商业零售企业物业的管理与运营解析

摘 要：本文首先就商业物业发展中存在的问题进行了简要阐述，接着分析了商业物业管理与运营困难的主要原因，最后提出了发展商业物业管理与运营的策略。旨在通过于此，全面提升我国商业物业的管理与运营水平。

关键词：商业物业；管理；运营；策略

随着我国社会经济的不断发展，特别是二十一世纪以来，我国的社会主义市场经济更是进入了高速发展的繁荣时期。各大城市，特别是一些经济发达的城市，越来越多的大型商场、购物中心等纷纷进驻，这些作为商业物业的中流砥柱也成为了城市繁荣发展的风向标之一。从商业物业诞生之初，经过了近二十年的发展，其又开始呈现出新的发展苗头。与其他物业形式相比，商业物业对于管理有更高水平的要求，这成为了相关业界人士在进行商业物业管理和运营中应该重点思考的问题。

一、商业物业发展中存在的问题

1.经营理念和管理技术落后

一般情况而言，一个商业物业中聚集了大量的零售商户，这些零售商户如果不经过规范管理的话势必会让整个商业物业无序且杂乱。但是目前，由于我国的商业物业管理的理念和技术还比较落后，因此很多的管理都很不规范。有的零售商户不能接受商场统一的收银方式、有的零售商不愿意参加商场的整体促销活动、还有的零售商对于商场统一的作息时间不愿意遵守。这些不服从管理的行为容易拉低商业物业的整体形象，让顾客对商业物业的管理存在微词，进而不愿意选择在这里进行购物。

2.商业经营缺乏特色

现如今，我国很多城市的商业物业都存在着千篇一律的经营管理模式，不具有自身特色，自然不能吸引优势客源。很多商业项目的招商不具有前瞻性，导致其招商的很多零售商都不具有竞争性，只是虚假的“繁荣”，这些都为商业物业将来的发展埋下了巨大的隐患。同时，在经营活动中，部分业主和经营者不具有科学的管理宗旨，没有对自己的发展方向进行准确定位，这些都直接导致很多商业物业没有自己的特色，对顾客缺乏吸引力。

3.商业物业重复建设以及与地产的脱节

目前，我国的商业物业还存在着不少问题。一是商务物业的重复建设性太高。每年建设的商业地产大量空置不能投入使用，特别是一些大城市，例如北京、广州等地，虽然每年的商业物业销售率是很高的，但是其空置率的数据也同样令人吃惊。二是还有很多的房地产开发商只关注商业物业的前期开发，而大多数的房地产公司也只是将开发好的商场卖给一些不具有实力的中小投资者。这些中小投资者只关注眼前利益，导致商业物业和地产完全脱节，进而拉低了整个商业物业的经营水平。

二、商业物业管理与运营困难的主要原因

1.缺乏对商业物业发展规律的认识

目前，我国很多的商业物业投资者不具有专业性，其对商业物业的发展规律认识性不够，只是简单将商业等同于经营商场。这种缺乏科学性的认识使得很多的商务物业发展不畅。其实商业物业具有很强的综合性，并不是简单的经营运行一个商场而已。

2.面临着爆发式的零售革命

随着我国市场经济的不断繁荣发展，我国正面临和经历着一场爆发式的零售革命。这些是经济发展的必然趋势，也是我国目前必须经历和面对的问题。但是与其他发达国家相比，我国面临和经历这些零售形态的时间更短，挑战性更强。发达国家花费了足足一百多年才经历的模式，我国在短短几十年就全部经历了，这种爆发式的经历难免会带来一定的盲目性和不专业性，这些都是我国商业物业出现经营和运行困难的主要原因。

3.发展商业物业的条件不成熟

目前，我国发展商业物业的条件还不是很成熟，其发展所需的主客观条件也都较为缺乏。我国目前城镇的人均收入大致为一千美元左右，就全国而言这个数据就更低了。很多的城市郊区居民选择在城市内进行购物，导致很多位于郊外的商业物业根本没有足够的客源支撑其发展。

三、发展商业物业管理与运营的策略

1.树立先进的经营管理理念

想要提升商业物业的管理运行水平，科学先进的经营管理理念是基本前提。一般而言，所有商业物业的大部分收入都是源自商户所支付的租金。租金是创造营业收入的主要来源。可以毫不夸张地说，提升商业物业的效益是商业项目经营者最重要的职责所在。这就要求商业物业的管理者建立一支具有专业业务能力素质的人才队伍，采用先进科学的管理理念，为商业项目的发展提供全方位多渠道的服务，这些都是保证商业项目持续盈利的基本要素。

