净负债率241％华发任性买地全国化

文│曾每每

净负债率241％华发任性买地全国化

对于一个区域开发商而言，要想在短期内获得全国的瞩目，最简便的路径就是拿地王了。去年华发股份是这么干的，今年同样如此。3月20日，华发与华润联合体以70.52亿元拿下了位于上海闸北区市北高新园区的新地王。

高调曝光的好处是很多人都知道华发要走出珠海，做一个全国性的开发商了。令人捏一把汗的是，在当前低迷的市场环境下，华发的大手笔全国化是以高额借贷成本为代价的。2014年，华发的利息支出达到36.3亿元，71.04亿元营业收入的一半要用来付利息。公司的杠杆也不断放大，2004年年底的资产负债率为81％，净负债率为241％。

2015年，华发还要加大一线和二线重点城市的拓展力度，这意味着还需要很多钱去买地，钱从哪里来？怎么还？这不是一个简单的问题。

又去上海抢地王

3月20日，上海市闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块进行现场拍卖，经过3位竞买人的108轮竞价，地块最终由华润华发联合体拿下。该地块成交楼面地价34871元/平方米，溢价率16.24％。70.52亿元的成交总价也让其成为今年上海的新地王。

华发已经是上海土地市场的熟客了。2014 年9月，在上海浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块的拍卖中，这家来自珠海的房企在20多家开发商里脱颖而出，经过几十个回合的厮杀，以23.7亿元将该地块收入囊中，楼面地价为25765元/平方米，刷新了该区域的土地成交单价最高纪录。2014年11月13日，华发继续增持上海的土地，以6.07亿元总价，46.62％的溢价率竞得杨浦区定海社区B5-5地块。通过这两次高调亮相，华发终于让珠海以外的消费者见识了自己的豪气。

整个2014年，华发的主要工作就是以不差钱的气势到一、二线城市去买地，这9宗地除了有2宗在珠海外，其余都是在广州、武汉及上海，其中不乏地王项目。去年，公司新增项目土地计容建筑面积132万平方米，总地价款114.5亿元，为86亿元销售额的1.33倍。

急切扩张的状态已保持了两年。2013年，华发通过公开竞拍及股权收购先后取得了南宁高新区项目、威海九龙湾项目、珠海唐家湾铜鼓角项目、横琴新区珠横国土储2013-08 地块、武汉王家墩CBD等项目，总地价款逾98亿元，同样超过其当年84亿元的销售额。

在这之前，华发只是一个珠海本地的上市房企，2013年有70％的销售额来自珠海地区，其余来自一些三、四线城市，2014年珠海的占比虽然有所下调，但也还是高达66％。2013年，华发管理层换届，确立了向全国重点区域和一二线城市布局，并逐步向商业地产等多元化产业扩张的企业战略。

短短两年的扩张显然还不足以令一个区域龙头成长为全国品牌房企，华发的管理层表示，2015年，公司在巩固珠海龙头地位的基础上，将继续加大广州、上海、武汉等重点区域城市的拓展力度，争取在尚未进入的一线城市实现战略突破，同时对重点二线城市保持密切关注。

借的钱不便宜

通过短期内在一、二线城市的攻城掠地，华发实现了总资产的飞速增长，截止2014年12 月31日，公司总资产为674.31亿元，比去年年末增长54.21％，连续两年增幅超过50％。但副作用同样明显，截至2014年年末，该公司的短期借款为57.7亿元，相比去年的9.47亿元增加了509.34％。一年内到期非流动负债约130亿元，同比增加80.81％。而公司账上的现金只有66.4亿元。资产负债率达81％，净负债率则高达约241％。

分析一下公司的融资成本，就会发现，华发借的钱并不便宜。2014年，公司房地产业务融资余额为380.43亿元，其中银行贷款仅121.85亿元，其他方式融资则高达258.58亿元。公司房地产业务利息资本化金额为30.27亿元；加权平均融资成本年化利率为9.55％。以此计算，光是支持利息，华发在2014年就花了36.33亿元。而该公司去年的营业收入71.04 亿元，同比增长1.24％。也就是说超过一半的收入将用来支付利息，土豪本色尽显。

“按照规定，银行贷款不能用于支付土地款，所以很多房企只能通过其他较高成本的融资方式筹集土地收购资金。”一位金融行内人士指出。据了解，2014年，华发的最低项目融资年利率5.60％，最高项目融资年利率15.00％。

公开信息显示，目前华发在2015～2016年到期的信托计划就有四五个，总规模近19亿元，收益率在8％～8.5％之间。加上发行费用等，预计整体信托融资成本不低于10％。

除了信托外，华发还频繁利用委托贷款应付短期资金需求。例如，2014年5月21日，其下属子公司珠海横琴华发房地产投资有限公司通过晋城银行股份有限公司，向深圳平安大华汇通财富管理有限公司申请委托贷款28.9 亿元，贷款期限为3年。9月11日，广州华昊拟通过江苏银行深圳分行向大成创新资本管理有限公司申请委托贷款，贷款金额为10亿元，贷款期限为1年。据银行从业人员介绍，非关联公司之间的房地产委托贷款的利息一般在10％以上。

中山华发生态庄园

因为大部分的融资来自非银行贷款，因此，华发的平均融资成本达到了9.55％，这在一定程度上影响了公司的利润指标和经营效率。2013～2014年，华发的净利润率只有7.7％及9.1％，低于行业平均水平。这两年的净资产收益率分别为8.58％和9.73％，同样低于房地产行业11％的平均值。

2015年1月22日，华发宣布拟以不低于11.41元/股的价格非公开发行不超过51621万股股份，募集资金总额不超过58.9亿元，投向6个项目以及偿还银行贷款。

一位分析师认为，在涉房再融资审核条件已经逐步放松的前提下，华发的定增方案通过并无太大悬念。但这并不能一劳永逸，如果新项目的销售资金回笼达不到预期，华发又继续大规模买地，那么借钱的节奏就根本没法停下来。