旅游地产带动城镇发展的协调策略

翟鉴茹

【摘要】随着经济的增长，旅游市场的蓬勃发展，以旅游地产带动城镇发展成为近年城镇化的主要方式之一。然而，各地项目渐趋雷同，缺乏特色，更有甚者因短期利益而过度开发，破坏生态环境，这些逐渐成为旅游地产项目发展的瓶颈因素。本文以西安星耀秦岭项目为例，探讨旅游地产与城镇联动发展，协调互惠的策略。

【关键词】旅游地产；城镇发展；协调联动；生态优先

一、我国旅游业的发展情况

随着经济的增长，我国居民可支配收入不断增加，2014年，我国城镇居民人均可支配收入达到2.88万元，较2013年增长9.0%。我国人均可支配收入持续提高，促进居民出游率的增长，从而推动国内旅游市场的发展。2014年上半年国内旅游人数18.5亿人次，同比增长10.2%。我国旅游行业正进入快速发展时期，旅游业已基本进入大众化、产业化发展阶段，这为旅游地产发展带来空前的机会[1]。

旅游地产是依托周边丰富的旅游资源建设的，融合旅游、休闲、度假、居住于一体的开发项目[2]。随着旅游市场的主体日益庞大，人口流动的增加，使得都市圈内城乡之间的文化得以交流、传播和互相吸收，这促进产业链的延伸及区域经济的整体发展[2]。因而，旅游地产开发也成为诸多城镇发展的主要道路之一。

二、国内外旅游小镇发展案例

（一）国际旅游名城——坎昆

位于墨西哥的坎昆，原为一座只有300多人的小渔村。然而，1972墨西哥政府在这里进行巨额投资，依托其海洋景观及玛雅文化等资源，以保护为基础，大力发展旅游业，推动旅游地产开发。经过多年的建设发展，坎昆已成为世界著名的旅游城市。

（二）深圳东部华侨城

而在国内，旅游小镇近年来也发展迅速，东部华侨城是著名的成功案例之一。东部华侨城位于深圳东部海岸，是集生态旅游、娱乐休闲、郊野度假等多个主题于一体的综合性都市型山地主题休闲度假区。它营造了具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，吸引人气，推动深圳城市东部的发展。

三、西安星耀秦岭项目规划设计研究

在旅游风景区叠加都市休闲消费功能的新型旅游度假开发背景下，以西安大都市为中心的1-2小时车程旅游度假黄金圈正在形成[1]。在秦岭北麓旅游生态休闲带，汇聚多种类型的旅游度假地产，以此带动西安大都市周边乡野游憩地带的发展[1]。

西安星耀秦岭项目的基地位于西安西南地区，户县县城南端，离西安约18公里，临近高新创业园区和长安大学园区。基地为天华山森林公园和朱雀山森林公园的北入口，综合大秦岭地區的自然旅游资源，及户县的人文景观资源，为以旅游带动城镇发展提供了良好条件。规划用地西临西汉高速，南邻环山公路，总面积约1217.87公顷。

通过承接上位规划的功能和定位，借助西安高新产业往西南发展的契机，本次规划以生态优先为原则，依托现有的生态景观资源，以休闲旅游度假开发推动城镇发展，将基地打造为集人文居住、生态旅游、养生度假、休闲娱乐等功能为一体的风情生态小镇。规划由初期的旅游业推动地区发展，逐步完善配套设施，从而发展成为服务于高端产业的新兴地段。

四、西安星耀秦岭项目规划方案特色

（一）休闲旅游设施建设先行，聚集人气。

根据《大秦岭西安段生态环境保护规划》，规划对环山公路1公里范围内以生态保护为主，进行适度的开发，建设旅游度假带，丰富大秦岭区域旅游度假项目，聚集人气。本规划方案首期启动区以温泉度假中心、高端会议中心、酒店、企业会馆等为主要内容，建设环山旅游带的服务中心，引入异国风情及多元化元素，激活该片区，提升区域知名度和户县旅游区南门户的形象。结合地域文化，挖掘特色旅游资源，以高质量的旅游服务设施吸引游客。

