中国无人岛“第一拍”的艰难开发历程

本刊记者 袁立明

在武侠大师金庸的笔下，桃花岛是东邪的世外桃源，黄药师带着女儿黄蓉隐居于此，逍遥无比。

在浙江，有上千个这样的“世外桃源”，其中列入国家第一批可利用无居民海岛名录的就有31个，它们绝大多数未经开发，保持着大自然赋予的独特味道，像碧海中的海妖，召唤着勇敢者们。

北纬29度24分，东经121度58分，位于这个坐标点的是一座气候宜人、海产丰富的岛屿，它坐落在宁波象山县大目湾东南部，因其为中国首个被成功公开拍卖的无人海岛而备受瞩目。宁波高宝投资有限公司于2011年11月以2000万元的竞得价获得了50年使用权，它的名字叫“大羊屿”。

规划开发注重生态保护

大羊屿的规划定位为以游艇业为主，具有特色休闲和度假项目的高端旅游海岛。岛上建筑包括SPA、会所、客房、景观亭等约48套，建筑采用吊脚楼的形式，自然镶嵌进山体，并可根据不同需要进行自然组合，突出了对海岛原始地形地貌的保护。

据了解，海岛周边将设码头3个，游艇泊位92个，着力打造长三角最顶级的游艇基地。同时，还将设置直升机停机坪、海钓中心、迷你高尔夫、大型天然泳池等特色项目。规划还突出了对海岛动植物资源、生态环境、海岛景观等的保护，划分了鸟类和沙滩保护区。

在建筑方面建造吊脚楼，是为了避免采挖土石，为的是避免对海岛自然形态造成重大改变。沙滩上禁止建造永久性建筑，建筑物和设施应与沙滩保持50米以上距离。建筑物的高度一般还不准超过10米，且不挡住山脊线。房屋建设密度不超过30%。

而除旅游码头建造外，不得直接在海岸线建造任何设施。开发利用须避免破坏自然岸线资源，对于改变原有海岸线长度达到使用海岸线长度30%以上且超过200米的项目，就要经过专家论证。旅游开发利用要尽量选择在草地，而非林地；没办法要占用林地的，须占一补一，还要在海岛其他地方进行补偿性种植。

不允许在沙滩上进行烧烤，对于旅游开发，也划出了不能触碰的“红线”：严格控制游客数量；不允许在沙滩上烧烤，不许向沙滩直排废水、乱扔废弃物；海岛上的道路设施尽量与雨水收集相结合，采用透水路面；环岛路道路宽度不超过3米，主要供电动车通行；岛上全部道路只允许通电动车、自行车等无污染交通工具。

开发过程中必须加强对噪声污染管理，避免对野生动物的惊扰；码头施工时要合理安排工期，避开周边海域生物产卵季节；还鼓励利用风能、太阳能、地热等清洁能源。由于该岛距离陆地较近，也可采用海底电缆方式从陆地引电，柴油发电只作为辅助和备用电源。

理想：中国版“马尔代夫”

自无人岛大羊屿被公开拍卖，就有很多人联想到马尔代夫、夏威夷等旅游开发较成熟的海岛。位于南亚、由1200余个小珊瑚岛屿组成的马尔代夫群岛被誉为“上帝抛洒人间的项链”。那么，打造中国版马尔代夫的梦想是否可行？大羊屿的开发前景如何？

2012年6月大羊屿《无居民海岛开发利用具体方案》《无居民海岛使用项目论证报告》正式通过浙江省海洋与渔业局组织的专家评审，标志着“岛主”高宝投资公司在获取《无居民海岛临时使用权证》后，可进入实质性的岛上建设工程项目。

从效果图上看，开发建设后的大羊屿非常漂亮，有高档的建筑，有停在海湾边的很多游艇，还有泳池。同时，岛上的植被和动物也得到了很好的保护。

“大羊屿由3个高地组成，我们将按照陆续推进的方式逐步进行开发，并与大目湾新城的总体规划相一致。”高宝投资公司总经理杨伟华表示。

据象山大目湾开发管理委员会相关负责人介绍，大羊屿岛距离陆地较近，大目湾新城致力于打造全国一流的滨海低碳生态滨海新城，大羊屿岛开发顶级游艇俱乐部，是新城重要的功能补充，与新城开发定位十分吻合。新城开发也为大羊屿岛的开发提供了较好的支持，如基础设施建设、相关配套、人气支持等。

由于之前没有先例，大羊屿岛实施了全国第一个无人海岛开发利用从规划到拍卖，继而到项目实施的整个运行操作模式。目前，所有相关资料已被移送至国家海洋局存档，拟作为今后全国无人海岛开发利用的范本。

现实：拍得近3年才开工建设

宁波象山大目湾的南面就是大羊屿。沿着宁波象山县天安路驶离市区，往松兰山景区的方向前进，大羊屿就在著名的松兰山海滨旅游景区不远处，距离最近的陆地只有300米。站在大目湾码头，就能清楚地看到远处一个半葫芦形的小岛，郁郁葱葱很惹人眼。

在大目湾管委会，看到了大羊屿的原貌图，0.258平方公里的小岛，海岸线长约3000米，由3个高地组成，如同一串贝壳点缀在东海边，高地之间的连接处，是两个自然形成的小沙滩。相关负责人指着两个沙滩的周围说：“这里都是鸟类栖息的天堂。”

