农村房屋权籍调查中房屋测量的作业方法与分析

马广涛

摘要：本文詳细介绍了房屋界址点测量与房屋要素测量的方法，并分析了实地量距法和解析坐标反算法取得房屋边长的区别及现实操作的可行性；分析了两种方法对房屋面积计算的影响。

关键词：界址点；房角点；解析法；坐标反算；精度要求；限差

一 任务背景

《物权法》第10条规定，国家对不动产实行统一登记制度。国务院总理李克强在2013年11月20日主持召开国务院常务会议，提出建立不动产登记信息管理基础平台。不动产登记中非常重要的一项内容就是农村房屋权籍的调查与登记，而房屋调查必然需要房屋测量工作。

二 主要内容

房屋测量工作的主要内容包括控制测量、界址点测量、房屋要素测量、房屋边长和层高测量、房屋面积测算、分幅图、宗地图、房屋分户图的绘制、测量报告的撰写等。本论文只叙述和讨论界址点测量、房屋要素测量、房屋边长和层高测量、房屋面积计算。

三 界址点测量

1、各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过下表规定；

2、间距未超过50m的界址点间的间距误差限差，不应超过下式计算的结果。

3、界址点坐标全部采用解析法测量

（1）解析法是指采用全站仪、GNSS 接收机、钢尺等测量工具，通过全野外测量技术获取界址点坐标和界址点间距的方法。主要方法有极坐标法、正交法（直角坐标法）、截距法（内外分点法）、距离交会法、角度交会法、GNSS定位方法等。根据界址点的观测环境选用不同的方法。

（2）界址点坐标取位至0.001m。

四 房屋要素测量

房屋要素测量的主要内容为境界测量、房屋及其附属设施测量、陆地交通和水域测量、其他相关地物测量。房产要素测量方法包括：野外解析法、航空摄影测量法、全野外数据采集法。当需要房角点坐标反算房屋边长或计算面积时，房角点测量按界址点测量精度要求和测量方法，以房屋外墙勒脚以上（100±20）㎝处设点测量。

五 房屋边长和层高测量

1、采用实地量距法丈量房屋边长

房屋边长丈量与宗地的界址边长丈量同时进行，对于已有户型图的，可通过核实户型图获取房屋内部边长，对于没有户型图的，需实地测量房屋边长。实测房屋边长时，应符合下列要求：

①应重复测量不少于两次，其较差应在限差内，并取平均数作为最终结果。

②采用同一钢卷尺两次丈量时，边长不大于10米的较差相对误差应小于1/1000；边长大于10米的较差相对误差应小于1/2000。测距仪测距时两次读数较差不应大于5毫米。

2、采用房角点坐标反算房屋边长

用解析法测量房角点，用房角点坐标反算房屋边长。

3、实地量距法和解析房角点坐标反算法，求取房屋边长时的区别及对比结果。

实地量距法：①操作简单，数据直观，满足精度要求。②房屋外廓的全长与分段丈量之和的较差需在限差内，并需把分段丈量的数据按比例配赋。此过程比较复杂。③经实践中证实，现实中农村房屋并非完美的矩形或其他规矩的几何图形，所以只有房屋边长而没有房屋各内角的准确数据，很难真实的把现实房屋绘制成矢量图形。

解析房角点坐标反算法：①作业方便、快捷，满足精度要求。②既有角度又有距离，能形成满足要求的房角点坐标，从而绘制出符合实际情况的矢量图形。对比结果：解析房角点坐标反算法求取房屋边长，既满足精度要求，又在现实作业中存在很大的优势，所以建议主要采取此方法；在测量困难的地方，辅助采用实地量距法。

4、层高测量

①同一楼层分为多个不同层高的建筑空间时，各空间应分别测量与记录。

②建筑物的设计层高在大于2.10米和小于2.30米范围内时，应在不同位置测量不少于3个层高值，并应取平均值作为实测层高；设计高值大于2.30米时，可以只测一个层高值，层高值应取位至厘米。

六 房屋面积计算

1、一般规定：房屋面积测算指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影的建筑面积。测算房屋建筑面积同时应具备以下条件（室外楼梯除外）：应具有上盖，结构牢固，层高在2.20米以上（含2.20米），有围护物，属永久性的建筑物，可作为人民生产或生活的场所。各类面积必须独立测算两次，其较差在限差以内，取平均数作为最终结果。面积以㎡单位，取位0.01㎡。计算过程取位0.001㎡，公摊系数取位0.000001。

2、采用坐标解析法计算房屋面积，按下式计算面积：

3、采用实地量距法。规则图形时，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。

房屋面积的限差和中误差不能超过下表计算的结果。

4、采用图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两侧。

5、各类面积测算方法的区别及分析结果

实地量距法：①操作简单、数据直观，满足精度要求。②现实中的房屋内角不完全是90°或其它计算简单的角度，简单套用矩形或梯形计算，会造成较大的误差。③实地量距法计算的房屋，无法真实定位房屋图形的位置。

坐标解析法结合图解法：①坐标解析法测算房角点坐标，用房角点坐标定位并绘制房屋矢量图，然后用图解法量算房屋面积。②此方法方便、快捷，满足精度要求。注：此方法满足精度要求的前提是相邻界址点的间距误差满足二级界址点的精度要求。③此方法能和控制测量及各种坐标系定位系统完美结合。

分析结果：坐标解析法结合图解法测算房屋面积，在满足二级界址点精度要求的前提下，既满足精度要求，又有很高的现实操作性，所以建议采用此方法。