浅谈对我国房地产业的认识

梁 静

（071000 中铁房地产开发（保定）有限公司 河北 保定）

浅谈对我国房地产业的认识

梁 静

（071000 中铁房地产开发（保定）有限公司 河北 保定）

无论是从理论上，还是从实践上看，房地产业都具有很大的发展潜力，是一个具有很高成长性的行业。很多地方政府都把地方经济增长的希望寄托于房地产行业，因此，在各个方面都对房地产业给予大力支持，于是形成了我国现在的房地产市场。

房地产；现状；房价

一、我国房地产业现阶段的主要特点

（一）房价快速上涨，特别是大中城市房价涨幅过大

房地产业是我国重要的支柱产业，商品房消费是当前国民经济的重要增长点。它在拉动我国经济发展，改善人民生活中起着重要的作用，近几年房地产业有了大幅度的发展，但是出现了许多难以解决的问题。房价的上涨引起了一系列的问题，上涨的原因主要表现在以下几个方面：

（1）房地产商拥有商品房定价权，并利用此定价权不断抬高房价，导致潜在住房购买者只能被动接受该高房价。

（2）复杂的审批程序、管理、审批收费增加房屋成本，提高了商品房价格。

（二）供需矛盾：房地产需求与房地产供给之间矛盾重重

目前，我国正处于城市化快速发展期。1996年全国城市化水平为28.7%，2006年增长为44.9%，年均增加1.5个百分点之多。快速城市化为城市输送来大量的新增人口，城区面积迅速扩大。这个阶段还伴随着以城市旧区改造和基础设施重建为主的城市更新过程，因而，城市在规模和品质方面都有了巨大的提升，而这种复合型的提升所释放出的对于城市发展用地和房地产的巨大需求应该由房地产市场中的供给予以适当满足。

面对如此庞大的社会需求，城市用地和房地产商品供给层面的调整却是相对谨慎而滞后的，这一方面是由于长期以来实行的严格的土地管理政策和稳健从紧的金融政策，另一方面也是由于房地产供给自身弹性较小和存在滞后性的特点所决定的。供给和需求的关系分析从来都是解释市场现象最有力的证据。在2003至2007年间，全国商品房平均销售价格持续上涨，价格上涨的原因如果排除了非市场因素如房屋质量提高、成本增加、周围设施环境改善等方面外，最主要的原因就是有限供给和庞大需求之间的差距。

进入2008年以后，一些城市房地产市场出现了滞胀现象，价格维持高位但销量剧减。房地产价格在过去几年内的大幅度上涨，导致居民的购买力无法去承接市场的供给，出现当前的供给大于需求的局面，观望等待的市场氛围逐渐形成。

（三）成交量萎缩，价格上升

中国指数研究院监测数据显示，2010年全国商品住宅成交量全线下跌，北京、上海等一线城市成交量与2009年相比同比下跌达40%，深圳跌幅最大，达49.98%；而天津、南京等二线城市全年成交量则同比下跌超20%。

（四）供需结构失衡

目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题（发达国家和香港政府主要以提供廉租房为主）。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。

二、我国房地产市场的发展趋势

（一）房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势

如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在2011年以后会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

（二）保障性住房将得到加强

从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。

（三）我国房地产在2011年以后会经历较快的发展过程

这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以我国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。

（四）目前的房地产价格基本已经达到高位顶点

2011年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。

三、结语

在针对中国楼市的过热，国家有关部门先后出台了一系列政策，选取若干具有代表性的城市作为试点单位。

（一）政府出台加大房贷首付、提高利率的政策来抑制需求，甚至在部分城市用行政手段限购住房，意在打击楼市过热

各地也纷纷出台楼房限购令，抑制房价的过快增长。针对央企涉足房地产导致房价上涨的言论，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。虽然现在进程缓慢，但没有了众多央企“地王”的中国楼市，抑制房价的过快增长是很明显的。针对房地产商的自我炒作及空置率问题，目前统计局已经选取了北京、天津、上海、广州、深圳五个城市，开始进行存量住房使用状况调查，即通常所说的空置房调查。这说明国家已经非常关心这个问题，虽然届时结果可能不会公布，但这已经显示了国家稳定楼市的决心。

（二）国家另一个强有力的政策市建设保障性住房

建部日前也向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》，2011年计划建设保障性安居工程任务上调至1000万套，投资将超过1万亿元，达到全国房地产投资规模的20%。并以重庆等城市作为试点。重庆作为中国保障性住房建设的领跑者，已经受到了国家的高度重视和社会的广泛关注。2010年2月，重庆公布公租房建设方案：未来10年建设4000万平方米公租房。前三年在主城区建成2000万平方米，全市建成3000万平方米公租房。重庆规划到2020年将主城区常住人口增加到1000万，而目前约600万。到时候将会解决重庆大部分人的住房问题。

相信在政府的指导和监督下，国家对房地产政策在不断进行调整，总体走向趋于合理，高房价会得到有效的抑制，房地产泡沫将会破裂，这会有利于老百姓的安定和社会的和谐。

［1］孙咏，张文如，彭浩.房地产司法委托拍卖工作的现状、问题与对策［J］.企业与法，2014（1）：30-33.

［2］陈小东.试论我国房地产市场秩序的法律规制与重构——以三类失灵现象为背景［J］.理论界，2011（4）.

［3］朴钟相.从外资企业角度分析我国房地产法律［J］.法制与社会，2012（10）：89-91.