郑州市地价与房价的相关性分析

李灿灿，苑韶峰*，冯新伟

（1. 浙江工商大学土地资源管理系，浙江∙杭州 310018；2. 河南农业大学土地资源管理系，河南∙郑州 450002）

LI Can-Can1, YUAN Shao-Feng1, FENG Xin-Wei2

(1. Department of Land Resources Management, Zhejiang Gongshang University, Zhejiang Hangzhou 310018, China; 2. Department of Land Resources Management, Henan Agricultural University, Henan Zhengzhou 450002, China)

郑州市地价与房价的相关性分析

李灿灿1，苑韶峰1*，冯新伟2

（1. 浙江工商大学土地资源管理系，浙江∙杭州 310018；2. 河南农业大学土地资源管理系，河南∙郑州 450002）

地价与房价的相关性分析对促进中国房地产市场的持续健康发展具有重要的理论和实践意义。本文以郑州市为研究区，依据2000～2013年能反映郑州市地价与房价变化情况的相关数据，运用相关分析和Granger因果关系检验方法，定量分析地价与房价关系。研究结果表明：郑州市地价与房价存在较强的相关关系，郑州市地价对房价的影响程度明显高于房价对地价的影响。

房地产经济；地价；房价；相关分析；Granger因果检验

伴随着房地产市场化，中国房价不断上涨，而土地出让金也逐步攀升，地价和房价轮番上涨使地价与房价二者关系成为政府部门、学者关注和研究的热点问题。在房地产市场中，“成本驱动论”认为地租地价是房价的重要组成部分，地租地价有长期上升趋势，使房价也会逐渐看涨[1]；“引致需求论”则认为随着城镇化进程加快，房产市场需求旺盛，导致了对城市土地的争夺，这将引领地价上升[2]。本文以郑州市为例，定量分析地价与房价的相互关系。

1 我国房地产价格及相关研究概况

1.1 房地产价格概况

改革开放以来，我国住房制度从传统的福利分房制度，逐步建立起符合市场经济机制的住房体制，不断实现住房的商品化和社会化。我国城市土地从无偿、无限期、无流动的划拨土地使用制度，到商业、旅游、娱乐、金融和商品住宅等经营性用地有偿使用制度[3]，形成了划拨之外，以协议、招标、拍卖出让土地使用权的土地供应“双轨制”。2011年9月，国家土地副总督察甘藏春表示，我国将会逐步扩大有偿使用国有土地的覆盖面，土地资源配置的最终目标是取消土地供应双轨制，提高土地供应和调控能力。十八届三中全会以来，中央对房地产调控思路已取得共识，即逐步减少短期行政性调控，尽快推出中长期制度建设，因此未来的土地政策会比较宽松。近十年来中国地价指数与房价指数趋于同步上涨趋势，见图1。

1.2 相关研究情况

国内学者对地价和房价关系进行大量实证分析：高波等利用1999～2002年全国房地产和土地季度价格指数等数据，采用Granger因果关系检验和回归分析，得出长期内房价走势决定地价走势，短期内二者存在相互影响的研究结论[4]；况伟大利用1999年第一季度至2005年第一季度的地价与房价数据，采用Granger因果关系检验，认为短期内房价与地价相互影响，长期内地价是房价的Granger原因[5]；郑娟尔等利用中国1998年1季度至2005年4季度房地产价格指数，及1998年第1季度至2005年第2季度23个城市房屋销售价格指数和土地交易价格指数，采用Granger因果检验和误差修正模型，认为就全国而言，房价与地价之间互为长期和短期Granger原因，房价变动对地价变动影响力更大些，而各城市房价与地价的关系则表现各异[6]；宋勃等利用1998～2006年的房价和地价的季度数据，采用时间序列协整和VAR方法，认为短期内房价对地价没有影响，而地价是房价的Granger原因，长期而言，房价和地价存在双向因果关系[7]。

图1 2000～2013年中国地价指数与房价指数走势Fig.1 The tendency of land price index and housing price index in China (2000-2013)

*通讯作者: 苑韶峰(博士/教授): shaofengyuan1975@163.com

上述研究成果，多是利用国家层面的时序数据来探讨地价与房价的相互关系，并未得出统一的结论。现实中地价与房价的关系，在不同地区、不同经济发展时期可能会有不同[8,9]。上海作为国际化大都市，土地资源在经济社会发展中的稀缺性更为突出[10]，其城市地价的研究成果引人注目[11～14]。针对房地产市场的异质性，本文以郑州市为研究区探讨地价与房价的相互关系。

