住房保障研究进展与趋势

王 湃，凌雪冰，郑崇明

（1. 海南大学政治与公共管理学院，海南∙海口 570228；2. 海南大学校长办公室，海南∙海口 570228）

住房保障研究进展与趋势

王 湃1，凌雪冰2，郑崇明2

（1. 海南大学政治与公共管理学院，海南∙海口 570228；2. 海南大学校长办公室，海南∙海口 570228）

采用文献回顾法和归纳法综述了国内外有关住房保障的研究进展和趋势。从国内外相近研究比较、国内研究热点及存在问题、国内研究维度三个方面得出结论：国外学者侧重住房保障体系内部运行机制的应用研究；而基于我国住房保障建设尚处于不成熟阶段的现状，国内学者旨在探索完善住房保障制度体系，研究热点主要集中在理论研究、经验总结以及制度构想三个方面；国内研究普遍存在定量分析不足、研究维度单一等问题。研究提出，将我国住房保障制度中的两种基本形式——住房补贴和保障性住房政策同时纳入研究框架，构建多层次性与可选择性相匹配的住房保障制度，实现住房保障制度的可持续性与连续性，应成为下一步研究的重点。

住房保障；研究进展；发展趋势；文献综述

我国实行住房分配货币化改革以来，城镇住房体制成功转型，城镇居民居住水平及质量得以提高，房地产业成为新的经济增长点并极大地推动了国民经济的发展。与此同时，城市化进程不断推进，房地产市场过热导致房价快速攀升，相比之下，居民收入增长显得相对缓慢，这一系列日益尖锐的矛盾使得住房——这一居民最基本的需求和权利成为了困扰社会和谐发展的重要问题之一[1,2]。在房价持续攀升的背景下，预期房地产价格会进一步上涨的投资者大量进入，从“广义需求”层面进一步加剧了房价的上涨。而统计表明，同房价上涨速度与幅度形成鲜明对比的，是本地城镇居民的收入增长水平。这就导致了城镇居民对住房的“有效需求”受经济限制得不到满足。基于此种背景，住房保障问题受到前所未有的重点关注。近年来的中央一号文件连续提出加快保障性安居工程规划建设的要求，表明了国家坚持调控房地产市场、大力推进住房保障体系建设的决心。然而受经济发展速度与阶段特质的制约，过去历次住房保障政策改革多以“打补丁”的方式进行。因此，构建住房保障政策的动态优化改革机制，实现住房保障制度的可持续性与连续性，成为当下研究的重要命题。

基础民生问题一直是学者们密切关注且广泛研究的重要课题，实物保障与货币补贴是目前我国住房保障体系两大基本板块，纵观国内外学术界关于住房保障问题的相关研究，主要集中在住房分配货币化改革以及保障性住房研究两个方面。

1 关于住房分配货币化改革的研究

1998年，我国停止了住房的实物分配制度，城镇住房开始向货币化分配转型。此后，国家不断出台对住房市场的调整政策，住房货币化分配问题也成为国内学者持续关注的对象。

陈伯庚等提出住房制度改革应从分配、供应、流通、金融、管理等方面制定具体目标，最终实现住房制度改革的终极目标即不断满足城镇居民日益增长的住房需求[3]。刘维新认为研究住房制度变迁中出现的问题很重要，其总结了30年来住房制度改革的经验，同时提出了政策缺陷与运行扭曲问题，经济适用房在理论、补贴形式、运作模式、肢解市场体系以及产权模糊等方面缺陷[4]。刘俊则从公平视角对住房改革利益非公平分享及其对策进行了研究，指出住房改革制度本身、制度执行偏差以及经济适用房政策异化产生了改革利益非公平分享，并从执行、监督、供应、信息以及税收等方面提出了对策建议[5]。张永敏等学者在从社会公平视角对住房货币改革问题的反思性研究中也得到了相似结论，认为住房货币化改革设计本身的公平性缺失和住房改革相应补偿机制的不公平是住房货币化改革造成社会公平失衡的两方面重要原因[6]。贾康等在对西方主要国家的住房制度进行考察和借鉴的基础上，对我国住房制度改革作出了客观的切实评价[7]。此外，还有很多学者对国际住房政策进行了梳理，提取了先进国家和地区的有益经验，给我国住房制度完善提供了一定启示[8～10]。国内学者一致认为，发达国家住房制度有其成功经验，但我国社会经济背景与世界主要国家存在差异，不能完全照搬他国做法，应根据国情进行符合中国特色的住房制度优化改革，并采取必要措施保证改革有效、公平运行。