（二）以生态优先为原则，以适当的开发进行环境保护，从而保障景观质量。

特色的景观元素是旅游产品质量的决定性因素，因此，必须予以保护，以激活旅游区的生命力[3]。此项目的重要景观元素之一便是秦岭，沿秦岭脚下的环山公路进行以生态为导向性的旅游开发，应当寻求环境保护与旅游开发的平衡，以开发进行更好的保护，增加人与自然的互动，满足游客亲近自然的需求。

涝河是项目的另一主要景观元素，但其涝旱之季水位相差较大。规划根据防洪标准，沿着涝河两岸堤坝各退50m作为公共岸线，同时考虑涝旱之季的不同水位，设计可以淹没的台地和河滩绿地，在保证防洪安全的情况下，实现两岸公共空间利用的最大化，营造良好的生态景观。

（三）利用规划建设的契机对受破坏的环境进行生态修复。

在旅游地产项目的开发过程中不仅要保护生态景观资源，还可以借助发展的机遇对被破坏的场地进行生态修复利用，化不利条件为有利条件。西安星耀秦岭的项目巧妙的运用场地处理，对基地内挖沙遗留的沙坑进行修复利用。中部大面积沙坑结合地形重新整理，形成人工湖面及景观叠水，同时建设特色高层酒店，营造别有风味的建筑及景观；外围沙坑较浅，将来可为高层地下空间所用；另外，将高差较小但较为集中的沙坑改造成极限运动场地或阶梯形的休闲广场。

五、旅游地产与城镇联动发展的策略研究

（一）与城镇的发展规划相结合。

与城镇发展方向协调统筹，这样有利于旅游地产项目建设齐全的服务配套，为游客提供更高的服务质量。从长远来看，旅游地产只有与城镇的发展联动，才能保持项目的活力，两者互惠互利，提升项目价值。

（二）特色景区打造，树立城市名片。

旅游地产的开发应结合当地的文脉，这样才能张扬项目的个性，同时打造城镇的特色，如丽江古镇，俨然已经成为丽江市的名片。有特色的景区，才能保证项目在巨大的旅游市场中，稳住脚步，保持竞争力；否则，项目将会缺乏特色和吸引力，丧失其带动城镇发展的能力。

（三）以生态为导向性，保护环境。

旅游地产项目切忌过度开发，破坏生态环境。以环境为代价的建设，只会降低项目质量，不利于效益的最大化。相反，以生态为导向性，坚持可持续发展，才能打造融于自然的高素质产品，增加项目价值。而城镇也可通过旅游地产的项目达到环境保护和生态修复的目的，两者共赢。

结 语

旅游地产已经成为中国城镇化的途径之一，游小城镇的开发不仅有助于解决农村剩余劳动力的转移问题，同时可增强城镇产业体系的构建，提升城镇的吸引力与消费力[4]。要获得旅游地产及城镇发展的双赢发展，关键在于要挖掘城镇独特的自然及人文资源，建设特色的城镇风貌，设计旅游吸引力的动力机制，将旅游地产的开发与城市经营全面结合起来[4]。

以旅游带动城镇发展已在大理古城、丽江古城、凤凰古城等地获得了良好的实践效果。高服务水平的旅游启动使区域能够促进市政基础设施的建设，以此为发展核心，向外辐射，逐渐扩散到与旅游业、文化产业、娱乐业等相关的产品生产、销售和服务，形成一套完整的综合产业链条，创造出巨大的经济附加值，从而以城乡互动休闲体系构建中国式的旅游小城镇[4]。在未来的城镇发展道路中，旅游地产仍是重要的角色之一，在此道路上必须坚守城市的特色，生态的原则，防止盲目过度开发。

参考文献

[1] 董欣，张沛，段禄峰.西安大都市与旅游地产发展互动模式研究[J]. 人文地理，2011，（1）：145-150.

[2] 白浩.中国旅游地产开发模式研究[D].天津：天津大学.2009

[3] 黄其新.生态导向的旅游地产发展策略研究_以深圳东部华侨城为例[J].江苏商论，2010，（10）：100-103.

[4] 肖练练.城郊旅游小镇发展模式研究[D].济南：山东大学.2013.