解析县级城市土地价格及土地评估

陈淑芬

摘 要：我国的经济在近年来得到了很大的发展，这也使得城市的建设规模不断地扩大，县级城市也在高速的经济发展下不断的壮大，这对土地资源的利用提出了新的要求。为了保证城市的经济能够可持续的发展，土地管理部门必须不断的提高城市土地价格评估水平。本文将对县级城市土地的价格评估做简要的阐述，并提出几点建议，希望对土地管理相关人员有所帮助。

关键词：县级城市；土地价格；土地评估

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2015.24.080

随着社会经济的发展，人们生活水平的提高，受环境以及城市建设规模等因素的影响，城市土地的价格也在不断的发生着变化，县级城市土地价格虽然没有大中城市波动大，但是相对来说也有很大幅度的变化。为了满足社会发展与土地资源需要之间的平衡，我国的城市土地价格评估体系也适当的做出了调整，由间接方式转变成直接方式，这对推动我国土地市场的发展起到了很大的作用。

1 土地价格

土地在我国是一种稀缺资源，且土地为不可再生资源，所以在土地供给弹性极其微小，那么我们就可以认为土地供给的总量是不变的。所以对土地价格的影响完全由市场需求来决定[1]。县级城市土地占有量相对较少，但是随着经济的发展，工厂和城市规模不断扩大，使得县级城市的土地需求量增加，从而使土地的价格有所上调。相反，如果经济萧条，建设用地需求量少，土地价格也会有所下降。

土地位置具有不可变更性，这导致土地市场不同于其他的商品市场，在土地转让中，转移的生产使用权，而不是所有权。根据我国法律的规定，城市的土地所有权是国家的，任何个人、团体都不具有土地所有权。所以城市用地的价格是土地使用权的价格而不是所有权的价格。

土地价格还与自身因素有关，不同土地之间存在着价格高低的差异。土地的自身因素可以分为位置因素、权益因素以及实物因素。位置因素，是指土地位置具有不可变更性，所以土地的位置直接影响着使用者使用的便利程度，根据土地位置的便利度，土地价格存在高低差异。比如，对于需要运输的工厂建设用地，靠近公路、铁路的土地在价格方面就具有较高的优势。权益因素，指建设用地使用权的年限、建设限制等因素对土地价格的影响。实物因素，指土地自身面积、地形、地况等因素对土地价格的影响。

2 土地评估

随着房地产行业的崛起，土地市场也得到了很好的发展，这使得土地资源的有效开发和利用提上了政府部门的工作日程[2]。国家对土地利用高度重视，并颁布了一系列的土地制度改革措施，以此来完善土地市场，从而使我国的经济能够稳定、健康的可持续发展。城市土地价格的上涨，给城市居民的生活和工作都造成了很大的影响，县级城市居民生活也受到了很大的冲击。县级城市居民平均工资水平相对不高，快速上涨的土地价格给居民的住房及工作都带来了很大的压力。因此，县级城市土地价格评估体系构建成为了有关部门的工作重点。科学合理的对土地资源开发和利用，可以有效的推动土地市场规范化发展。为了能够减小人们的生活压力，提高人们的生活水平，政府部门和城市经济需要联手对城市土地价格进行宏观调控，建立科学的城市土地价格评估体系，使土地价格浮动得到有效的控制。

我国目前对城市土地价格评估的依据主要是《城镇土地分等定级规程》，通过规程的具体条例规定，全面分析影响土地价格的因素，并对每个因素做出针对性的评价，通过多个因素相加对城市中的不同位置、不同种类、不同用途的土地进行测算从而做出土地质量评价[3]。通过各个因素的分析、对比以及结合土地的位置、种类、用途从而对土地进行级别划分，可分为住宅用地、商用地、工业用地以及综合用地。在此基础上根据规程的相关规定将规划的土地级别作为土地市场建议的基础，再结合实际土地市场交易情况，通过因素分析、对比、土地价格平均值、土地最有效等方法对城市土地价格评估，从而确定城市土地的最终基准价格。

3 城市土地价格评估的建议

3.1 有效平衡土地的供求

市场价格受供求关系影响，供大于求引起价格下调，供不应求导致价格上涨。土地市场同样受到供求关系的影响，所以政府有关部门要加大宏观调控的力度，使土地市场的供求关系平衡，稳定土地价格。

3.2 合理应用预期收益

部分土地投资商，会在投资前对土地进行综合评价，并合理的进行土地价格评估，以此来确定投资预期收益[4]。由此看来，城市土地价格评估对土地投资的预期收益有很大的帮助。在市场经济的大背景下，土地市场不断的发展，使得土地价格的高低决定了土地投资收益的大小，所以为了提高土地投资预期收益的准确性，保证投资人的利益，在土地价格评估过程中要将土地投资预期收益与土地原来的收益情况进行比较、分析，并结合土地市场发展潜力、趋势以及国家政策等进行综合分析。

3.3 保证土地有效使用

土地的用途具有多样性，不同的行业中土地扮演着不同的的地位，同时也会带来不同的利益。这导致土地在不同的行业中利用价值有所不同，所以在土地市场交易中不仅要注重经济利益，还要保证土地利用率最大化，使土地资源得到充分的利用。在对城市土地价格进行评估时，要确保土地使用率最大化，保证土地资源科学合理分配，进一步推动土地市场的发展。

4 结语

综上所述，城市土地的价格及土地评估对城市居民的生活和工作都有很大的影响。特别是县级城市居民收入不高，就业机会较少，土地价格的上涨将严重影响居民的生活水平。这就要求土地管理部门要做好土地评估工作，全面考虑各种因素，结合国家的法律法规使城市土地得到有效的利用，稳定土地价格。

参考文献：

[1]李瑞新.浅谈我国城市土地价格评估的影响因素[J].科技与企业，2013（13）：303-303.

[2]俞晓宁.解析城市土地价格及土地评估[J].现代经济信息，2015（03）：2-2.

[3]刘丹松.城市土地价格评估理论与方法的研究[D].重庆大学，1996.

[4]李瑞新.浅谈我国城市土地价格评估的影响因素[J].科技与企业，2013（09）：279.endprint