在对住房制度改革的关注群体中，涌现了大量的基层实践工作者。他们在实际工作中发现问题，进行思考与经验总结，提出了一些针对性的观点与切实对策。比如在住房补贴政策方面，田焱等以成都为实例，对住房补贴政策运行中存在问题进行了总结，并提出对策。其研究认为，住房补贴是住房分配货币化的一种重要形式，其先天性缺失引发了国家总体住房政策不断调整以及房价普遍上涨背景下的一系列住房新问题。因此必须进行观念、制度以及方法的创新，主要创新方式即为住房补贴标准、发放形式以及运营体制的调整[11]。王成国等则对哈尔滨市住房分配货币化工作进行了经验总结与发展思考[12]。

2 关于保障性住房（公共住房）的研究

“保障性住房”是具有中国特色的概念，是各种面向中低收入家庭提供的低于市场价格的住房类型组合。与保障性住房概念相对应的是欧美国家的“公共住房”概念（public housing）。有学者对两个概念进行区分[13]，但从政府是保障性住房建设的主体以及承担为中低收入群体提供保障的功能的角度来看，并无必要严格区分两个概念。

西方国家对于公共住房的研究开始较早，主要包括租金控制对住房市场运行效率的影响研究[14～17]，政府干预住房市场的手段研究[18]，保障性公共住房政策及效果评价研究[19]，以及住房供需与消费的研究[20,21]。

我国对于保障性住房的研究主要集中在国外住房保障政策比较与借鉴，效率与公平视角下的保障性住房的运行机制研究以及住房保障模式选择与体系完善研究等方面。刘斌等通过对西方国家住房保障政策演变的回顾，重点梳理、评论了不同住房政策的经济效应。研究中将西方住房保障政策划分为三种类型：工程导向、租户导向以及家庭自有住房鼓励政策。经过对不同类型住房保障政策的经济效应与福利效应分析后，得出结论认为单一形式的住房保障政策是不合理的，因地制宜的将各种住房保障政策相互配合，才能达到较高的政策效率[22]。同样的，孙鼎等也对国外保障性住房的供应机制进行了研究综述，从租房补贴、售房补贴、资金筹措等方面探讨了可接受的启示[23]。陈杰认为，公租房是当前保障性住房工程的核心[24]。虞晓芬等也在公租房领域进行了深入研究，他们对发达国家公共租赁房运行机制与租金定价经验进行了比较与借鉴，对比分析了三种不同类型住房保障方式的优劣势，认为没有统一的模式可以适用各国，因地制宜设计符合本国特点的住房保障制度才能发挥更好作用，研究还以浙江省为例测算了公租房租金成本，对浙江省公共租赁住房的租金定价提出了建议[25,26]。

效率和公平是经济社会发展的两大目标。市场化主导的中国住房制度偏重于市场对住房供应的效率性，而对市场在住房分配中的公平性可能存在的缺陷估计不足[27]。贾康等对外国不同的住房保障模式进行了比较研究，并分析了其与社会经济发展状况的关系。认为在公平与效率的框架下，注重机会公平的住房保障模式会增进效率，注重结果均平的模式有可能损害效率，住房保障模式选择需权衡机会公平与结果均平的关系，我国的现阶段国情与社会经济现状则可能更适合结果均平模式[28]。苏怡、钱瑛瑛、龚一萍等也分别对住房保障制度运行效率和公平进行了深入分析，从收入标准评估、资格审查、监督体系等方面解释了公平问题的存在原因并提出解决建议[29～31]。在保障性住房制度的完善性研究方面，学者们也进行了大量尝试性探索[32～37]。根据住房发展所处阶段动态地确定住房保障方式，构建全覆盖、多层次、高效率的住房保障体系，成为学术界共同的期待。

3 研究结论

通过对国内外关于住房保障制度研究的梳理，可以发现以下几个方面的结果：

3.1 国内外相近研究内容比较

国内外学者关于住房保障制度研究的侧重点有所差异。国外研究更注重探讨如何提高政府干预的效果和效率，侧重于住房保障体系内部运行机制的应用研究；国内研究则在此方面相对欠缺，我国住房保障建设尚未达到成熟阶段，主要研究还在于探索如何建立一个符合我国国情的住房保障制度体系，以及相关配套宏观支撑体系。

