关于我国旅游休闲地产未来发展问题探究

文｜亚太旅游联合会副主席、东方园林产业集团投资总经理 沈飞

一、休闲地产行业当前发展状况分析

虽然我国旅游休闲地产发展时间并不长，但是进展却比较理想，总体来讲，应概括为两个阶段。首先，初级阶段。把商品房开发与自然旅游资源相互融合，建立在自然景区之内，又或者将地产开发项目本身营造出悠然和谐的休闲氛围。此阶段项目发展建设与普通住宅大同小异，仅仅是将自然资源优化其中，使其舒适度更加适宜，以此来提升项目价值。其次，成长阶段：我国旅游休闲地产正处于成长时期，以人文景观及自然资源来烘托项目价值，以此来提高项目价值与品牌知名度，使得旅游休闲理念与项目实现融合，依托自然资源来提升企业的规划发展理念，使品牌设计更具吸引力，并大力提升企业知名度。

当前，我国休闲地产行业已经逐渐步入正轨，但与西方国家的成熟理念相比，仍然是相去甚远，在思想意识与思维理念方面还是存在很多制约性。（1）当前国内旅游休闲地产客户指向性很明确，仍然是以经济实力较高的人群为主，目前尚且无法实现大众集体休闲，这也就给休闲地产行业造成了极大的制约性。（2）休闲地产与普通住宅开发在根本上存在着较大的差异性，很多地产开发商也已经意识到了这一点，而且在此基础上也进行了相关研究，但是仍然无法将休闲地产的项目特点与资源优势充分体现出来。（3）休闲地产与相关的物业配套设置是密不可分的，这两者之间必须充分融合。配套设施必须及时完善，这会对客户产生很大的购买欲望，而客户需求是大前提。因此，相关的配套设施也就会不断提升。相关配套设施的重要性是不言而喻的，此关键点早已被开发商所洞悉，但是目前国内的物业经营还有诸多问题亟待解决，比如资金短缺、配套产品不配套、成长期太长等等，而且企业对于配套产品的经营也不够理性，缺乏经验。（4）当前形式下，开发商依然延续着传统的开发模式，并且经营也没有太大变化，但是休闲地产与传统地产开发形式区别很大，存在着本质的不同。因此，休闲地产一定要遵循自身的发展模式，在经营与开发方面多多创新。（5）休闲地产必须建立在自然资源基础上，以此一定要将自然资源优势性作为依托，但是当前的自然资源本身存在的缺陷还未解决，比如生活是否便利，配套设施是否完备，交通是否方便，此类问题得不到解决，那么休闲地产项目开发就只是空谈。所以，休闲地产不能只靠企业简单的经营与资本运作，必须依靠配套设施大力投入，而且还要有政府的政策支持以及民众的观念转变。

我国的历史文明渊远流长，国内拥有大量的人文自然景观资源，而且具有非常深厚的文化积淀，而这些文化资源会为休闲地产的开发提供无可比拟的优势性作用，为旅游休闲地产行业带来长远的发展空间。当前，我国休闲理念正在逐步成熟起来，这也会对休闲地产行业带来很好的助推作用。有了这些自然资源的有利帮助，那么休闲地产行业必然会出现一个高速增长，而且会是一个久盛不衰的趋势。国内传统形式的休闲观念得到了一定的改观，而且依托自然资源的休闲地产行业也有了一个持续发展的过程，因此，休闲地产同样也能带动当地的区域产业发展，并形成规模性效应。在不久的将来，我国必然会建立起以自然资源为依托的国际化旅游休闲城市群，同时带动产业化的一个长足发展。目前，海南省的休闲地产行业已经较为成熟，这是自然资源优势的体现，同时也离不开国家的政策性支持，海南省的休闲地产行业也在向正确的方向稳步迈进。

二、休闲地产行业政策导向研究

1、国家对于房地产政策性导向研究

旅游休闲地产属于地产行业的一个分类，目前的主导地位却是越来越明显。当前，房地产走势受政策性影响依然是比较大的，以国家对房地产市场的调控角度来讲，此次调控的方向和力度在短期内仍然会持续下去，而且持续时间会比较强，因此，我们判断应该以行政机制逐步替代长效机制。休闲地产的开发与传统模式的差异性还是比较大的，但是作为地产行业一个重要分类，休闲地产同样会受到政策性影响。所以，企业一定要有自己的应对措施，以防范政策性影响所带来的负面因素。

2、国家对于行业政策性导向研究

当前形式下，旅游休闲地产仍然属于新兴市场行业，而目前的市场秩序有待于完善，行业的规范性也需要进一步提高。基于此，政府部门对于休闲地产行业也出台了很多相关的限制性政策，这样不仅对行业内的规范性是有利的，有助于清理行业内不良企业，同时还能对休闲地产企业形成一种保护措施，以便形成休闲地产与传统地产开发的清晰界定。由此可见，政府对于休闲地产行业的导向更加明确，而社会各阶层对于休闲地产行业也更加理解，相信政府的政策指导作用也就越发有效。

