有关房产面积测量误差产生的原因和措施分析

陈展慧

【摘要】经济的发展加快了城市化进程的速度，同时也促进了住宅和商业地产的全面建设和发展。近年来，我国城乡居民的生活水平得到了很大的提高，商品住宅和商业地产的价值也水涨船高，随之而来的是对建筑面积的更精准要求。房产面积测量在房地产产权产籍管理中具有重要的作用，是其中的一项重要工作内容。本文对房产面积测量误差产生的原因进行了分析，并给出了相应的解决措施。

【关键词】房产面积；测量误差；原因和措施

0.引言

房产面积测量是一项精确度要求较高和技术性较强的工作，是房地产测绘中的重要内容，房产面积测量的误差情况对国家、房地产开发商和权属单位及人民群众具有直接的关系。房产面积测量主要是采用坐标解析法和实地量距法测量房屋的房角点和边长等要素，从而计算出房屋的面积。因此，房产面积的测量误差主要取决于数据处理误差和实地测量误差。本文就有关房产面积测量误差产生的原因和措施进行了分析和探讨。

1.房产面积测量误差产生的原因

房产面积测量误差产生的原因，主要表现在以下几个方面，下面我们对此展开分析。

1.1施工误差导致的面积变化

在对房屋的面积进行预测时，我们测算人员将外墙粉刷和保温材料等因素纳入到了考虑之中，计算是按照平面图进行的，这种计算方式只是停留于理论上的层面。房屋施工在很多方面所体现出来的水平是不一致的，如：技术和管理等方面的水平具有较大的差异。房屋的实际施工中，其外墙粉刷的厚度不一致，这就造成了房屋面积的误差，此外还存在隔墙位置的偏差等均会造成房屋面积的误差。 房屋在建设完成之后，进行现场测量就会发现，实际测量结果与预测数据之间存在一定的误差。通常情况下，如果误差在允许的范围内是可以的，一旦大于允许范围则属于严重的施工偏差。由于预售合同对销售建筑面积的条款来约束，在超出误差范围的情况下，购房者可以要求加倍的误差金额赔偿，甚至可以要求退房[1]。

1.2行业的测量规范差异造成的误差

针对房产面积的测算，各部门执行的规范并不相同，规划建设部门现行《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353—2005），而房产部门执行的是《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000），这两个规范的部分计算规则并不相同，因此，在对同一类型的房屋面积进行测量时，不同行业的测量结果具有一定的差异性，计算规范对房产面积的计算结果会造成一定的影响。行业的测量规范差异造成的误差，是房产面积测量误差产生原因中的一个主要方面。

1.3建筑设计及材料多样化造成的误差

近年来，我国住宅商品化日益深入，房地产市场日趋活跃，大型综合体地产项目也在增加，房屋的产权关系发生了变化，由传统的单一产权转化为多元产权，房屋的产权关系开始变得复杂。对异产同幢房屋的空间面积进行分极、准确认定共有面积和划分功能区等，这些工作日渐细致和繁杂。当房屋开始销售时，共有面积的跨层分摊和不同楼屋的价格差异，都会导致房价产生矛盾。因此，共有面积的分摊和计算与共有面积的价格通常会表现出较大的矛盾。如房屋地下室的销售价格一般比地上部分的销售价格高出很多，当不同功能区域和楼层的划分，使得地下室的共有面积被分摊时，该楼层价位和功能区将被确定为与地下室的价位一致。如果同时被摊位和住宅分摊，均属于地下室的共有面积，则会出现价位畸形差异的现象。所以，这样的计价方式对权利人的利益造成了很到的侵害，同时不同的楼层或者功能区分摊了共有面积的计价差异问题，表现出较大的隐蔽性[2]。

2.解决房产面积测量误差的措施

针对上文提出的房产面积测量误差产生的原因，我们给出了以下的解决措施，下面我们对此进行详细的分析。

2.1政策上进行规范

在对房产开发商所报规范进行审批时，政府的房产规划管理部门要进行充分综合的考虑，要对房产的开发过程进行严格的论证。在项目审批完成之后，政府房产规划部门要对房产开发商的施工进行严格的监督，促使其按照施工规划方案进行施工。一旦出现违规建筑的现象，政府有关部门应对其采取严厉的处罚措施。此外，房产开发商在选择施工单位时，应通过对招标形式进行优化的方式来选取优质的施工企业，同时也要从树立品牌和占领市场的战略角度出发，运用科学的施工技术，努力提升建筑施工的质量。

2.2统一和完善测量规范，细化技术细则

对目前存在的规范中的比较模糊的地方进行明确的规定，针对各种不同的房屋类型，制定不同的测量规范，并制定与实际建筑面积相符的计算口径，使测量计算过程规范化，操作人员在实际的操作过程中不再有异议。此外，对规范中存在明显不合理的地方进行修改。细化技术细则和规范测量政策，对施工中存在的误差进行及时的纠正[3]。

对各行业的测量规范进行统一，将建筑面积作为其核心，实现房产面积测量的统一规范测量和预算定额，这样可以消除预算定额和房产测量中产生的误差。采用这种方式，能有效避免相關数据产生的各种类型的误差，这种方式是一种节省物力和人力的方式，它能通过信息化的管理实现资源的共享。同时，应加强业务培训，对计算的口径进行统一规定，针对不同意见进行交流和讨论，并达成一致意见，降低房产测量中的误差[4]。

2.3提高房屋面积勘丈精度

房屋面积勘丈技术员应具备良好的职业素养，使用合格且精度高的测量仪器，对能勘丈的边长都应该勘丈，用多余观测值来有效避免粗差的产生，并对误差的积累进行控制。在房产测量中，应充分运用数字化的测绘技术。数字化测绘技术具有绘制速度快、图纸质量高、劳动强度低和图载信息多等特点，这些技术是房产图绘图和成图的主要发展方向。

3.结语

通过上文的分析，我们可知目前房产面积测量相关的规范的统一是急需解决的问题，另外规范也要面对新型建筑结构、新型建材的运用进行及时的完善。对房产面积测量中出现的问题进行分析反思归纳，，才能有效避免房产面积测量中出现的各种问题，实现房产面积测量的公平性。房产面积测量是房屋相关产权办理和房屋买卖的基础，是权利人维护自身权益的保障和前提。因此，对房产面积测量进行研究，具有必要性和重要意义。

参考文献

[1]马德富，董军，丁建勋.房屋面积测量误差研究[J].地理空间信息，2014，90（12）：901-902.

[2]梅润林.商品房面积测量误差的原因与解决办法[J].检测鉴定，2014，78（19）：1120-1122.

[3]李琰.对于商品房面积测量计算误差的原因与对策的探讨[J].建筑工程，2014，29（18）：289-290.

[4]高群英.房屋面积测算中的常见问题及分析对策[J].价值工程，2014，27（10）：209-210.