交通建设居民住房拆迁补偿问题

张世俊

摘要：随着我国经济持续发展，城市化进程明显加快，城市轨道交通建设成为中国城市交通现代化发展的必经之路。本文通过轨道交通建设居民住房拆迁补偿问题的研究，阐述相关政策的利与弊，分析存在问题，提出对策建议，以期为解决相关问题提供参考。

关键词：交通;拆迁补偿

前  言

轨道交通建设中居民拆迁安置因涉及城市建设、经济发展、民生保障、社会安定等多方面因素而成为难题之一。因其建设涉及居民住房拆迁补偿问题，并呈现出经常化、大规模、复杂敏感的发展态势，如何在迁建中推进城市建设、带动经济发展、保障群众利益、促进社会和谐、实现互利多赢的目标，成为政府部门急待解决的问题。

一、市轨道交通建设居民住房拆迁补偿相关政策研究

城市轨道交通工程属公共基础设施建设范畴，因而，解决相关工程居民住房拆迁补偿问题，应该与其他城市建设有所区别。在制定相关政策时，既要考虑公共产品因素，兼顾城市发展、古城文化保护，又要考虑实现科学补偿、和谐拆迁、惠民安置的目标，因此，政策带有公共投入、政府补贴的性质，有三个鲜明特色。

1.实行定销商品房拆迁补偿方式

即对城市轨道交通建设中拆迁的居民实行现房补偿安置，相当于先给补偿、住进新房、再拆旧房。《城区定销商品房建设销售管理办法》规定：市政府确定实施的城市建设工程，可以选择以原区位基准价和房屋重置价为主要依据的市场评估价格进行货币补偿，并由征收人提供定销商品房指标。这样涉及拆迁的居民，可以略低于市场的价格，按被征收房屋合法建筑面积，在拆迁前购买多层、小高层、高层不同种类的定销商品房。

2.保障基本居住需求拆迁补偿方式

即对城市轨道交通建设中拆迁的居民，按照保障基本居住需求进行补偿安置。也就是说，当居民房屋拆迁现价达不到市政府规定的最低住房面积定销商品房总价时，差额部分由政府买单。《城区房屋征收与补偿若干问题处理规定》中规定：凡被征收人具有本市市区户籍，且在本市市区仅有一处住宅，获得的货币补偿金额低于征收决定之日由政府定价的最小户型（45平方米）定销商品房总价，房屋征收部门直接对其用产权住宅安置的，被征收房屋不再补偿。

3.转公为私型的拆迁补偿方式

因私房落实政策而产生的、特有的房屋拆迁补偿安置方式。在城市轨道交通建设中，凡居民房屋拆迁涉及到因国家对私有出租房屋社会主义改造有关政策而形成的有租赁关系的（不包括原租户性质）房屋，建筑面积部分实行180%货币补偿，其中，100%货币补偿被征收房屋所有权人，被征收人不再享受房屋安置政策，80%补偿房屋承租人。

二、存在的主要问题

为对城市轨道交通建设居民住房拆迁补偿工作有全面认识，笔者对相关动迁安置较为集中的3个小区近千户居民进行问卷调查研究，了解居民对政府相关政策的看法以及居民生活居住现状。研究结果表明：（一）居民拆迁安置过程较为和谐，对城市轨道交通建设热情较高，对政府出台的相关政策较为支持。调查中发现，被征收的原居住地房屋未出现强拆情况的占91.7%，其中拆迁人员与被拆居民几乎未发生过纠纷的占71.9%，出现“钉子户”的情况占8.3%。（二）补偿方式在“拆房补房”基础上，辅助于货币补偿方式接受度较高。调查中发现，有43.7%的被访者倾向于等额房屋补偿，50%的被访者倾向于房屋补偿和货币补偿相结合，只有6.3%的被访者倾向于等额货币补偿。