2.提升物业工作管理

物业管理本就是一个先进的管理理念，其主要依靠一些现代化的管理技术手段提升物业的服务品质与质量，为业主带来舒适的服务，并为业主构建一个良好的环境。这是一整套具有系统性的工作，主要从以下方面进行管理：（1）经营管理层面。从事物业管理的人员必须与商业物业的管理特点相结合，除了需要配备专业的物业管理人员外，还需要额外配置一些懂经济、会管理的高素质管理人才和一些懂法律的专业法律人士。特别是针对一些较高档次的商业物业而言，其在修建的过程中就引入了很多智能化的设备。这些还需要从事商业物业的人员具有一些更为先进的技术，只有这样才能完成高档次商业物业的管理和运营工作。（2）基层员工管理层面。员工培训是企业持续发展的力量源泉，拥有高素质人才，才可谈持续发展。为此，需要将物业管理培训工作与学习型企业的构建结合起来，在培训工作中树立建设学习型企业的观念。一是要规范服务标准。员工服装统一、举止文明、语言亲切应当成为物业服务的统一标准，只有在服务标准上多下功夫，造就一支业务水平高、管理经验丰富、自身素质强的管理队伍，才能满足当前物业管理的发展需求。二是要建立健全考核考评机制。坚持每月做好考勤登记、保安人员值日值班登记、报修、维修登记、绿化保洁登记等各种台账。（3）房屋的维护与管理。房屋的维护与管理是物业管理企业依法履行的行政管理职能，是物业管理的重要工作，其工作的质量直接影响到人们的生活，故而需做好房屋的日常维护与管理工作。对不同类型的房屋要因地制宜，合理维护，制定出不同的维修养护标准；定期做好房屋检查，及时维护；加强对二次装修的管理，确保安全；合理使用维修基金；最大限度地发挥房屋的使用功能。（4）设备的管理。设备设施管理是物业管理的重中之重，应着重做好设备设施，尤其是电梯设备的运行与维护监督。一是要加强对设备管理人员的培训，切实提升管理人员的认识水平和技术水平。二是要着眼于工作效率和服务质量，实现设备设施运行科学化管理。三是要贯彻预防为主思想，做好设备设施的系统化保养。（5）清洁卫生管理。作为商业物业管理中重要的一项内容，清洁卫生管理是打造商业中心良好形象，给人们提供舒适、整洁、卫生环境的重要工作。为此，一是要合理控制经营成本，消除清洁卫生管理收益低带来的困难。二是要加强清洁员工的培养，消除清洁员工人员专业水平低的难点。三是要针对商业中心客流量大的特点，采取有效应对措施，做好客流高峰期前的整体保洁。（6）提供会议服务。为了提升商业物业的服务水平，拓展营销盈利点，还可为业主提供有偿的会议服务。物业管理公司要根据业主的要求及会务编导计划，在会议前做好相关的准备工作，检查会议室设备、设施是否正常；检查室内卫生、桌面、地面有无污染物；保证室内空气清新等；并积极做好业主的配角，积极为业主出谋划策。（7）治安保卫及消防管理。商业物业治安管理包括：安全秩序维护管理、防窃防盗的管理、监控中心的管理；商业物业消防管理十分重要，需制定切合写字楼实际的消防管理制度，包括火灾应急处理方案；各单位及物业管理的各部门都要把各自防火职责、范围规定明确清楚；消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到“统一指挥、分区管理、层层负责、责任明确、防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。

四、结束语

随着我国社会经济的不断发展，我国各大城市出现了越来越多的商业物业。这给很多的商业物业的管理和运营提出了更高的要求。商业物业管理需要多层次、专业化的人员队伍，经营方式也越来越多元化。这些都需要我国业内人士不断提升自己的专业技能，全面推进商业物业的管理与运营水平。

参考文献：

[1]潘东升.商业物业管理的运作谋略[J].中国物业管理，2006（01）.

[2]许文芬.商业物业的管理与运营探讨[J].商业时代，2006（04）.

[3]周明涛.商业物业管理的瓶颈与对策[J].中国房地信息，2009（05）.

作者简介：刘云（1979.05- ），女，出生：淮南，民族：汉族，籍贯：阜阳，学历：本科，职称：中级，研究方向：物业管理财务方面