探析房地产开发项目的前期成本控制

金 梅

（安徽省良基工程造价事务所， 安徽 合肥 230051）

从1978年理论界提出土地产权化、住房商品化等观点以来，经过近三十年的实践摸索，我国的房地产业已走过了试点起步阶段、非理性炒作与调整推进阶段，逐步走上了成熟规范、相对稳定协调发展阶段。在此发展过程中，我们已清楚地认识到开发项目的成本控制的重要性。

在我国房地产业发展初期，由于社会需求增速迅猛，土地供应又比较有限，开发企业只要有地有房，立即就有可观的效益，这导致了各大小房企一旦取得土地使用权便立马开工建设，有的甚至边设计边施工，期望以最快的开发速度尽早实现企业效益。同时，由于房地产项目开发的成本主要支出在施工建设阶段上，所以，长期以来人们把成本控制的重点在施工阶段的施工图预算和造价审核上，走入了成本控制的误区。而事实上，通常被忽视的项目开发前期的成本控制，恰恰是开发项目甚至是房地产企业效益和成败的关键。

随着我国房地产业的逐步发展，社会需求已从单一的刚性需求向刚性需求与改善性需求并存的转变，伴随国家政策的管控和人们理性消费观念的增强，房地产企业拿到地就赚钱的时代已经一去不复返了，企业要想在激烈的竞争中生存下来并保持良好的发展势头，必须要从企业自身管理上找突破口，这一切都要求我们认真反思：房地产企业该如何改善管理、降低开发成本、创新营销手段，以达到长期可持续发展的目的。

一个房地产开发项目的成本，从大阶段上来分，有开工前的开发前期成本、施工阶段的开发中期成本和竣工后的开发后期成本。对于一个项目而言，一旦施工图纸确定以后，无论按何种形式预算，根据如今已较完善的造价管理技术，其量价都不会有太大的出入，建安成本已基本确定，此时的成本控制无非只是对工程量计算精确度的控制，这一部分对整个项目的成本总量影响并不是主要的。而开发后期成本占比例较大的部分还是企业的管理成本，比如企业的税费等，这一部分的成本绝大多数都是企业自身不可控的。而开发前期的成本控制则与不同，需要说明的是，本文中所提到的开发前期成本控制，不是指前期管理费用的控制，而是指开发前期所管理对象本身的成本控制。

一、房地产项目前期的主要成本概述

房地产项目前期成本的控制大致包括土地成本控制、投资决策时的成本控制和规划设计的成本控制三个方面，下面逐一叙述这三方面的成本控制的重要性。

（一）土地成本

当前国内房地产市场，土地成本在房地产开发项目中占总成本的比重已由90年代初的20%左右上升到了约50%。虽说根据我国土地政策的特点，在一定程度上土地价格是开发企业所无法控制的，但对个体地块的选择上各企业还是有很大的余地和需要花大力气考量的。对地块的选择切不可跟风，要根据企业自身的现状、实力和发展方向慎重选择。现实中，因不切实际竞得土地后又放弃的企业并非没有，结果白白损失几十万甚至上百万的竞拍保证金。有的企业也因为盲目收储土地，为后续的开发造成了无法跨越的困难。

（二）投资决策时的成本

对一块特定的土地，在出让时其容积率、建筑密度、绿化率、停车位等各项指标都已确定，投资决策则体现在对投资规模、投资定位、财务策略的把控上，本阶段所做的决策指引着项目后续设计、施工、营销、宣传等的方向和重点。决策中所确定的项目成本将直接关系着项目的盈利能力。

（三）规划设计成本

对于建安成本的控制，最佳控制节点是在规划和施工图设计阶段，户型结构、单元面积是否适应未来市场的需要；配套工程能否满足社会进一步发展的要求，能否尽可能地避免建成后的二次施工；施工图设计是否科学、合理而又经济，都需要在本阶段进行准确的把关，避免施工图中过分保守的设计及各专业间不优化的配合给项目造成的成本浪费。