3.2 国内研究热点及存在的问题

国内学术界目前的研究热点主要集中在理论研究、经验总结以及制度构想三个方面，研究视角主要聚焦在基于“公平”与“效率”框架下的现有住房保障体系矛盾，实证研究区域的选择一般基于就近原则。多数研究虽然能够发现住房保障制度中存在的一些问题，且提出了相关的改革设想，但这类研究仍存在一些普遍问题及缺陷。主要表现为，多数研究的结论往往是仅通过政策梳理及制度比较等进行定性分析得出的，定量研究的缺失自然导致论证不够充分，使得相关结论不能具备严格的可推敲性。虽然偶见少数研究中针对保障性住房问题中某一细部环节进行了定量分析，但对于住房保障政策的系统性研究，量化分析的范围仍需进一步扩大。

3.3 国内相关研究的维度

我国住房保障制度中存在实物保障及货币补贴两种形式，国内学者的研究中一般以单一维度的研究对象进行，即或仅针对保障性住房进行适应性与取舍、公平与效率的相关研究，或仅针对住房货币补贴政策进行模式选择、标准制定等问题的探讨，且两个维度的单项研究中以实物保

障研究居多。少数同时涉及保障性住房与住房补贴政策的研究，也仅是对两种政策内涵的简单说明及优缺点比较，并无更为深入的阐述与分析。文献检索结果显示，从住房补贴和保障性住房两种政策间选择的角度对住房保障政策问题的研究尚属较新领域，而对于住房保障政策的多层次性与可选择性相匹配的制度设计研究也很少见。

4 进一步的讨论

现实制度中，住房保障体系结构多样但缺乏可选择空间。鉴于国内研究中缺乏定量分析且研究维度单一，笔者对我国住房保障制度优化改革进行了思考。特别值得注意的是，住房补贴的发放对象往往同时具备某种类型保障性住房的申请条件。那么从理论上讲，居民应拥有两种政策间的选择权。但在现行的制度下，一般而言上述两种住房保障政策对同一主体是“相斥”的、“不兼容”的，主要表现为：已领取住房补贴的家庭不具申请保障性住房的资格，反之亦然。这使居民在追求住房保障权利的过程中陷入两难境地，导致供需层次错位。比如一部分确定了保障性住房购买资格的个体可能受经济限制无法实现购买行为，而更适合领取住房补贴以改善租住现状；同时存在一部分与上述个体“条件相当”的居民愿意购买保障性住房，却因被发放了住房补贴而失去申请资格。现实制度没有充分尊重居民的应有的政策选择权，选择权缺失造成的住房保障供需层次错位，影响了住房保障制度的公平，损害了居民的个人福利进而可能影响整体社会福祉。基于此种情况，我国的住房保障制度改革应重点从政策选择与福利度量角度对住房补贴标准制定、保障性住房申请资格与定价方式、政策选择权赋予与行使以及住房保障政策优化改革时机选择等方面进行研究，以期构建多层次性与可选择性相匹配的住房保障制度，实现住房保障制度的可持续性与连续性，灵活动态适应居民的住房保障需求，这将成为未来制度发展的必然趋势。

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Progress and trends in housing security research

WANG Pai1, LING Xue-Bing2, ZHENG Chong-Ming2
(1. School of Politics & Public Administration, Hainan University, Hainan Haikou 570228, China; 2. President Office of Hainan University, Hainan Haikou 570228, China)

This paper reviews the literature regarding progress and trends in housing security research. The study focuses on the following three aspects of this research: a comparison with international studies; the key elements and problems associated with domestic studies; and the scope of Chinese research. International scholars have focused on the application of the internal operation mechanisms of housing security systems. In contrast, Chinese scholars have focused on improving the poorly developed housing security systems in state-constructed housing. Domestic research has mainly focused on the theoretical aspects of this problem, from the standpoint of previous experience and construction systems. The lack of quantitative analysis and a single research objective are common problems in domestic research. This study suggests that the housing subsidy and social housing policies should be incorporated into the research framework at the same time if we are to develop multilevel and optional housing security systems, and that creating sustainable and resilient housing security systems should be the focus of future research.

housing security; research progress; development trends; literature review

F293.3

A

2095-1329(2015)02-0014-04

2015-04-24

2015-05-18

王湃(1983-),女,博士,副教授,主要从事住房政策及土地资源经济等研究.

电子邮箱: wangpai@hainu.edu.cn

联系电话: 0898-66276763

海南省自然科学基金“海南省住房保障政策优化研究—基于选择权与福利度量视角”(713174)

10.3969/j.issn.2095-1329.2015.02.003