关于拆迁问题的研究

汪龙生　方娇

摘要：改革开放以来，我国的城市化进程纵深发展，城市人口占总人口比例、城市用地规模、城市人口数都在不断增加。拆迁作为城市代谢的一个重要环节，发挥着举足轻重的作用和影响。面对近年来不断加快的城市化进程和愈演愈烈的拆迁矛盾，本文在以A市为着手点，进行了实地调查和走访后，深入了解了其拆迁现状，就拆迁中出现的各类问题进行了研究和分析，并提出了切实可行的解决方法。

关键词：房屋拆迁；效率与公平；民生与经济

一、引言

20世纪90年代以来，城市化的不断推进加大了房屋改造和拆迁力度。通过淘汰老旧的房屋，一定程度上改善了居民的生活环境，提高了居住水平。就城市本身的发展而言，拆迁完善了城市的基础设施建设，使其规划更加合理，能够更好地发挥为民生服务的作用。

但是由于我国的经济制度和法律体系尚不完善，拆迁过程中也出现了一系列引发社会热议的问题。比如层出不穷的强拆事件、大名鼎鼎的“钉子户”以及最近刚刚发生的钟如琴、汪家正、唐福珍的自焚事件等。这些令人扼腕的案件很显然是我们都不想见到的。

然而，类似事件仍不断发生在我们的周围，且无法得到很好的解决。因此，我们团队通过实地考察和走访，深入了解了A市的拆迁现状，希望可以挖掘出拆迁矛盾不时发生的根本原因，并在此基础上提出切实可行的意见和建议，为和谐社会的构建贡献一份绵薄之力。

A市位于安徽省北部，全市（含三县）户籍人口366万，其中市区户籍人口110万人。抗战期间至1952年A市一直是安徽省省会，当时的城市综合实力位于中部地区的前列；建国之后，A市更是依赖得天独厚的淮河水运和铁路交通枢纽等优势，逐步发展城市建设，成为安徽省第一方阵的中坚力量。然而随着社会政治经济文化的不断发展，大量的老城区成为A市向更高层次城市化发展的障碍，拆迁势在必行，因而A市具有拆迁案例分析的可行性。

二、时下拆迁中存在的问题

1、补偿问题

《安徽省城市房屋拆迁管理办法》（以下简称《办法》）第三章第二十三条中提到房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除法律、法规另有规定外，被拆迁人有权选择拆迁补偿方式。在调查过程中，我们发现大部分居民选择的都是产权调换的方式，并且大多数人都希望能够在原住址得到新的住房，而这种方式也就面临着面积兑换比例的问题；《办法》中还指出被拆迁房屋的货币补偿金额根据房地产市场评估价格确定。市场是一只看不见的手，在经济利益的驱动下，开发商不可避免的会尽量降低补偿的房价，以谋求利益最大化。

2、宣传问题

居民对补偿政策了解不全面。《办法》中指出房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。在调查中我们发现，虽然居民获取拆迁信息的途径较多，有网络、海报、电视、口头相传等，但是他们对信息的辨识程度不够全面。其中大部分居民依旧是通过口头相传的传统方式获取政策信息，俗话说“三人成虎”，口口相传的准确性有待检验，然而相关部门在解释说明这方面的工作力度也不够。知己知彼，百战不殆。如果说在政策信息宣传不到位的情况下进行拆迁，居民将很难支持和配合。即使拆迁成功，相关部门将要面对的问题和投诉也会蜂拥而至。

3、安置问题

拆迁补偿不能按时到位，安置问题尖锐。《办法》中指出在过渡期限内，拆迁房的所有者或者承租人自行解决周转房的，拆迁人应当从其搬迁之月起至被安置后的4个月内支付临时安置补助费；拆迁人超过过渡期限未提供安置房的，应当自逾期之月起按照原标准的2倍支付临时安置补助费。在调查中我们发现，拆迁方提供的房子都是靠近郊区，设施不全面的住房。在权衡之下，居民大多选择自己找房，但是安置补助费用却迟迟不能到账，有些居民甚至不知道有这笔补偿费用的存在。拆迁方的这种做法导致居民利益受损，对拆迁满意度急剧下降，这使得很大一部分人采取了抗议、阻挠工程建设的过激行为。

4、重建问题

所谓拆迁只不过是一个过程，更重要的是拆迁后的重建。但是我们实地调查后发现，很多地方依然是废墟状态。这不仅仅影响了市容，同时也对居民的日常生活造成不便。调查中相当多的居民向我们提到房子拆了很久却迟迟没有重建动工的迹象，很多想在原住址得到赔偿房的居民不得不长期在外租房，这无疑加重了他们的生活负担，恶化了拆迁双方的关系。