2 研究区概况

郑州地处中国地理中心，是全国重要的交通枢纽城市、中部地区重要的工业城市和最大的物资集散地。近年来随着“中部崛起”计划的提出以及“中原城市群”建设的不断加快，郑州市集中精力发展现代服务业、高新技术产业，传统产业要向外围卫星城市转移、扩散。城市扩展带来房地产行业迅猛发展，因此研究郑州市地价与房价的相关性对郑州市的持续健康发展具有重要实践指导意义。

2.1 郑州市社会经济概况

郑州是中原经济区的中心城市，长江以北经济发达的省会城市。2011年郑州市经济总量进入中国20强，2013年郑州市地区生产总值完成6201.90亿元，年均增长12.1%，总量居河南省第一位、中西部第三位。

2.2 郑州市房地产市场现况

随着近几年郑州市对房地产业的宏观调控，房地产市场整体环境要优于市场的预期，房地产市场开始回暖。2013年郑州市土地供应10636亩，同比减少11%，2013年郑州市土地成交20931亩，同比增加87%。响应十八届三中全会房地产调控思路，郑州市对未来短期调控逐步减少，或助推土地市场升温。2013年郑州市商品住宅市场供销比为0.88，呈供不应求态势，商品住宅价格稳中有升，成交量同比有所上升。在整个房地产市场不断回暖及郑州住宅市场库存不断减少的形势下，郑州市商品住宅价格指数一直上涨，据数据统计，6月份商品住宅均价8269元/m2。

2.3 郑州市2000～2013年地价指数与房价情况

通过中国城市地价动态监测网站得到郑州市2000～2013年居住用地地价指数，通过郑州房地产网得到郑州市2000～2013年的商品住宅价格指数，商品住宅价格指数为环比数据。以2000年为基期，对数据进行调整，使商品住宅价格指数为定比数据，调整后的商品住宅价格指数在一定程度上能反映房价的变化（表1）。设商品住宅价格指数为HP，居住用地价格指数为JZ。

表1 郑州市2000～2013年地价指数和商品住宅价格指数状况Table 1 The status of land price index and commercial housing price index in Zhengzhou (2000-2013)

3 结果分析

根据表1中郑州市2000～2013年居住用地价格指数和商品住宅价格指数数据，运用Eviews7.0软件对郑州市地价与房价进行相关分析和Granger因果关系分析。

3.1 相关分析

运用最小二乘法对郑州市地价与房价指数进行回归分析，结果如表2。

表2 郑州市地价指数和商品住宅价格指数回归分析结果Table 2 The regression analysis result of land price index and commercial housing price index in Zhengzhou

由回归分析结果可得到回归方程为：

根据模型估计结果进行统计检验[15]：

（1）拟合优度：可决系数R2=0.985，修正的可决系数R2=0.983。一般R2值为0～1，越接近1表示拟合越好。

（2）方程显著性检验（F检验）：在回归分析中P=0.000000，说明JZ系数不为零，即居住用地价格指数JZ对商品住宅价格指数HP有显著影响。

（3）回归系数显著性检验(t检验)：JZ中t=27.82＞2，该系数的真值至少有95%的可能性不为零。

（4）DW检验：DW值在0～4之间，因DW＜2，证明存在正的序列相关。

综上所述，地价与房价具有较强的相关性，在假定其他变量不变的情况下，当居住用地价格指数JZ每增长1时，商品住宅价格指数HP增长1.26。

3.2 Granger因果关系分析

（1）Granger检验方法

Granger检验是研究两个变量是否存在因果关系的常用方法。对于两个时间序列过程Xt和Yt，如果Xt的滞后项在Yt的预测中有帮助，换言之，如果利用Xt比不利用Xt可以更好地预测Yt，则称Xt为Yt的Granger原因。

具体而言，检验Xt是否为Yt的Granger原因时，需要建立Yt的p阶滞后方程：

式中：Yt为待检验的Granger结果(即内生变量)；Xt为待检验的Granger原因（即外生变量）；αi和βi分别为Xt和Yt

的各阶滞后项的系数；λ为常数项；μt为残差。对式（1）进行估计后，构建F统计量来联合检验：

如果F统计量比一定置信度下的临界值大，或者P值＜0.05，则式（2）所示零假设被拒绝，即Xt是Yt的Granger原因；反之则不能拒绝原假设，即Xt不是Yt的Granger原因[16]。在本文的具体检验过程中，采用以下技术路线[17]：首先检验Xt和Yt的单整阶数，若Xt和Yt均为0阶单整，则直接用Granger 因果检验方法；若Xt和Yt均为n阶单整，则检验Xt和Yt是否存在协整关系，若不存在则用n阶差分形式的Granger 方法，若存在协整关系，则用误差修正模型验证因果关系。

