中国房地产企业海外并购探析

贺钧

[摘 要]我国宏观经济步入“新常态”，房地产业进入白银时代，在这样的环境下房地产企业需要主动实施战略调整，尤其在区域选择上，一些大型房地产企业在努力做好国内市场的同时，把目光投向海外，实施海外并购战略拓展业务范围。本文首先对海外并购进行概述，分析我国房地产企业海外并购现状，最后对房地产企业实施海外并购提出一些建议。

[关键词]房地产企业；海外并购；SWOT分析

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.03.199

1 海外并购概述

1.1 海外并购的含义

并购是指即一家企业使用兼并或收购等手段获得另一家企业的股份或资产，以达到控制目标企业的行为。海外并购涉及多个国家的企业，并购后会形成一个综合原有企业资产的新法人实体。通常来说，企业海外并购至少涉及两个国家，一个国家的企业通过海外并购，最终会获得国外企业的经营管理权。房地产并购可以帮助企业实现规模扩张，在达成多元化经营方式的同时也分散了过于集中的资金，在企业追求利润最大化的同时，将风险控制在最低程度。

1.2 海外并购的方式

海外并购的方式通常可以从两个角度来进行划分：按企业间的联系方式划分，可以分为横向并购、纵向并购和混合并购；按并购企业行为方式划分可以分为善意并购和恶意并购。

1.3 海外并购理论基础

1.3.1 并购理论

海外并购理论也源自企业并购理论，主要的企业并购理论包括：第一，效率理论，该理论认为企业并购会产生协同效应，产生一加一大于二的“化学效应”，利于企业在控制风险的前提下提高生产业绩，经营协同、管理协同、财务协同、战略重组、价值低估是该理论的五个假设前提；第二，市场势力理论，该理论的基本观点是企业对市场都存在控制需求，而这种需求就是企业并购的根本动机，并购可以减少市场中企业的数量，便于优势企业在市场中树立主导地位，从而获得超高利润，但该理论也有很多的质疑者，他们认为未来的市场不能被某个或某几个企业操控，通过并购形成绝对的市场势力也是不可能的；第三，交易成本轮，交易成本是市场交易必须支付的成本，但交易如果发生在组织内部便可以降低交易费用，为了减少交易成本便出现了企业并购，按照该理论的思路，海外并购的实施可以使跨国企业节省交易成本，实现规模经济和范围经济的实质提升。

1.3.2 对外直接投资理论

海外并购作为新兴的投资方式，被越来越多的企业所使用，特别是发达国家里的一些大企业，更是善于使用此种方式进行对外直接投资，对外直接投资理论具体包括国际生产折衷理论、国家竞争优势理论、LLL分析框架 、对外投资不平衡理论等。

2 我国房地产企业海外并购现状分析

2.1 行业发展现状

近年来，社会经济的快速发展带动房地产业呈现出较快的增长势头，房地产企业得到了前所未有的发展机遇。然而过快的发展速度使得房屋价格越来越高，为此，政府采取了信贷紧缩、税费调整等一系列调控措施来抑制房价的不合理上涨。并想方设法地调节行业中企业之间的关系，使企业之间形成一种良性的竞争关系，房地产开发企业的优胜劣汰现象更加明显。从目前情况来看，我国房地产行业的发展趋势呈现出以下些特征：发展趋向集中化和规模化、行业更加专业化和规范化、行业中品牌战略地位凸显、企业融资方式更为多样化。

在此过程中，大多数房地产企业在追求规模化发展同时，均会通过资本市场融资方式实现企业的快速规模化发展。尤其受国内资本市场融资渠道限制因素影响，多数房地产企业纷纷考虑海外融资途径。例如，2012年上旬，招商局地产以2000多万美元并购其他企业，在港借壳上市融资，便是一起很典型的案例。

