效益是对于企业和施工单位的核对，要注意的是要将数目核对清楚，资料手续完善，确保无误，间接效益也就是要利用统计分析来核算结算数据，根据差异化来对比分析，总结经验。除了结算审计的一贯实施，层层控制最终结算成本之外，还要侧重总结，竣工决算后要对整个项目做最终结算分析及对比，分析整个项目开发过程中的成本管理偏差，分析存在的不足之处，总结相关经验，为以后的项目开发管理做准备。

结语：

综上所述，房地产开发由于其占有资金较多、投资回收期较长和意义价值重大的特点，因此，要求在房地产整体项目施工中，一定要重视项目成本控制问题。而成本控制问题在很大程度上都是由资金决定运转的，房地产行业就是一个随时都需要资金作为强有力后盾的产业，特别是在国家紧缩银根的这个时代背景下，我们更应该牢牢抓住这个机会，实现房地产企业的成本有效控制手段。

［1］蒋科萍.浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策［J］.经济视野，2014（22）.

［2］姚晓波.房地产开发成本控制存在的问题及对策［J］.城市建设理论研究（电子版），2014（26）.