（2）房价与地价的相关性研究

为消除异方差性，对变量商品住宅价格指数（HP）和居住用地价格指数（JZ）取对数后再进行单位根检验ADF和Johansen协整检验，设log(HP)=Y、log(JZ)=X，从而得出二者之间的关系（表3）。

表3 X与Y的ADF检验结果Table 3 The augmented dickey-fuller test result of X and Y

依据ADF检验结果可知，Y、X的二阶差分变量满足ADF检验值＜1%显著水平临界值，因此D(Y,2)与D(X,2)是平稳序列，可分别用D(Y,2)与D(X,2)来进行协整检验（表4）。

表4 Y与X的Johansen协整检验Table 4 The Johansen cointegration test of Y and X

由表4可知：在至多1个假定中，统计量小于临界值，P＞0.05，接受原假设，所以X和Y之间存在1个协整关系。因为X和Y之间存在协整关系，可根据赤池信息量准则（AIC）和施瓦兹信息准则（SC）最小，选择最优滞后阶数3构建向量误差修正模型（VEC）进行Granger因果关系检验[18]，结果见表5。

表5 X与Y的基于误差修正模型的Granger检验Table 5 The Granger causality test of X and Y based on VEC

由表5知，伴随概率0.0161＜5%，拒绝“X不是Y的Granger原因”的假设，得出地价是房价Granger原因。而“Y不是X的Granger原因”的伴随概率0.3717＞5%，该假设可接受，即房价不是地价的Granger原因。综上可得出地价对房价影响程度明显高于房价对地价的影响程度。

4 结论

运用相关性分析和Granger因果检验，对郑州市地价与房价关系进行探讨，得到以下初步结论：郑州市地价与房价存在较强相关性，当居住用地价格指数增长1时，商品住宅价格指数增长1.26；地价对房价的影响程度，明显高于房价对地价的影响。

其内在原因是：“中部崛起”战略使郑州市近年来发展迅速，而房地产市场正处于起步和快速发展阶段，因此大规模城市扩张带来房地产行业迅猛发展，土地需求增多，而土地政策参与宏观经济调控，使土地供给的弹性减弱，故地价在与房价的互动关系中占据主动地位。

References)

[1] 黄小虎. 对我国房地产业的再思考[J]. 上海国土资源,2011,32(4): 12-19. Huang X H. Rethinking for real estate industry in China[J]. Shanghai Land & Resources, 2011,32(4):12-19.

[2] 莫海明. 地价与房价关系探讨—以南宁市为例[J]. 首都师范大学学报(自然科学版),2010,31(2):92-96. Mo H M. An approach to the relation between the prices of lands and houses: Nanning as an example[J]. Journal of Capital Normal University (Natural Sciences Edition), 2010,31(2):92-96.

[3] 何芳. 中国特色的土地制度发展与创新[J]. 上海国土资源,2012, 33(3):32-36. He F. Development and innovation of land system with Chinese characteristics[J]. Shanghai Land & Resources, 2012,33(3):32-36.

[4] 高波,毛丰付. 房价与地价关系的实证检验:1999-2002[J]. 产业经济研究,2003,20(3):19-24. Gao B, Mao F F. A test for relationship between estate price and land price:1999-2002[J]. Industrial Economics Reserach, 2003,20(3):19-24.

[5] 况伟大. 房价与地价关系研究:模型及中国效据检验[J]. 财贸经济,2005,20(11):56-63. Kuang W D. A study for relationship between housing pricing and land pricing: Basic model and evidence from China[J]. Finance &Trade Economics, 2005,20(11):56-63.

[6] 郑娟尔,吴次芳. 地价与房价的因果关系—全国和城市层面的计量研究[J]. 中国土地科学,2006,20(6):31-37. Zheng J E, Wu C F. Causality between land price and housing price: A quantitative study on country level and city level[J]. China Land Science, 2006,20(6):31-37.

[7] 宋勃,高波. 房价与地价关系的因果检验:1998-2006[J]. 当代经济科学,2007,29(1):72-77. Song B, Gao B. A test for relationship between estate price and land price:1998-2006[J]. Modern Economic Science, 2007,29(1):72-77.