2.2 海外并购现状

近些年来，我国房地产企业在海外开展了很多的并购活动，其并购目标企业分布欧、美、亚、澳各个大洲，但由于我国房地产企业海外并购刚刚兴起不久，所以有并购行为的企业多为国内行业龙头，公司性质绝大多数为民企。从行业实际情况来看，民企的海外并购意愿视乎强烈，它们的目标公司也遍布于全球各角落，特别是集中于欧美发达国家。我国地产企业海外并购的目标除房地产企业外，还涉及很多其他行业，这表明房地产企业战略投资方向呈现出多元化特征。此外，相关数据显示，我国房地产企业2013年的并购交易总金额较上1年增涨1倍，这从侧面表明我国房地产企业的海外并购能力在不断增强，国内企业有能力、有资本进行并购，以此来达到企业全球化发展的愿望。

3 我国地产企业海外并购SWOT分析

3.1 优势

中国房地产企业海外并购的优势表现为：第一，国家实施 “一带一路” “走出去”等发展战略，配套支持政策相继出台；第二，海外并购的房地产企业比目标企业具有更强的竞争优势；第三，进行海外并购的企业很对都具有国内并购的经验；第四，我国有海外并购计划的房地产企业基本都有充足的资金实力。

3.2 劣势

中国房地产企业海外并购的劣势表现为：第一，政府方面缺乏针对海外并购的整体战略布局和规划；第二，我国房地产行业的集中化程度不高；第三，海外并购的对象区域全部集中在发达国家。

3.3 机会

中国房地产企业海外并购的机会表现为：第一，国际经济增速放缓给我国房地产企业实施并购创造了机遇；第二，更为开放的国际市场为我国跨国企业提供了更为广阔的发展空间；第三，中国房地产行业巨头的海外并购成功案例，给其他房地产企业提供了经验；第四，房地产企业海外并购的产业多样化发展；第五，海外并购的交易方式变得越来越多元化。

3.4 风险

中国房地产企业海外并购的风险表现为：第一，目标企业所在国家的政治策略不确定性带来了风险；第二，海外并购过程中容易遇到法律风险；第三，并购行为需要巨额的资金，这就隐含了财务以及融资风险；第四，房地产企业进行海外并购后的整合过程存在风险。

4 房地产企业海外并购建议

4.1 制定全面的海外并购经营战略

房地产领域的海外并购行为是综合了很多经济活动的结果，企业实施并购行为前要有全面的并购经营战略，合理的确定并购目标。要考虑并购目标所在国家的发展道路是不是和我国一样，对于地产的服务类型是否和本企业相同，这对并购后立即展开业务是极为重要的。要树立创新性的行业服务思想，学习行业标杆企业的有效管理方法。面对一些企业在海外市场孤军奋战的状况，我国房地产企业可以考虑开展合作，几家企业共同出资集团化竞争，以更强的综合实力来开展竞争。此外，要尽快与海外金融机构建立诚信、互惠的合作关系，以保证海外并购企业有金融服务支持，国内相关机构要尽快颁布与海外并购活动有关的法律政策，促进我国监管机构和国外相关机构的合作，给海外并购提供政策方面的帮助。

4.2 整合国际业务，发展多元化经营

近年来，我国房地产企业的海外并购活动在机构及资金规模上都有提升，但私人股份制房地产企业的全球运营活动水平要高于国有控股房地产企业，发展不够均衡，从总体上来看，房地产全球化程度仍需加强。企业要按照自身的发展优势来整合国际业务，在目标地区建设起发展平台，形成一个科学合理的业务发展模式，在减少成本的同时提升经济利益。此外，我国房地产企业要拓展、扩大业务范围，实现业务多元化经营，并持续开发运营与目标国家市场环境相符的房地产产品，提供更符合当地消费习惯的服务。

4.3 防范海外并购中的风险

并购活动开始前并购实施主体应成立专业的风险防控部门对目标企业及其所在国家进行风险测评，追踪并评估业务涉及国家所面临的风险。企业需要对目标企业开展深入调研分析，覆盖的内容应包括公司的资信情况、盈利状况、业务开展情况、涉及法律纠纷情况等，充分预测潜在风险，以最大限度地规避并购过程中出现风险。并购完成后，并购实施主体会将自有业务与被并购企业的业务进行整合，在此过程中要考虑被并购企业的原有文化、人员构成等因素，以消除人员变动等情况带来的风险。

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