绿色建筑项目全寿命周期成本风险评价

曹小琳，李雅彬

（重庆大学建设管理与房地产学院， 重庆 400045)

绿色建筑项目全寿命周期成本风险评价

曹小琳，李雅彬

（重庆大学建设管理与房地产学院， 重庆 400045)

为使房地产企业对绿色建筑项目成本风险因素有一个全面的认识，并能够有针对性的制定成本风险应对措施，从而提高开发绿色建筑项目的积极性，进一步推动绿色建筑的发展，特研究我国绿色建筑项目全寿命周期成本风险。基于全寿命周期理论，识别绿色建筑项目成本风险因素，建立符合绿色建筑特征的成本风险评价体系，构建成本风险评价模型，并通过实际案例分析，给出绿色建筑项目全寿命周期各阶段成本风险因素重要程度优先级排序。

绿色建筑；全寿命周期；成本风险评价

我国建筑能耗占全社会总能耗的 1/3，每年新增房屋面积近 20 亿 m2且多为高能耗建筑，若按此速度增长，到 2020 年我国高能耗建筑将达到 700 亿平方米。为实现我国在哥本哈根气候大会上做出的承诺——到 2020 年为止，单位 GDP 碳排放量比 2005 年减少 40% 至 45%，落实建筑节能减碳、大力发展绿色建筑已经刻不容缓。

住房和城乡建设部原副部长仇保兴在 2015 年 3 月 24 日召开的第十一届国际绿色建筑与建筑节能大会作了题为《新常态、新绿建》的主题报告，报告指出绿色建筑从 2005 年发展至今，经历了从无到有、从小范围试点到大规模推广的过程，取得跨越式发展。从出现绿色建筑项目的 2008 年开始，获得绿色建筑评价标识项目数量如图 1 所示。从图中可以看出，虽然绿色建筑项目逐年增长且发展迅速，但是其总量在我国既有建筑中占比极低，这也意味着从事绿色建筑项目开发的房地产企业较少且开发积极性不高。

图1 2008～2014 绿色建筑评价标识项目数量

由于我国发展绿色建筑的时间较短，政策、市场、技术等条件不成熟，会给绿色建筑成本控制带来较多的不确定性。而缺少绿色实践经验的房地产企业对于绿色建筑项目可能发生的成本风险尚未形成系统的认识，更缺少科学的控制方法，这些严重打击开发企业的积极性。因此，为给绿色建筑项目开发企业提供成本风险控制依据与方法，并为绿色建筑发展解决一些障碍，对绿色建筑项目全寿命周期成本风险进行研究十分必要。

1 文献回顾及评述

20 世纪 60 年代，建筑师保罗·索勒瑞首次提出绿色建筑的概念，经过半个多世纪的发展，国外学者在绿色建筑的研究上取得了丰富的成果。在绿色建筑风险管理领域，主要的研究方法有专家访谈、问卷调查、风险矩阵图、频率统计等。

国内对绿色建筑的研究介入时间较晚，在绿色建筑评估体系、政策、技术、成本领域投入大量关注，关于绿色建筑风险的研究成果比较有限。风险识别方面，周芳等人给出了建筑项目施工绿色风险的概念，以绿色施工为目标，用图表的方法罗列出建筑项目绿色施工的风险因素。丁古丽、肖楠等根据《绿色施工导则》对绿色施工的总体要求，对绿色施工风险因素进行分类。张福生等基于绿色建筑的特殊要求与建筑施工活动的自身规律，探讨了绿色建筑在新农村建设中的实施风险，并把风险因素分类总结。在风险识别的基础上，李作臣基于雷达图和层次分析法构建了建筑项目施工绿色风险的评价模型，并确立风险排序的原则，为研究分析施工绿色风险奠定基础。丁古丽、陈进则基于多层次灰色系统理论建立绿色施工风险综合评价模型，并利用模型对识别出来的绿色施工风险因素进行评价，从而得出该项目的绿色施工风险水平。此外，张福生、肖楠分别构建了基于 ABC 分类法与模糊数学方法的绿色建筑风险评价模型，并都运用模型对实际的绿色建筑案例进行了分析。万欣通过问卷调查和专家访谈，获得了各领域专家对绿色建筑风险重要性及风险分担的意见，基于此并结合我国国情设计了我国绿色建筑项目风险分担机制，指出针对绿色建筑特有的风险，根据风险归责原则，应由不同的项目利益相关者为之负责。此外，周芳、张福生也对识别出来的主要风险提出了相应的应对措施。

通过国内外文献研究发现：关于绿色建筑的研究较多，但是国内外对于绿色建筑成本风险的研究尚未重视，相关的文献鲜有见到。因此，文章将从全寿命周期角度，尝试进行绿色建筑项目成本风险研究。

2 绿色建筑项目全寿命周期成本风险因素识别

风险通常是用概率来描述损失发生的不确定性或是未来发生损失的不确定性。然而，随着风险管理研究的加深，从概念和损失传统的二维属性对风险进行评价显得较为片面，会掩盖风险的一些重要信息。国内外学者基于风险管理的视角，从风险自然属性角度及风险管理活动的角度，对风险引入了概率、损失之外的其他属性。通过对相关文献的研究，结合绿色建筑项目全寿命周期成本的特点，文章选取的属性有：概率、损失、可控性、管理成本。概率、损失、可控性较好理解，故不赘述。风险管理成本是指项目为管理风险因素采取相应措施引起的人力、物力与财力的总消耗。

