从房屋在线短租行业看分享经济的监管对策

熊俐

（长江工程职业技术学院， 湖北 武汉 430212）

从房屋在线短租行业看分享经济的监管对策

熊俐

（长江工程职业技术学院， 湖北 武汉 430212）

分享经济本质上是一种商业模式，这一模式尚无严格的学术定义。从其实际运营来看，主要是自然人之间通过某一平台（一般是互联网平台）对自己所拥有的物品，特别是房屋、汽车等财产进行的租赁交易。以近年来比较热门且争议较多的房屋在线短租业为例，探讨分享经济模式的发展现状与监管对策，以得其出合理发展路径。

分享经济；房屋在线短租；法律监管

分享经济也被称为P2P模式，伴随着Airbnb、Uber等公司的成功，逐渐成为当下最受关注和追捧的商业模式。这一模式尚无严格的学术定义，但是从其实际运营来看，主要是一种单个自然人通过某一平台（一般是互联网平台）对自己所拥有的物品，特别是房屋、汽车等财产进行的租赁交易。本文将以近年来比较热门且争议较多的房屋在线短租业为例，探讨分享经济模式的发展现状与监管对策，以得其出合理发展路径。金融危机后，全球分享经济快速发展，从欧美不断向亚太、非洲等地区的上百个国家扩张。如Uber和Airbnb等领先企业的成功吸引了大量创业者加入分享经济领域，平台企业不断增加，投资分享经济领域的企业数量也急剧增加。分享经济的崛起对现有的法律、政策法规以及传统行业的发展都产生了巨大影响，使其成为政府及社会各界关注的焦点。

一、我国在线短租行业的现状

由于移动互联网和科技的飞速发展，在线短租是随着短租住宿方式的流行而出现的新兴行业。在线短租指通过网络平台形成系统的商业运作，统一化管理，实现线上与线下生活的有效结合。与传统酒店的B2C模式不同，在线短租的业务模式是O2O，即把个人的闲置房屋发布在网络短租平台上，人们可以通过网络或手机在线搜索、预订房屋信息，房客在线支付租金，再到线下入住房屋。

中国短租市场仍处在高速发展的上升期，2012年市场规模仅1.4亿元，到了2015年短租市场规模增长到了100亿元，四年增长了71.4倍。照此趋势，随着国内旅游业的进一步发展，2016年中国短租市场将达到300亿元。目前国内短租市场中，垂直类品牌主要是途家、蚂蚁短租、小猪短租、木鸟短租、游天下，以及国外品牌Airbnb。

网站名称 HomeAway Airbnb 游天下 蚂蚁 途家 小猪上线时间 2005年 2008年8月 2011年9月 2011年11月 2011年12月 2012年8月个人为主，部分客栈/酒店式公寓等覆盖城市 168个国家 192个国家 国内360个城市房屋来源 物业经理 个人为主自营为主，少数个人房源国外100个城市 350个城市 国内116个城市国外59个城市 130个城市年费349-999$/年（房东）或交易佣金10%（房东）3%（房东）6%-个人为主，部分客栈/酒店式公寓等收费比例12%（租客） 免费 交易佣金10%（房东）个人为主，部分客栈/酒店式公寓等交易佣金12%（房东）交易佣金10%（房东）

二、国外在线短租的发展状况

英国的在线短租市场在欧洲各个国家都是表现的最为积极的。英国政府也从政策等层面予以鼓励支持。现在英国政府已经着手开始打造一个规范及监管分享经济的行业平台。不仅如此，英国政府还出台了许多鼓励性政策，积极推动如何去除短期租赁的法律障碍，鼓励人们开放更多房屋短租，甚至于出台在线短租的免税规定：当租金每年不超过4250英镑时，政府会给予免税待遇。

澳大利亚的在线短租市场已经开始快速成长，Airbnb在澳大利亚已十分受当地人甚至是国外游客的欢迎。澳大利亚人已有7%参与房屋交换活动，22%参与房屋分享活动。但在线短租在澳大利亚各地或经违反了当地房屋出租的政策规定。比如在悉尼，当地政策并不允许游客和短期租客入住与当地居民同一楼层，为了保护当地住户的安全，甚至要求电梯都必须是分开使用，但在线短租肯定暂时是做不到这一点的。这种短期假日出租在澳大利亚法律是被允许的，但只要违反当地规定，可能将会对出租方惩处。目前悉尼市和兰德威克市目前已经联系了部分业主，对他们未经授权经营提供住宿和膳食的行为，做出可能高达100澳币的罚款。

加拿大当地的在线短租也十分热闹，目前，在加拿大使用在线短租平台出租房子的房主平均每月拥有450美金的额外收入，平均每年52个夜晚加拿大人会在Airbnb出租房中度过。虽然暂时没有出台相关法律政策，但加拿大人对参与分享经济是充满期待的。在出租房屋上，45%加拿大人表示愿意将自己的财产租借给别人，并且其中42%希望以此获取租金，近日，加拿大魁北克政府率先宣布将引入最新的旅游法，包括对在线家庭共享服务（以Airbnb为代表）等业务的调整。

