浅谈房地产开发中工程成本控制及管理

周晓锋

（重庆涌鑫地产有限公司　重庆市渝北区　401120）

浅谈房地产开发中工程成本控制及管理

周晓锋

（重庆涌鑫地产有限公司重庆市渝北区401120）

房地产开发中工程成本控制和管理是一个动态的过程，因为市场经济发展变化较大，使工程造价的确定与控制变得更为复杂，这就需要房地产开发建设单位对工程造价进行管理。

房地产开发；成本控制；管理

引言

国家对于房地产行业的发展比较重视，出台了很多规章制度对其进行宏观调控。如何求生存、谋发展是摆在每一个房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境下，除了开发适销对路能适应市场需求的产品外，最重要的一个方面就是房地产企业产品的价格，如何最大限度地降低工程建设成本，提高企业的投资收益成为探讨的重点。有效地控制、合理地确定工程造价是降低工程成本的关键所在。

1　建设项目工程造价控制的必要性

建设工程造价控制就是把建设工程造价的发生额控制在批准的工程造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。最终实现使竣工决算控制在审定的概算额内，不出现超投资。一般来说，建设工程都具有周期长、生产要素价格变化频繁、产品单件性、固定性等特征，使得建设工程的造价复杂多变。因此，造价管理不仅仅是对材料价格、人工价格因素、工程质量标准和设计变更、隐蔽工程等的管理，而是贯穿项目的决策阶段、施工设计阶段、项目实施阶段和竣工结算阶段。对于房地产来说，其开发价值链的发生成本对于工程的影响有所不同，如图1所示，也就是说要对其采取不同的成本控制措施。

图1　房地产开发价值链的发生成本与影响成本曲线

2　房地产开发中工程成本控制及管理

2.1工程初步设计阶段和施工图设计阶段

设计阶段是确定工程造价的主要阶段，设计方案是否合理和设计质量的高低会对工程造价产生直接的影响。因此，根据设计编制概预算，确定工程造价，并进行技术经济评价，分析功能。最后选择最优化的设计方案，所谓优化设计是通过一系列的方案筛选，使工程项目设计符合既定的功能要求。建设单位要对设计单位设计的方案进行认真细致的审核，除设计项目技术上可行性外，还要特别注意投资与设计的关系。设计阶段的成本控制如图2所示。在结构设计中，要注意采用科学的结构形式，合理的安全系数，任意提高安全系数，加大构件截面，增加钢筋含量，会给建设单位造成不必要的资金浪费，提高工程造价。在安装设计过程中，要注意合理布置管线，防止出现重复，遗漏。所以，在设计阶段要做好：①引入竞争机制，实行设计招标，优选设计方案，从而达到对投资的有效控制。②采用限额设计。限额设计前提是要尊重科学，实事求是，以设计科学性为前提，在处理技术与经济的关系时，把节约建设资金提高到工程建设的高度是非常有必要的，通过限额设计，克服设计人员重技术轻造价的倾向。做好这一工作，就掌握了投资控制的主动权。③对设计单位建立“索赔”制度，对因图纸问题造成的工程浪费，超过限额设计部分及其他损失，一律由设计单位和设计个人按照合同承担责任，这样可使设计人员有责任心。

图2　规划设计阶段成本控制节点

2.2工程招投标阶段

要想保证招投标工作的顺利开展，必须选择资质较为优越的承包单位。施工承包单位的素质，直接影响到工程的质量和工期，对工程的经济效益起着决定性的作用。要加强对施工队伍的资质审查，坚持严格按招（投）标程序择优选择承包单位，确定合理的工程合同价款。有利于规范价格行为，全面降低工程造价，使建设工程投资更加趋于合理，对施工阶段的进度控制和结算工作起到积极的作用。有利于择优确定专业分包单位，防止少数垄断性行业任意抬价，如变配电安装工程、通讯工程、这些行业往往带有一定的垄断性质。开发建设单位对项目的“合理低价”应做到心中有数，应根据施工设计图纸按定额认真计算工程量和工料机的消耗量，并根据市场的价格信息确定合理的定价范围，可委托造价咨询单位或组织本单位造价专业人员进行测算确定。避免投标单位以低于成本价恶意竞标，确保合理低价中标，保证工程质量。目前，推行的建筑安装工程“无标底招投标”，对于建设方来说，并不能把它理解为真正的“没有标底”，而是要随时掌握工程造价成本价。

2.3合同签订阶段

合同是各单位的行为规范，需要履行自身的责权。它具有严肃的法律性和很强的时效性等特点，在市场经济条件下，商品价格波动较大，严密制定合同，做到有法可依，按章执行对于控制工程造价很有必要。签订合同时注意以下几点：