基于全寿命周期成本理论，根据绿色建筑项目全寿命周期成本风险因素识别的针对性、系统层次性、代表性、实用性以及可行性等原则，结合国内外文献的大量阅读，按照“文献研究法—专家访谈法—风险因素筛选”的研究思路，对影响绿色建筑项目全寿命周期成本的众多因子进行分析归纳，最终设计出一套“三级叠加、层次分明、内容完整”的绿色建筑项目全寿命周期成本风险评价体系，评价体系结构如图 2 所示。

图2 绿色建筑项目全寿命周期成本风险评价体系

3 绿色建筑项目全寿命周期成本风险评价模型构建

3.1 熵权法确定指标权重

3.1.1 构建初始化决策矩阵

假设有 m 个风险因素构成决策集，选取风险的 n 个属性构成评价指标集。以 n 个评价指标对 m 个方案进行评价，得到初始决策矩阵 A=(aij)m×n。

3.1.2 矩阵的归一化处理

若方案中的指标具有不同的量纲、数量级，则必须进行归一化处理，计算公式如下：

效益型指标：

成本型指标：

其中，maxiaij是不同方案 i 在 j 指标下的最大值，miniaij是不同方案 i 在 j 指标下的最小值。对初始化决策矩阵指标进行归一化处理后，得到归一化矩阵 B=(bij)m×n。

3.1.3 利用熵权法计算指标的权重

(1)对归一化矩阵 B=(bij)m×n进行规范化处理，即计算不同方案在同一评价指标下指标值的比重：

(2)计算指标的熵值。

式中，Xij可能为 0，为保证 lnXij有意义，一般假定：当 Xij=0时，lnXij=0。

(3)计算指标的熵权。

3.2 基于TOPSIS法的评价模型构建

(1)使用熵权法计算获得的熵权 ωj(j=1,2,…,n)，对归一化矩阵 B=(bij)m×n进行加权计算，获得加权归一化矩阵 Z=(zij)m×n，其中：

(2)获得正理想方案 Z0j+和负理想方案 zoj-。

(3)分别计算加权归一化矩阵 Z=(zij)m×n与正、负理想方案之间的欧式距离。

计算各评价方案i的相对贴近度

最终，依据计算出来的相对贴近度 Ti(i=1,2,…,m)进行评价方案的排序，Ti越小，表明该评价方案越优。

4 案例分析

4.1 问卷调查

文章选取 ×× 公司 ×× 项目为例进行案例分析，××项目是绿色建筑项目。通过设计调查问卷，向参与绿色建筑项目开发的相关人员(房地产企业，施工单位方，设计方，监理方等)发放问卷。调查问卷采取 1～5 分打分形式，要求受访者依据项目的实际情况，参照表 1 所示标准，分别对每一个风险指标的 4 项属性进行打分(以概率属性为例)。

表1 风险因素发生概率打分表

本次以现场及电子邮件的形式进行发放，共计发放调查问卷 36 份，全部收到回复，其中有效问卷 32 份。对收集到的数据整理分析，得到表 2。

表2 绿色建筑项目决策阶段成本风险评价打分结果

4.2 数据处理

4.2.1 构建决策阶段成本风险评价的初始化决策矩阵

根据上述统计数据，得到决策阶段成本风险评价的初始化决策矩阵 A=(aij)7×4如下所示：

4.2.2 熵 权

根据公式(3.1)、(3.2)、(3.3)计算，可得到 4 个指标的熵权如下表 3。

表3 指标熵权

4.2.3 计算正、负理想方案，欧式距离及贴近度

按照公式(3.4)、(3.5)、(3.6)、(3.7)、(3.8)、(3.9)计算可得

正理想方案：Z0j+=(0.050 2，0.068 0，0.014 7，0.021 5)

负理想方案：z0j-=(0.040 8，0.055 1，0.013 4，0.019 1)

欧式距离：di+=(0.015 9，0.008 7，0.002 7，0.004 4，0.002 3，0.013 8，0.008 1)

di

-=(0.002 7，0.010 4，0.013 6，0.012 1，0.015 1，0.003 7，0.008 4)

贴近度：Ti=(0.853 4，0.454 1，0.163 8，0.265 8，0.133 8，0.789 2，0.488 9)

根据上述计算结果，可以得到决策阶段风险指标的排序，风险由大到小依次是：绿色星级目标定位不准，绿色建筑评审低效率，民众接受程度低，绿色咨询水平不足，项目融资成本增加，通货膨胀，政策法规的变动。

依据上述方法，同理可以计算得到其他阶段的风险排序，在此就不再赘述。

5 结 语

目前我国市场上真正致力于绿色建筑项目开发的企业较少，其中绿色建筑成本风险是重要制约因素之一。文章通过广泛的国内外文献阅读，识别出绿色建筑项目全寿命周期的成本风险因素并构建评价体系，同时运用熵权法与 TOPSIS法分析计算对成本风险因素排序，利于房地产企业对绿色建筑项目全寿命周期成本风险形成一个系统的认识，同时也为房地产企业有针对性地制定成本风险应对措施提供理论依据与实际操作方法，从而能够提高房地产企业开发绿色建筑项目的积极性，进而推动绿色建筑的发展。

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通信地址：重庆市沙坪坝区沙北街83号 重庆大学建设管理与房地产学院506办公室。

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1007-4104(2015)06-0036-03

2015-04-13