二、房地产前期成本控制措施

该如何科学有效地做到项目开发前期的成本控制能，概括地说，在土地竞买阶段，要对土地成本进行合理预测；投资决策阶段，要注重对项目进行充分的可行性研究以及准确地投资估算；在规划施工图设计阶段，要重点利用专业知识对各专业设计方案进行优选，严格掌控建安成本。

（一）土地成本的控制措施

房地产企业对开发区域的所有潜在地块都需有足够的了解，比如土地的性质、各项用地指标等都要尽可能早的掌握，通过对较为丰富的数据分析、大量信息的比对，清楚地认识各个地块的特点，在对未来市场发展趋势有了相对准确的预测后，利用本企业自身资源，有的放矢地确定目标地块及最佳的土地报价区间，为开发项目的总成本目标奠定一个良好的基础。

（二）投资决策时的成本控制措施

房产企业对开发区域的地理人文环境、风俗习惯、交通状况、国家金融政策、当地政府的政策导向等方面，都要有一个长期深入的了解和知识储备，这是对开发项目进行可行性研究的基础。可行性研究是从市场、技术、经济等多方面对项目的前景进行预测，对项目整体进行综合评价，从而判断项目在技术上是否可行，经济上是否合理，并对多个方案进行比对，说明各个方案的优缺点，更清楚地了解市场和项目本身的特点，从而科学地优选规划方案，为决策的可靠性提供强有力的理论依据，有效规避投资风险，增强企业对开发项目的把控能力。

一份完整有效的可行性研究报告，主要包括以下几个方面的内容：（1）市场研究与需求分析；（2）产品定位和客户群体分析；（3）项目选址和市场环境条件分析；（4）产品的建筑方案设计和分析；（5）项目实施进度安排；（6）投资估算与资金筹施；（7）财务效益和社会效益评估。

（三）设计阶段的成本控制措施

在设计阶段，控制房产项目成本的目的主要是减少建安成本。在规划设计中，一是充分利用自然地形，尽量减少土石方的开挖及外运量；二是尽量保留原生态水系和自然生态，尽可能降低环境重建成本。在施工图设计中，各专业相关技术管理人员要认真复合结构设计的科学合理性和经济性，水电负荷的精确性。从以往的情况来看，设计院对设计的安全性远超规范要求，这给开发企业带来了不小的成本浪费，此外，为了赶进度或其它原因，各专业设计不配套或出现矛盾的现象也是层出不穷，造成施工中的变更甚至返工，增加造价成本。所以，设计的经济合理性必须要由开发企业作为重点自行控制。有了各方面都较完善的施工设计，必然减少施工中的变更签证，也就在源头上堵住了施工成本的增加。另外，针对不同的设计方案，预算人员快速而准确地做出相应的工程预算也才是其最大价值的体现。

俗话说，磨刀不误砍柴工，一旦以上所提到的前期事项成本控制做好了，项目以后的开工建设便水到渠成，后续的建设成本也都在企业的掌控之中。作为一个房地产开发企业，要做好项目开发的前期成本控制，并不是件容易的事，它需要一个强大的技术管理团队，这个团队不仅要求个人有过硬的专业技术知识和经验，还要有相关的知识储备和良好的团队沟通能力。组建一个这样的团队并不是一朝一夕的事。建设一个优秀的前期决策团队是一个房产企业做大做强、健康并可持续发展的必要条件，借用《天下无贼》里的一句经典台词：二十一世纪什么最重要？——人才！

三、结论

成本控制贯穿于房地产项目开发的全过程，但就个人观点认为其在开发前期时的预控预判是主要的，它决定着整个开发项目甚至是整个企业的效益与成败，这一点应该引起各房产地开发企业的足够重视。

[1]满其忠.房地产开发项目成本控制研究[J]，时代经贸，2011,（2）.

[2]傅奇志.浅谈房地产开发项目成本控制[J],四川建筑，2006,（8）.

[3]柯宝红,夏 鑫.房地产开发前期成本控制的研究[J]，会计与审计，2011,（2）.