①建设工程合同范本是通用性的范本，除了依据通用条款的约束以外，在专用条款中根据工程的特点要描述清楚甲乙双方应该遵守条款，要注意字眼的推敲，尤其是一些原来开发项目中遇到过双方发生扯皮现象的条款一定要约束清楚，不能含糊其辞，以免执行合同的人员对同一条款有多种解释。在专用条款中还不能约束的很多条款可以在补充协议中明确。总之，要让执行合同的人员有可操作性，否则就是没有约束力的合同。施工过程中还会有很多的材料设备采购合同、监理合同、分项工程的专业分包工程等等都要注意以上问题。②对于工期不太长，造价较低的工程可以总价包干，但要落实清楚施工期间可能会出现的各种情况以及怎样处理的方法，比如施工期间不受各项调价政策的影响、材料上涨的变化以及人工上涨的变化是否可以调整，如果可以调整，调整系数是多少等等都要落实，使合同有可操作性。还有承包范围，工程内容是施工图纸的全部内容，以免在结算中发生扯皮现象。③双方的承诺也要一并写进合同，以免承揽过程中出现反悔，扯皮，从而影响工程进度和造成工程隐形的损失，即使工程造价提高。④对于有些材料市场价格波动大，由施工单位自买，建设单位调整价差的材料和设备，应在合同中写明质量、规格、型号、单价，由建设单位认可后方可采购，以便有效控制材料价差。

2.4施工管理阶段

2.4.1材料进场阶段

工程施工材料对于房地产开发的影响约为50%。对建设单位来说，施工单位自购的建筑材料，成品、半成品要严格检查验收，防止伪劣产品进场，在签订施工合同时要明确各种材料的质量要求，通过不定时随机抽检、分批材料进场抽检等等手段控制，确保工程质量。

2.4.2现场签证

现场签证是工程建设管理中比较重视的部分，很多工程因为现场签证工作的不严谨，增加了工程结算的难度。严格现场签证管理，首先开发建设单位驻工地工程技术人员必须与监理相互配合，不仅做到“随做随签”，还应该做到：①签证必须达到量化要求，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰、准确。如：地基开挖土质土类，二类、三类一字之差价格便有差异，阀门J41W-1.6-DN100与J41W-1.6P-DN100只是一个字母之差，材料价格则相差十倍以上。②签证内容必须与实际相符。③签证的内容不能超过应签证的范围。作为控制工程变更的关键方，开发建设方应建立工程签证管理制度，明确有关人员的职权、分工，确保签证质量。

2.5竣工结算阶段

在工程结算过程中，因为施工阶段各因素的影响，使得预算工作效率低。因此，在施工中，只有根据实际变化，及时审核设计变更、工程追加、减少、变更以及做好隐蔽工程的验收和材料代换等变化情况的记录，才能有效地防止通过虚报、多报工程量、材料量、套高定额、重复计算等方式加大工程结算。造价人员要做好以下几点：①熟悉定额，根据计算规则计算工程量，要有责任心、作风要廉洁正派，不收任何诱惑。②准确审核施工单位报送的各种结算。造价员必须随时关注国家相关部门公布的各种造价信息，政策文件，及时收集专业工程资料的有关数据。还要具备假资料的辨别能力，造价员要经常看现场，做好记录。工程完工，验收合格，再依据合同、相关计价文件、竣工图等等满足结算条件的资料才能准确、合理地审核施工单位报送的各种结算。有效控制工程造价抓好以上几个环节，就能有效地控制工程造价。当然还有一些其他方面也不容忽视，比如建立报价制度等等方面。

3　结束语

综上所述，房地产开发中的成本控制及管理是一个动态过程，管控工作需要贯穿始终。在工程建设的各个阶段，时时要建立有控制投资的措施，把握好施工过程中工程造价的各种动态因素，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，把握住市场经济的脉搏，减少或避免建设资金的流失，最大限度地提高建设资金的投资效益。

[1]常庆.浅谈房地产公司的项目管理和成本控制[J].山西建筑，2009，35（8）：252～253.

[2]王桂琪.浅谈房地产企业开发成本的有效控制及改进[J].江苏商论，2010（17）：101.

[3]黄蕊.浅谈房地产企业项目管理与成本控制[J].商场现代化，2010（11）：31.

F293.33

A

1673-0038（2015）38-0239-02

2015-8-18

周晓锋（1980-），女，中级，大学本科，主要从事工程造价管理方面的工作。