立足我国目前物权保护现状，探讨“街区制”的可行性

覃柳琼

（530004 广西大学法学院 广西 南宁）

立足我国目前物权保护现状，探讨“街区制”的可行性

覃柳琼

（530004 广西大学法学院 广西 南宁）

近日，中央发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（以下简称《意见》）引发社会各界对“街区制”可行性的猜想与探讨。除了对开放式住宅小区的居住环境和治安管理表示担忧以外，更多人把关注的焦点转向物权法与“内部道路公共化”之间会擦出怎样的火花。最高人民法院民一庭庭长程新文在物权法司法解释（一）的新闻发布会上，对该《意见》提出的城市建设理念，给予了高度评价，认为这一举措可实现物和有关资源效益的最大化，但同时指出由此可能涉及对相关主体权益的影响，需要在更多的审判实践中不断调研，不断积累经验，才能更好地协调城市规划革新与业主权益保护之间的矛盾。［1］本论文以“街区制”的概念及在各国的发展情况为基础，通过分析我国住宅小区管理和使用现状，结合目前物权法的保护力度，明确“街区制”从概念到推行亟待满足的各项条件。

街区制；配套设施齐全；立法完善

从“乌托邦”，到18世纪的“理想城市”，再到“田园都市”，早前的城市与建筑设计，讲究的是视觉上的艺术美感，而如今的城市更多倾向于打造以人类为灵魂主体的，具有广泛亲和力与包容性，流淌着商业气息，流传着人类文明的多功能区域，将居住、工作、休憩、交通等各项功能活动有机结合起来。街区制，就是在这样一个环境下产生的。

街区制，又名“BLOCK街区”，这一概念起源于美国，简·雅各布斯在其经典名作《美国大城市的死与生》中提出“小街道、小社区”的猜想［2］，在当时的美国社会还引起了轩然大波。随着《马丘比丘宪章》的通过，城市人口的不断扩张促使欧美不少发达国家开始尝试推倒围墙，打造商业和居住集中融合的开放式住宅区，使公共道路和路网密度进一步增加。与此同时，各国也采取了相应的管理手段以减少街区制带来的交通安全隐患、噪音干扰、车辆停放等问题，力求最大限度保证住户的居住舒适度和生活品质。例如美国，由业主投票决定小区是否实行开放式，对小区内道路使用采用限速、限时、限行等方式严格管理2；英国则制定了《街区保护法》并将其纳入城乡规划法体系中，从立法层面上保护住户的各项基本权益［3］；日本的公共区域分界线靠绿化带来实现，开放式社区采用门禁、电子钥匙、监测器等方式减少治安问题。

我国改革开放初期，一些大、中城市也曾涌现过开放式住宅区，由于规划管理不善，逐渐被高墙大院式的封闭小区所取代。2007年，我国物权法的颁布实施，明确了业主对建筑区划内的道路、绿地除城镇公共道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的管理使用权，也明确了业主对侵害自己合法权益可以采取的救济手段，但真正建立起业主委员会并发挥其作用，实现业主对小区内设施及专项维修资金共同管理、使用及监督的情况寥寥。在这样的环境下，“街区制”的概念被提上政策层面，不免遭到社会各界的诸多怀疑。

当小区内道路变成公共道路，谁来为道路维修保养买单？当小区绿地变成公共停车坪，谁来为绿化养护买单？当小区休息椅及运动设施变成露宿者的长期床位，当小区的路灯下聚集着午夜未眠的不良游民，谁来为治安管理买单？当业主为享有安静舒适而选择均价更高的靠里楼栋变成“临街”建筑了，多支付的价款该向谁追偿？对于一些国家机关而言，推倒了围墙，原本井然有序的办公方式从何谈起？一些冲击国家机关的报复行为又该如何防范？

矛头齐指“街区制”，归根结底是目前大部分小区周边的办公、商业、娱乐、治安等配套设施仍未达标，想要全面推广开放式住宅小区，必须从以下几个层面去推动：

（1）建立相应的街区保护法，以保证“街区制”在实际推广中不与现行其他法律法规的立法精神相违背。譬如物权法中，业主享有改建、重建建筑物及其附属设施的权利不容侵犯。因此小区是否开放、开放部分、开放时间、开放方式，仍应由各小区业主投票决定。

（2）小区内道路公共化以后，应由政府相关部门对路面、路肩、人行道、路灯等交通服务设施提供日常养护。对驶入小区的车辆管理适用《道路交通安全法》，由交管部门在道路各段安装监控、设置减速杠、路肩、人行道和斑马线，采取限时、限速、限行等方式维护住户出行安全。社区工作人员应不定期到小区调查询问，及时掌握治安状况以便联合公安部门作出积极应对。

（3）小区绿化面积由环保部门核定，业主负责管理和养护，定期接受质量检查。规划用于停放汽车的车位、车库依照物权法优先满足业主需要，此外，可增设计时收费的临时停车位，所得收益用于补充专项维修资金或按业主大会的决定使用。对于违章停车、占用他人车位、弃置垃圾、鸣摁喇叭等扰乱小区安宁的行为，小区物业、业主委员会均可向相关部门举报反映，受侵害的业主也可诉诸法院要求赔偿。

（4）行使执法权和司法权的国家机关因其工作内容的特殊性，办公场所仍不适宜实行开放式，建议按行业类别划分行政、商务、娱乐、休闲、学校及医院等区块，依照各区人口密度大小分布设立，错开高峰时段人、车流，以缓解交通压力。

2010年上海世博会的主题“城市，让生活更美好”反映了当今社会，城市建设飞速发展，高密度的生活模式让人们对居住环境的舒适便利提出了更高的要求。因此，“街区制”不能简单定义为“推倒院墙”，更不可能像《六尺巷》里唱的那样“一纸书来只为墙，让他三尺又何妨”然后采取一刀切的方式就能一步到位完成规划变革。早在2005年，大连、广州、杭州、西安、成都就有不少小区拆除围墙，打开院门，建立路网，疏导交通，但收效甚微。只有在立法完善，执法严密，配套设施齐全的情况下全面推广“街区制”，才有可能真正实现节约资源、有序建设、高效运行、和谐宜居的城市规划宏伟蓝图。

［1］小区开放是否与物权法相悖？扬州日报，http：//www.yznews. com.cn/yzrb/html/2016-02/24/content_762855.htm

［2］环球时报.本报驻韩、印、俄、美记者万宇、邹松、文心、章山歌、本报记者潭福榕、邢晓婧、胡锦洋.国外大城市街区制什么样［N］.环球时报，2016-2-24（7）

［3］陶凤 初晓彤.国外街区是如何炼成的.北京商报网，http：// www.bbtnews.com.cn/2016/0223/139599.shtml

覃柳琼（1985～ ），女，广西壮族自治区南宁市人，民族：壮，职称：助理审判员，学历：在读硕士研究生。研究方向：民商法学。单位：广西大学法学院民商法学专业2012级研究生班。