3、国家对于旅游业开发政策性导向研究

目前，我国已经有27个省（自治区、直辖市）的相关规划性政策都将旅游业作为重点来抓，以实现当地支柱产业的长效发展，因此，这也足见政府对于旅游产业的一个关注程度。休闲地产的发展和当地旅游业的政策性支持是密不可分的，当前，政府一直在公布对于房地产的调控政策，只有将地产开发与休闲旅游业有机结合起来，方可对休闲地产行业产生极大的推动作用。

三、社会民众对于休闲地产的购买力分析研究

1、休闲旅游需求相关研究

据统计，“十二五”规划时间点内，我国国内旅游人数年增长率为百分之十三左右，入境游旅客人数增长率为百分之四左右，我国已经是全球第三大入境游接待国，而度假型的产业配置也在逐年递增，每年的增长率接近百分之三十，此增速是十分迅猛的。世界旅游业机构相关预期推测，我国的旅行产业在未来十年的增速都将会居高不下，年增长率或可达到百分之十以上。而世界旅游组织同时也推测，至2020年，我国会成为世界第一大旅游接待国，而且到时我国旅游出境人数也将位居世界第四。旅游休闲时代已经到来，人们的传统观念也已经有了极大的改观，未来我国的休闲度假产业将会是一个迅猛发展的良好时期，同时，休闲需求也会出现猛增，这也是休闲地产不可忽视的一方面。

2、我国养老需求相关研究

相关部门对于我国老龄化做出数据统计，当前，我国六十岁以上老年人达到了接近两亿，同时还在以每年百分之三的速度增长。到2020年，我国老年人数量会超过2.5亿，在世界老年人数量的占比为百分之二十，在亚洲老年人数量的占比为接近一半，该数据统计是非常惊人的，不得不引起相关部门的足够重视。因此，今后我国的养老将会是一个非常大的产业，在达到自住需求的同时，还必须进一步提升生活环境与配套服务项目，以实现更为优质的居住环境，这也是未来我国不可估量的特色需求市场。我国已经步入了老龄化社会，老年人的居住条件不能忽视，而自然环境优势，以及配套服务完善的休闲地产则最为适宜，也将会给这个产业带来极大的发展空间。

3、我国旅游休闲地产投资需求研究

因为房地产本身就具备很好的保值性，所以很多人都将房地产作为一种投资项目来购置，休闲地产拥有良好的自然环境资源优势，而且该资源还兼具稀缺性的独特性质，因此格外受追捧，在未来也必将拥有非常稳定的保障收益。休闲地产的投资价值更为明显，增值效果也更佳，因此必将受到国内外众多投资者的争相追捧。

4、休闲地产市场自住性需求研究

当前，因为生活环境已经升高，而且交通设施也非常便利，所以城市近郊的休闲地产项目不仅会吸引外来投资的关注，同时还会开发出很多当地民众的自住需求市场。在不久的未来，随着休闲城市概念的不断成熟，以及大量配套设施的不断完善，自住需求市场也会呈现出规模性的增长，并带动休闲地产行业的自住需求人群，以及行业利润率。

四、相关市场竞争状况探析

1、关于企业项目开发的竞争情况

当前，许多实力强大的企业都已经开始涉足休闲地产行业，无论是资金运作，还是品牌影响力，这些企业都是无可比拟的，因此，必然会引发休闲地产行业内的竞争，而且会愈演愈烈。休闲地产行业自身具有一些特殊性，对于资金和经营能力的要求都很高，而在行业内的竞争中，必然会出现优胜劣汰的情况，将来还会有专业性分化状况，因此，中小企业会承受较大压力。到了将来，如果有区域需要休闲地产的开发，或者是特定项目的开发，必然会找行业内的专业企业来操作，而且还需要多方的协同合作，因此，企业之间将呈现出一种特殊的竞争关系，这是一种以合作为基础的协同关系。

2、地区之间的竞争状况研究

当前，休闲地产的开发都需要自然资源来作为依托，而此时就会出现地域不同而资源相近的情况，而且这其中部分客户双方共有，这是一种客户群体重叠的现象，所以就会导致地域性客户群体的竞争，这种关系必须妥善处理，否则就会产生一些不必要的麻烦。

3、产品项目与客户服务的竞争关系研究

让客户产生购买欲望，以做出购买的决定，不能只依靠自然资源优势，开发项目的品质以及企业良好的服务都能起到决定性作用。现如今，产品品质与创新思路对于销售的关键作用是显而易见的，企业也已经意识到这个问题，未来随着休闲理念的普及，开发企业应根据不同的休闲需求，提供更多的针对性强的产品来满足不同客群的需求。