如何缩小市场剧烈变动背景下房地产评估期望与业绩差距

廖倩滢

摘 要：本文从房地产市场变动出发，从美中评估差异的角度，希望通过美国的“前车之鉴”后的调整来帮助中国的评估技术和准则更加完善，评估值更接近贴近“公允价值”，缩小公众对于房地产评估的期望差距。

关键词：房地产市场；房地产估价；有效期；中美差异

1994年9月，中国房地产估价师学会正式成立，标志着我国形成了较为完善的房地产评估体系[1]。但是相对于欧美日等发达国家，起步仍然较晚，对于准则及方法的选择与使用基本沿用发达国家的体系。然而与这些国家不同，中国房地产市场在政策和供需等多方面影响下瞬息万变，使得房地产评估期望与业绩之间可能产生差距。因此市场对房地产估价师提出更高的要求，需要及时调整评估思路以适应环境。

一、房地产评估期望与业绩差距

公众对房地产评估报告的评估值具有期望差距，将其差距进行分类为：特殊但可行的估值方法与现有的估计方法和准则的差距、现有的估计方法和准则与现在的业绩之间的差距、公众对评估值的期望与可能的估计方法之间的差距、现在的业绩与公众对业绩认识之间的差距其中，前两个差距被认为是合理的期望差，有必要通过业绩上的改进加以缩小，后两个差距被认为是不合理的期望差，有必要进行进一步的沟通。不合理期望差距来自于公众对于房地产价值概念及其本质的理解偏差，作为对于价值的恰当公允反应，评估值必然是围绕价值合理波动范围内的，不是真实值却可以无限接近，在决策有用的观点之下它仍然是有效的经济信息。

（一）业绩差距。 社会对房地产估值人员承担责任的合理

期望和社会对房地产估值人员实际完成任务的认识之间的差距。这一差距由两部分组成：（1）房地产估值人员业绩缺陷差

距。公众所认为的现行房地产评估方法和准则所规定的房地产估值人员职责不同于他们观察到的房地产估值人员对这些职责的实际履行程度，这二者之间的差距就是房地产业绩缺陷差距。（2）房地产估值方法缺陷差距。在有缺陷的估值方法规范下，即使房地产估值人员的估值工作完全遵守了估值方法，也不能达到公众的合理期望要求，因此就导致了期望差距的产生。

（二）合理性差距。合理性差距是社会对房地产估值人员的期望和对房地产估值人员责任的合理期望之间的差距，也就是社会对房地产估值人员职责的不合理期望。

二、房地产市场变动对房地产估价的影响

房地产估值在期望与业绩之间的差距有重要的一部分是由于准则缺陷或者方法缺陷而导致，应当从何调整以减少该类缺陷的存在？更多地考虑市场整体变动及其趋势评估程序是国外评估行业采用的方法。

房地产市场剧烈动荡的情况出现在19世纪的美国：1926年，佛罗里达房地产泡沫迅速破碎， 第二次世界大战后房地产市场高热1967至1972的那几年里，而且比较集中在住宅公寓市场。 美国房地产下1982年一个新周期的起始本次起点由于美国政府的种种税收，财政等措施刺激而引起的。2005-2006-

2007再度由热变冷 ，2007年2月，美国第二大次级抵押贷款企业新世纪金融公司宣告破产，由此引发了美国次级房贷危机[2]。 在城市化进程中，美国经历了跌宕起伏的几十年，他们的评估也经历了市场的考验，对比中美评估准则可以找到我国准则值得改进的方向。

（一）评估报告有效期。评估结果的有效存续本身是建立于评估基本假设之上的“有效”。资产评估假设包括各种宏微观假设，其中交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设是房地产评估中最重要的假设。在房地产市场的变更中，受到冲击最大的假设是宏观环境假设和持续使用假设。