[8] 丰雷,卢静. 2004年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价格决定因素分析[J]. 中国土地科学,2013,27(4):29-35. Feng L, Lu J. The development of real estate land market and the impact factors of residential land prices in China since 2004[J]. China Land Science, 2013,27(4):29-35.

[9] 俞红燕,俞紫韵,陈杨燕,等. 房地产开发企业土地过度储备博弈论分析[J]. 上海国土资源,2011,32(2):57-60,66.

Yu H Y, Yu Z Y, Chen Y Y, et al. Analysis on the game theory of real estate development enterprises over land reserves[J]. Shanghai Land & Resources, 2011,32(2):57-60,66.

[10] 戴星翼. 上海转型发展中的土地优化利用[J]. 上海国土资源, 2015,36(1):1-4. Dai X Y. Land resource optimization during the transition phase of Shanghai development[J]. Shanghai Land & Resources, 2015,36(1):1-4.

[11] 杨岳,张永珍. 构建上海市地价管理体系的设想[J]. 上海地质, 2009,30(3):24-27,31. Yang Y, Zhang Y Z. Tentative plan on the establishment of land price administration system in Shanghai[J]. Shanghai Geology, 2009,30(3):24-27,31.

[12] 彭立勋,杨岳,刘馨. 上海地价动态更新体系建立研究[J]. 上海国土资源,2011,32(1):45-49,53. Peng L X, Yang Y, Liu X. Study on dynamic update system for land price in Shanghai[J]. Shanghai Land & Resources, 2011,32(1):45-49,53.

[13] 顾易枫. 工业用地不同年期地价研究[J]. 上海国土资源,2014, 35(2):83-85. Gu Y F. Cost of industrial land of different maturities[J]. Shanghai Land & Resources, 2014,35(2):83-85.

[14] 曹玲燕. 大都市基准地价土地用途细化分类研究[J]. 上海国土资源,2013,34(2):37-40. Cao L Y. Land use classification of benchmark land prices in urban areas[J]. Shanghai Land & Resources, 2013,34(2):37-40.

[15] 张晓峒. Eviews使用指南与案例[M]. 北京:机械工业出版社, 2007. Zhang X T. The operating guide and cases of Eviews[M]. Beijing: China Machine Press, 2007.

[16] 吕光明. Granger因果关系检验的模型选择与相关策略研究[J].统计与信息论坛,2013,28(3):3-8. Lü G M. A research on model selection and related strategies of Granger causality test[J]. Statistic & Information Forum, 2013,28(3):3-8.

[17] 张红,吴碌,孔沛. 基于Granger因果检验的地价与房价关系[J]. 同济大学学报(自然科学版),2008,36(8):1148-1152. Zhang H, Wu L, Kong P. Granger causality test: Based research on inter-relationship between housing price and land price[J]. Journal of Tongji University (Natural Science), 2008,36(8):1148-1152.

[18] 张大维,刘博,刘琪. Eviews数据统计与分析教程[M]. 北京:清华大学出版社,2010. Zhang D W, Liu B, Liu Q. The Eviews tutorial of data statistics and analysis[M]. Beijing: Tsinghua University Press, 2010.

The relationship between land and housing prices in Zhengzhou

The study of the relationship between land and housing prices is important in helping to promote sustainable and healthy real estate development in China. Quantitative analysis methods, including correlation analysis and the Granger causality test, are applied to data from the city of Zhengzhou to identify changes and explore the relationships between land and housing prices for 2000–2013. The research shows that land and housing prices are strongly correlated in Zhongzhou. The Granger causality test shows that the impact of land prices on housing prices is stronger than the inverse scenario.

real estate economy; land price; housing price; correlation analysis; Granger causality test

LI Can-Can1, YUAN Shao-Feng1, FENG Xin-Wei2

(1. Department of Land Resources Management, Zhejiang Gongshang University, Zhejiang Hangzhou 310018, China; 2. Department of Land Resources Management, Henan Agricultural University, Henan Zhengzhou 450002, China)

F293.3

A

2095-1329(2015)02-0051-04

2014-11-22

2015-04-10

李灿灿(1989-),女,硕士生,土地资源管理专业.

电子邮箱: 15225185264@163.com

联系电话: 0571-28008341

国家自然科学基金项目(41171151);

教育部人文社会科学规划基金项目(11YJC630254)

10.3969/j.issn.2095-1329.2015.02.012