大羊屿，这个在2011年因中国无居民海岛转让权“第一拍”而备受关注的岛屿，在2014年5月末才开始进入一期建设，预计2015年能开门迎客。虽然“岛主”的名头光鲜响亮，但在杨伟华看来，无居民海岛的开发建设远没有桃花岛那样瑰丽浪漫，“买岛容易开发难”是她蹒跚近3年来最深切的体会。

2011年11月，在起拍价1500万元的基础上，宁波高宝投资有限公司总经理杨伟华频频举牌，10轮竞价后以2000万元的成交价赢得了无居民岛屿大羊屿50年的使用权，这也是后来被人们津津乐道的无居民海岛使用权转让“中国第一拍”。

拍卖会上，大羊屿被介绍为“天然空调”和“天然氧吧”，岛上植被覆盖面积达到80%，周围海域渔业资源丰富，适合鸟类栖息和繁殖，特别是每年春秋两季，成千上万的候鸟会到此栖息，自然环境十分优越。

记者了解到，2013年8月份起，大羊屿就开始做岛上临时水电和码头道路，2014年4月，大目湾管委会协助大羊屿开始铺设海底电缆，真正开工建设的时间是2014年5月25日。

海岛开发建设的复杂性远超想象

根据规划方案，大羊屿项目分三期进行施工建设，计划投资5亿元。大羊屿工程项目部土建工程师何善贵介绍，酒店一层建筑全部采用透明的落地窗装饰，除了嵌进山体的一面，其余270度可观海，二层还会有一个露天的海水泳池，游客可以在露天泳池里感受海天同辉的感觉。来回大目湾和大羊屿，会有游艇接送。

虽说一期酒店土建的部分7个月就能完工，但2015年具体什么时间可以投入使用，何工没法确定，就连“岛主”杨伟华也说不清楚，“海岛开发充满了不确定性，随时都会影响进度。”

从2011年11月拍下大羊屿，杨伟华他们一刻都没有停下脚步，“我们也想着快一点拿出规划方案，投入建设，可大自然和我们开了个玩笑。”

原来，原始海岛的测绘数据经过潮汐作用与大自然的风雨刻画，已经与实际海岛地形图有了比较大的出入，导致根据原始数据制作的规划方案全部作废。再根据实际数据重新做规划时，又发现了很多的悬崖峭壁和被树木覆盖的深坑都与新的规划有不吻合的地方，“我们只能和设计部门、相关部门不断沟通，再根据实际地形进行微调。就连现在会所的位置，都比规划方案向西调整了4米。”就这样来回几次，大羊屿具体开发利用方案才初具雏形。

“海岛地形的复杂性，是我们当初远远没有想到的。”杨伟华说。

另一项让杨伟华难以预料的是自然的潮汐和台风，上岛的时间全凭潮汐做主，而每年7、8、9月的台风又将中断施工3个月。“海岛开发与陆地开发有很大的不同，仅仅运输都必须得听老天的，一天当中大潮只有几个小时，运输建筑材料必须算好潮汐的时间，否则海水困住船只是常有的事情。”杨伟华表示。

就连施工方案都因为台风更改了好几次。项目前期负责人吴永骏告诉记者，原来在两个高地之间，还计划建一个吊桥的，但考虑到台风的影响最终还是取消了。而海岛上所有的建筑都采用嵌入式，“一是可以最大程度地保护海岛上的生态样貌，二是可以提高抗台风的能力。”

杨伟华慨叹，由于无人岛开发在全国都没有先例可以借鉴，目前只能碰到一个问题解决一个问题。“很多问题是之前始料未及的，好在管委会一直帮我们协调，只能说‘买岛容易开发难’，一点一点摸索吧。至于什么时候有回报，真是没想过。”

杨伟华说得谦虚，可大目湾却对它有着巨大的期望。“大羊屿海岛距离新城不到300米，就像是深圳和香港，大羊屿的高端旅游是大目湾新城的特色功能性项目之一。”大目湾开发管委会主任蔡东波表示，管委会将全力协助开发商解决工程建设过程中碰到的各类难题。

预计今年7月对外开放

大羊屿是全国首批176个无人岛使用权转让“第一拍”，于2011年11月被上海高宝投资有限公司以2000万元拍下50年使用权。海岛出让面积为376亩，其中项目占有海岛面积为95.2亩，总投资约5亿元。

2014年12月大目湾大羊屿海底管线工程完成铺设。至此，大羊屿旅游海岛项目完成了水、电、排污、通讯的“四通”市政配套工程。

据了解，大羊屿海底管线铺设工程于2014年年初开工建设，由陆上工程和海底工程两部分组成，共铺设给水、排水、光电通讯等6条管道，每条长约4000余米。根据周边将来有游艇、渔船进出的实际情况，海底管线部分均埋在海底约五六米深处。大目湾开发管委会招商投资服务科陈锡雷介绍，海底管线工程的竣工将全面加速岛上项目的建设进程。

2015年年初，已于2014年12月底正式完工的象山大目湾大羊屿游艇俱乐部主体工程开始装修施工，预计2015年7月对外开放。据大目湾开发管委会投资服务科陈锡雷介绍，大羊屿由3个高地组成，项目建设分三期推进，截至目前，岛上已先后完成场平、码头、一二岛道路，以及酒店项目的主体工程等建设。