持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或者说明。

持续使用假设既说明了被评估资产所面临的市场条件或市场环境，同时又着重说明了资产的存续状态。宏观环境和市场总趋势的巨大转变让房地产市场的条件或环境由光明转为昏暗的不确定，参照高级财务会计中对于几种在打破假设条件下的特殊情况的做法，评估也必须做特殊的处理，而这种特殊性首先当从评估报告的有效期入手。

现代美国USPAP规定，房地产评估和咨询报告的有效期为三个月。而中国现行的评估和咨询报告的有效期为1年，远远大于美国。

有效期差距如此之大的原因在于现行评估报告大多为咨询性报告，即使是鉴证性报告也多为审计或抵押贷款之下的硬性要求，主动需求少。为了降低项目成本，避免频繁的估价行为带来的费用，有效期为一年看起来仿佛就是为会计期间为一年的“审计”而生。

这种长期的“有效”必然带来评估结果偏离“公允价值”过多的情况，特别是在市场条件剧烈变动的现今房地产市场，进一步导致评估报告本身的客观性、可靠性、公允性的下降，继而给公众传达出资产评估行业可有可无的恶劣影响，最后抑制了对评估报告的主动需求。这一恶性循环总结如下：新兴行业主动需求少——为降低成本，报告有效期设置为1年——评估结果偏离严重——公众期望差距增大——抑制主动需求。

所以要让评估行业兴起，除了法定业务量的增加，应当从行业自身做起，从制度的与时俱进开始，主动增加信息的可用性可靠性。在房地产新政策的影响下，面对起伏剧烈的房地产市场，评估报告的有效期必须调整！

（二）估价方法——市场法在房地产估价中的中美比较

表1中表明美国的估价报告更多地考虑了法律纠纷，一般都以不存在法律纠纷且仅用于唯一评估目的为前提，同时评估员严禁参与标的物的诉讼。而在中国考虑较多的就是限制评估报告只用于一定的评估目的，对其他方面并未涉及。这种差距存在的原因在于，美国房地产市场活跃且房地产交易涉及的诉讼比较多。但是在某些城市随着房价的骤降，出现了很多老业主不满房价下跌过快而向开发商索赔等类似法律问题，这也就要求在评估报告中相应增加法律方面的考量。不仅可以让报告使用者更为清晰使用的条件，同时也保护了评估行业本身的利益，规避动荡市场下的风险。

选取了房地产抵押评估中美的报告进行比较，差异主要在于以下三点：第一，美国不考虑商业繁华程度，而我国一般都会考虑，这主要因为美国的居民住宅一般处在郊区；第二，中国在评估中未考虑供求关系，这主要是因为我国房地产价格并不完全由市场决定，而有政策限制；第三，土地使用年限的差别是由于两国的土地所有制不同决定的。

2015年中国房价仍然是政府调控为主的市场，但是由于价格调控下的引致需求较之往年更为突出，正常市场环境下以“居住”为目的的需求渐渐显现，在经济学中的供需理论也将得到遵循。所以在未来的时间内，供需将成为房地产市场评估的主要考虑因素之一。此外，虽然法律政策限制中美都有考虑，但是两国的政策本身存在较大差异。以房产税为例，美国房地产税以房地产价值作为计税依据，房地产税的税率根据预算和税基情况而变化。我国房产税已经进入立法程序，不同城市可能采用不用税基，存量与增量的选择，税率的决定权等都将影响房地产评估值，应当纳入到房地产估价的影响因素中去。

参考文献：

[1] 张协奎，陈伟清.中外房地产估价发展综述[J].河南城建高等专科学校学报2000，9（2）：52-58

[2]百度.美国房地产市场发展历史[EB/OL]﹒news.fz.soufun.com/2010-12-30/4293395.htm，2010-12-30

[3] 李珍.森林资源资产抵押贷款价值评估研究[D].河北农业大学，2013：15-20

[4] 中国资产评估协会.资产评估[M].中国财政经济出版社，2014：25-26

[5] 李延喜，陈 冬，毕振华，王 阳.房地产定价中市场法应用的中美比较[J].华东经济管理，2010（5），19（10）：19-20