关于风险在房地产投资项目中的防范

■文/张小莹 刘凯

关于风险在房地产投资项目中的防范

■文/张小莹 刘凯

笔者结合房地产项目的特点，对房地产项目的投资风险进行了初步的研究，提出房地产投资风险的防范具体措施，意在为房地产企业的投资风险管理提供可靠的理论依据。

房地产投资项目 风险管理 防范措施

近几年，房地产业高速发展，对国民经济和企业发展起到极大的推动作用，与此同时，也出现了土地资源浪费、投资迅猛增长、商品房空置率等一系列问题，为了解决这些问题，国家出台相关政策进行宏观调控。房地产投资宏观环境不容乐观，市场竞争日益激励，房地产投资者将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。基于这一现实考虑，作者对房地产项目的投资风险进行了初步的研究，结合房地产项目的特点，提出房地产投资风险的防范具体措施，意在为房地产企业的投资风险管理提供可靠的理论依据。

一、房地产投资风险的分类

风险是指在一定约束条件下和一定的时段内可能发生的各种结果的变动成都。房地产投资以其预期回报率高、抵抗通货膨胀能力等优点成为重要的投资工具。然而，由于房地产投资项目投资额大、周期长等特点，使风险贯穿于房地产开发的整个经营周期，不同的时期风险的表现形式不同、内容不同。

房地产投资风险有多种分类方法，按风险的性质可分为市场体控制性风险和项目特异性风险：按风险的来源可分为社会风险、经济风险、技术风险、自然风险、经营风险、社会风险有经济体制改革风险、金融政策改革风险、城市规划风险，经济风险包括市场供求风险、筹资风险等；按投资周期可分为投资前期、开发建设期、经营期和管理期风险，投资前期有市场定位风险、投资方案决策风险，开发建设期间有成本控制风险、工程质量风险、经营期有融资风险、按揭风险、市场定位及定价风险，管理期有物业管理风险，其中任何一个环节出现纸漏，都可能影响全局。因此，房地产投资者应对风险的防范和控制有深刻的额理解，实施全面、动态、全时段的风险防范。

二、房地产项目投资风险防范的具体措施

结合房地产开发活动的实际，针对房地产投资过程中的各种风险，制定具体的防范与控制措施来规避和降低风险。

1、设立房地产投资风险管理部门

随着房地产产业的发展越来越成熟、规范，投资风险虽然越来越被关注，但在行业内部的开发企业很少会专门设立房地产投资风险管理部门，对投资风险的分析往往仅限于某一个具体项目，缺少贯穿于真个投资过程的风险管理，导致投资决策的局限性和短暂性。随着进一步完善、规范的市场控制，加强和管理房地产投资风险，控制和防范房地产投资风险，更应从机制上、制度上加以落实，设立房地产投资风险管理部门显得十分必要。

2、建立完善的房地产风险预警系统

为了及时掌握中国房地产市场运行情况，加强宏观调控和重点地区房地产市场的监控和指导，建设部已在全国35个大中型城市全面启动房地产市场预警预报信息系统。这个系统包含数据采集、预警预报系统和市场监控三部分，通过整合房地产交易数据、土地开发用地数据、房地产价格数据等7种数据的基础上，定时发布县官信息。

3、加强项目可行性研究工作

可行性研究室房地产开发整个过程中的关键步骤，是指投资者在投资决策前，在政府政策法规、城市规划条件等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，对投资项目进行全面的分析、论证和评价，从而判断投资项目技术上是否可行、经济上是否合理，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测，预测的结果大多是概率性估计，存在大量的不确定因素，因此，可行性研究阶段对风险的估计和分析真实与否，是十分必要的，是房地产投资项目开发成功的关键环节。

4、制定周密应急计划

投资额大、周期长是房地产开发项目的特点，周期短则两年，长则五年，在这期间，国家金融政策、产业投资政策等宏观政策的调整。以及企业内外部各种因素的变动，都可能导致房地产风险增加。项目管理者必须对现在和未来做出有效的计划，计划包括项目具体实施计划，同时还应包括面临应急情况的应急计划，主要包括风险的描述、风险出现的可能性、完成计划的假设、风险的影响及应对的反应。

5、加强项目成本控制

成本控制是企业根据一定时期预先建立的成本管理目标，有效的控制能减少由于开发成本支出增多的风险，对于房地产项目而言，可以采用一下做法，进行有效的控制成本：逐步建立科学的工程造价分析系统，为阶级阶段工程造价管理提供准确的相关依据和标准；加大招标力度，有效控制工程造价；重视工程项目“质量成本”和“工期成本”的管理和控制；提高概预算的编制质量，加强结算把关工作。

6、密切关注市场动态

在房地产投资的各个环节中，营销是最后一个环节，也是关键环节之一。房地产商需要全面了解和关注市场供需情况，掌握市场发展动态，采取灵活而合理的定价方案，来避免和降低因价格带来的风险。企业为规避自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。

[1]易宪容.2008年中国房地产市场的基本形式与发展[J].广东社会科学，2008（3）：31-38.

[2]陈蓉蓉.房地产开发投资的全过程风险预警和评价[J].浙江大学，2006：10-11.

（作者单位：山东信息职业技术学院）