韩国的在线短租行业近年来在本土发展迅猛，整个在线短租行业以Airbnb为代表的外国企业占据了大量优势，本土短租企业也竞相推出特色服务来吸引用户。比如Kozaza在线短租网站就率先推出韩国民宿面向大量的外国游客，现在已经在全国范围内的6000余处提供民宿服务，并以提供韩屋民宿平台为特色服务。但随着短租市场的火热局面，韩国政府目前已在法律上明确规定，无政府认定的短期房屋共享为非法行为，并且已有Airbnb房主为此被罚款的事件。但同时韩国政府也意识到并认可分享经济的巨大潜力，在打击非法业务的同时鼓励合法的在线短租业务，对在线短租企业开始实施政府认证程序，对有突出能力和潜力的企业更是给予资金支持和宣传帮助。

德国政府为合理控制柏林短租过热的现象，出台了一项法规：柏林住房所有者不能擅自将房屋整套出租给游客，违者将面临10万欧元罚款。在香港地区，居民区内进行短租，也没有明确规定。最近正准备修改法律，规定经营住宿业必须要有许可，楼内如有居民不同意，则无法进行短租。

三、房屋在线短租行业存在的主要问题

（一）双方消费者权益

1.卫生、消防、安全问题

消费者权益核心原因则是安全和卫生。安全包含的内涵很多，在线短租行业让陌生人之间进行资源互换，这就可能带来因身份未知而造成财物损坏甚至危及人身安全的危险。在线短租平台对于消费者安全防护的责任承担也因此成为一个突出问题，顾客居住的安全是否有保障，会否有不法分子利用短租房作为临时的作案地点，顾客被盗抢的责任归属，会否出现房东和外贼监守自盗的情况。而卫生问题除了干净之外，还涉及到了传染病的问题。被褥无法消毒清洗，一旦感染甚至传播疾病，后果不堪设想。

2.交易保障

不同于传统酒店的线下支付方式，短租专业平台实行在线支付，以第三方资金托管的形式，来保障租客、房东的双方利益。但在实际交易中，仍有很大比例的租客习惯采取线下支付的方式，由于缺少第三方资金监管，入住过程中一旦出现纠纷，租客、房东的利益都可能受到损害，租客更是无法享有短租平台提供的入住保障基金等应急措施，使交易存在风险。另外，一房多租的现象时有发生，房东时常会把一套房源挂在不同的短租平台上，租赁日期得不到实时更新，消费者反映经常付款过后房东电话过来说房子已租给别人，甚至到了该城市入住的时候发现房子早就租给了其他住户，大大侵害了消费者权益。

3.房源真实性

“货不对版”在以往的网络购物中时有发生，由于信息不对称、网站审查有漏洞，使得网络短租同样存在着过度美化房源信息以吸引消费的问题。房主上传的图片信息是否与房源真实情况一致，由于许多短租平台采取的主要是纯平台的模式，不参与线下的操作，不参与线下的实地房源考核和评估，只是在平台上做好信息的筛选、点评工作，这就很难保证房源的真实性了。另外，在部分以C2C模式运营的短租平台上仍有许多房源来自商业住宅运营商，借着短租名义非法经营酒店，逃避相关管制。在我国不少短租房屋也是所谓的“二房东”所占有，由于其短租行为持续时间较短，若存在非法转租的情况不易被原房主和监管部门发现。并且这种转租行为还存在着责任不清的漏洞，极易给消费者带来损害。

4.信息真实与安全

目前在线短租平台大部分都存在消费者权益保护不足。在分享经济中，无论是房东还是租户，提供服务和获得服务的都是一般消费者，彼此的身份可以互换，因此在信息披露和安全保障上有双重的风险。目前，市场上的在线短租网站通常只是信息提供的平台，对房主和房客的身份不作实质性的审核，这就可能存在信息不真实的情况。另一方面，在线短租平台对所挂房源都提供了意见反馈与评价的平台功能，其实际初衷是为了给消费者更真实更为客观的意见，但现在不少在线短租平台都存在着房东自行刷单或是要求消费者给予好评给予返现等优惠，这就破坏了评价和反馈系统设立的初衷，使得平台所提供信息的真实性遭到了破坏。

（二）法律方面

1.合法性

一个新兴行业的诞生和发展，必然会触及到一些法律的界限。在线短租，已经不是传统的租房服务，更像是宾馆，而我国法律对宾馆经营有非常严格的条件，经营者需要有卫生许可证、特种行业经营许可证、消防许可证等多种执照。据了解，目前在一些城市已经出现了职业短租房东，他们从市场上用长期租赁的方式获取各种房源，经过简单装修后放在网络上进行短租，其安全性和经营合法性受到更多质疑。