5、其他问题

网上流传着拆迁方为了能够尽早完成绩效任务，常常会发生强拆的问题。我们在调查中也着重关注这个问题。通过和居民的沟通，我们深深的体会到，虽然居民对拆迁方有种种不满，但在大多数人都同意的情况下，他们也不得不忍气吞声。我们也曾问过他们为什么不通过法律手段维护自己的权益，可得到的却是他们木讷的表情，他们根本不知道该找谁、怎么找，可见知识的短缺对他们的影响是巨大的；当然，也有些人更早知道了拆迁的消息，他们开始可以增加自己的住房面积，比如搭建新的房子。虽然《办法》中提到房屋拆迁管理部门公布房屋拆迁公告，确定拆迁范围后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋，但居民在利益的驱使下还是会铤而走险，结果是拆迁方不承认增加的住房面积，而由此引发的矛盾将会给拆迁带来更多不便和麻烦。

三、建议

作为当代的大学生，学习了专业知识的我们在发现问题的同时，也思考了解决问题的办法，在导师的指导下，我们激烈讨论之后给出了以下几点建议：

1、完善征地补偿的标准

首先在保证拆迁补偿方式多样化的前提下，以人为本，切实保障被拆迁方的合法权益。拆迁方在做好总体规划的同时，应该根据具体情况，合理的做出调整：对经济相对困难的居民应该适度放宽标准，实事求是，特殊情况特殊对待。落实“对被拆迁房屋的用途和建筑面积的认定，以被拆迁房屋的房地产权证等有效房屋产权证明标注的用途和建筑面积为准”的政策，杜绝居民私自增加违规面积所带来的不必要的支出。拆迁方也可以考虑采用企业分红的方式，让居民以土地入股，让渡土地的使用权，从而得到相应的收入。endprint

2、明确房屋拆迁的性质

房屋拆迁项目具体分为公益性拆迁和盈利性拆迁。《国有土地上房屋征用和补偿条例》（征求意见稿） 第一条即指出：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《物权法》和《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，制定本条例”。而第四十条规定：“非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋从事建设活动的，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续。非因公共利益的需要，拆迁国有土地上单位、个人的房屋的，建设单位应当编制具体实施方案，并报房屋征收部门批准”。可见这两种拆迁在主体上和程序上是不同的，如果混淆了这两种标准，受伤的将是整个拆迁。

3、解决居民安置的问题

房子作为大宗商品，很多人打拼一辈子只能拥有一套。拆迁双方在拆迁协商过程中就应该明确安置的方式，落实安置补偿。如果拆迁方在补偿方面有困难的话，拆迁双方应该及早达成协议，而不是把问题遗留下来，导致矛盾越来越尖锐。具体说来拆迁方应该充分考虑居民的当前利益与长远利益，以居民选择的补偿方式为主，以人为本，实事求是的采取灵活的补偿办法：农业生产安置、重新择业安置、入股分红安置、异地移民安置等。

4、规范拆迁征地的工作

拆迁方应该提前做好征地的相关工作。首先，征地必须是合法合程序的，各种相关的法律与行政程序必须要得到保证；为了保障居民的知情权，拆迁方有义务在显眼位置张贴相关海报，公示相关文件。其次，拆迁方还应该定期的派遣相关人员实地的为居民答疑，开展相关的宣传讲座，增强居民对拆迁的了解。最后，以《物权法》为理论基础完善“城市房屋拆迁法”，使拆迁工作有法可依。

5、加强对征地工作的监督

我国土地国有，因而拆迁行为就变成拆迁双方关于土地使用权的变更行为。由于涉及不同的主体，这就需要第三方加以协调，人大、政协可以担任这份工作，也可以由拆迁双方共同协定的第三方担任监督这一角色。拆迁方要做的是公开拆迁工作各项流程，公开补偿的标准和结果，而不是在背地里做文章，损害居民的合法权益；被拆迁方要做的是积极配合拆迁方和监督方的工作，而不是为了自己的私利无理地损害公共利益，在双方合作出现问题时接受第三方对于矛盾的调解；第三方要摆正自己的态度和立场，当好“中间人”，不仅要监督拆迁工作的正常进行，调解双方的矛盾，还要敦促拆迁方及早落实拆迁补偿，实施重建工作。

四、结语

当今中国的城市化正进行地如火如荼，这意味着有更多破旧房屋将被拆除。如何有效拆迁，如何在不影响经济发展的同时保证社会公平，这是亟待政府部门思考和解决的问题。拆迁之路蜿蜒曲折，但也呈现出螺旋上升之势，通过社会各界的不断努力，城市一定会更加美好！

[参考文献]

[1]《安徽省城市房屋拆迁管理办法》，省政府令第153号.

[2] 吴旭鹏，张亚丽，刘秀华，“城中村”改造过程中的房屋拆迁补偿问题调查与思考.[J].中国农学通报，2010，26（6）：372-376.endprint