2.税收

在线短租目前在国内尚属于新兴产业，因此相对传统竞争者进人门檻较低，而且由于监管的空白，就会在客观上形成不公平竞争。例如，在线短租行业相对于传统的酒店，无须缴纳酒店税等，进一步增加了其利润空间，缩小了其与传统业态竞争的差距，而传统的酒店行业除了缴纳各种税收外，还需要花大量的人力和物力来对卫生、消防等营业硬性要求来进行维护，因此在线短租行业必然将会受到来自传统行业的指控，比如逃税、违反租赁条款、缺乏相关资质、将住宅商用等。而且，由于酒店税等往往构成国家财政体系的不可忽视的部分，政府也会对该行业采取进一步的监管行动。

（三）社会方面

1.信任缺失

在国内，因为缺少方便、真实可信的个人信息获取渠道，房东与租客无法快速建立互信，这成为了国内短租行业发展迟缓的关键问题。虽然目前国内各大短租平台都有各自的措施进行风险规避，例如给房东开通400电话和及时站内信，租客可以直接联系房东，在双方有一定互信基础上达成交易；平台成立内部赔付基金，入住出现问题时可保证租客顺利入住；引入保险机制等等，但仍然无法从根本上解决信任问题。在欧美国家facebook，twitter等账号的信息真实度非常高，可通过这些账号迅速获取一个人的基本信息，包括身份、信用记录、社交圈子等。国外短租平台主要就是通过对这些账号绑定，通过它的实名性和传播力来约束用户的行为。此外国外采取信用联网，信用卡直接关系到用户的征信水平，而征信水平可以影响到生活中的方方面面。

2.对传统酒店业的冲击

低成本运营的同时提供便捷的服务，毫无疑问的降低了交流和交易的门槛，短租平台对传统酒店行业带来了巨大的冲击。根据经济学的定理，供应增长，而需求不变，则价格就会下降。如果酒店不提高用户体验，或者降低价格，那么可能在这场竞争中会越来越丧失优势地位。酒店行业对在线短租行业的最大不满来自税收，因为酒店要上缴酒店税等，面临的税负远比在线短租行业重，加上其他的经营成本，这使得其因为分享经济的新进人者的出现而逐渐丧失竞争优势。2012年，旧金山的酒店行业就上交了4.03亿美元的酒店税，而Airbnb却无须交任何酒店税

3.在线短租对社会环境产生的不良影响

在线短期住宿的繁荣，会给当地的交通拥堵带来隐患，增加噪声污染。同时，将住宅转为商用，可能会给短租房源附近的居民带来不稳定、不安全因素，容易引起附近居民的反对。据统计，在澳大利亚墨尔本地区82%的投诉都是针对短期住户，只有不到18%是针对长期住户产生。投诉的原因多数是短期租客的反社会行为与噪音污染等原因，投诉原因70%为噪音，百分之20%为反社会行为。因此，在线短租给社会环境产生的不良影响不容忽视。

四、房屋在线短租行业的监管建议

（一）政府方面

政府需明确市场准入法规，由专门部门进行管理。要明确专门部门进行管理，避免管理部门执法尴尬，确定行业的身份。同时，有明确的短租执照，尽可能地使操作过程中减少风险和隐患，去除管理的死角。另外，为了保护房源小区居民权益，可以借鉴德国、波兰和香港政府，对申请成为短租的房源需提供小区邻居的联合许可签名。除了制定准入法规，政府需参照酒店行业标准制定相关的消防、卫生要求对在线短租行业进行治理，需规范相关要求，制定相关政策措施。建议将征信记录纳入公安体系管理，保证短租消费者的安全。

短租行业的快速发展亟待政府的规范来保障消费者权益，出台相关的许可政策、示范合同文本等，促进短租市场发展。涉及范围包括房屋中介服务、酒店与宾馆服务和物业管理服务等。

为了避免不公平竞争，政府应尽快制定在线短租的税收政策，以适当保护传统酒店行业的正常发展。另外，为了鼓励在线短租行业，可参照英国法律，对不超过一定金额内的房租收入进行免征税政策。

（二）强化在线监管

短租企业必须保证房源的安全质量、加强发布房源前验证，形成有效的房东信用体系。安全问题是消费者最为关心的问题。企业需实地考察发布的房源，并核实其描述的真实性；另一方面，企业也需要对租客进行实名身份验证，过滤征信记录差的申请人，着力打造供需双方互相信任的氛围，为房东提供财产保险。建立三方（房主、租客、短租平台）有效沟通平台。网站要及时与房主沟通，在信息发布之后定期跟进，保障房源的有效性与真实性。诚实认证和发布信息，及时更新短租房出租信息以防房客在入住短租房时遇到房东未预留房客预订的房屋的情况，不私自提高房屋价格。

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（责任编辑：王 莉）

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A

2016－11－01

熊 俐（1984-），女，湖北武汉人，讲师，研究方向：经济管理。E-mail:835153835@qq.com.

1671－802X(2016)06－0099－04