1.房屋拆迁补偿政策区域不平衡、差异大、不完善

轨道交通建设工程是江苏省城市交通系统的一部分，范围涵盖市、县（市）、区广大区域，因此，工程涉及到集体土地上的房屋拆迁补偿问题。而目前，国家对此仅有原则规定，没有具体细则，《国有土地上征收与补偿暂行办法》中对此也没有说明。在实际工作中，各地根据经济社会发展水平，针对不同区域、项目性质、建设程序等，制定出各自农村房屋拆迁安置补偿政策，或参照城市房屋拆迁相关规定进行拆迁。

2.补偿标准低，补偿方式单一，补偿力度不够

补偿标准和补偿方式的确定是城市轨道交通建设居民房屋拆迁补偿工作的重中之重。《国有土地上征收与补偿暂行办法》中规定，被征收房屋价值根据评估对象和当地房地产市场状况，优先采用市场法，对被征收人以货币或产权调换方式进行合理补偿。补偿费包括被征收房屋市场评估价、搬迁费、临时安置费、停产停业损失费以及其他有关补助和奖励等。从理论上讲，补偿定价总体比较合理。

3.居民房屋拆迁补偿评估体系制度不完善、管理不规范

评估价格是确定补偿金额的重要依据，不规范的评估行为直接导致评估结果有失公允。目前，我国房地产评估机构基本上是由政府职能部门的二级机构发展而来，形式上虽然脱了钩，但实际并未脱离，在人财物方面仍有着千丝万缕的联系。和全国其他城市一样，尚未建立一个公开、公平、公正的评估体系，评估机构执业质量需要提高、内部管理有待规范、竞争环境相对激烈，需要建立行业管理和行业自律制度来规范约束。

4.拆迁补偿政策宣传不到位、渠道少、效果差

在各标段站点建设拆迁前期及拆迁过程中，相关部门一般会在官方网站发布拆迁补偿政策公告，但较少运用传单、广播、电视、报纸、网络等其他宣传方式。调查中发现，大部分居民对政府网站关注甚少，大多数被访者对相关政策认识度低，73.2%的被访者对此只是略知一二，25.4%的群众根本不了解。

三、对策措施建议

1.加强法律法规建设

国家新出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，充分彰显维护公共利益、保障被征收人的合法权益的鲜明特色，但如何运用新法规解决轨道交通建设居民住房拆迁补偿问题，建议各地政府在制定有关政策时，既要考虑当地经济技术发展水平，又要量力而行、兼顾公平、缩小区域差异;既要考虑公共设施建设拆迁补偿政策与其他城市建设的区别，又要科学可行，逐步实现新旧法规的接轨。

2.确定公平合理的补偿范围和标

合理确定房屋征收补偿范围及补偿标准是补偿公正性的前提基础，建立多样化的补偿方式不仅可以保障安置居民的利益，还可以使拆迁居民享受到城市发展带来的好處。在美国获得补偿的对象不仅包括房屋本身，其附属物上的无形资产也一并列入补偿范围之内。加拿大对不动产的补偿，遵循市场原则且在双方协商的基础上，如土地利用现状是住宅用地，但确定的最佳用途是商业，则按商业用地进行评估和补偿。

3.建立健全拆迁补偿评估体系，规范评估行为

房地产价格评估机构的规范评估是实现公正补偿的重要环节。在各地尚未建立公开、公平、公正评估体系情况下，为更好的规范评估行为，笔者认为，在省级层面要强化相关规则研究，出台加强评估机构资质考核与管理、实现评估目标绩效审查、注意减轻被评估机构的负担等一些重要原则规定，建立省级评估机构专家库，随机参与市、县（市）、区级拆迁评估鉴定，完善包括“函审”在内的评估机制。

参考文献：

[1]钟少瑜.浅谈现阶段城市房屋拆迁与补偿问题[J].福建建设科技，2010（5）：82-84.

[2]王清.国外城市房屋拆迁的经验及对我国的启示[J].河北师范大学学报，2010（4）：55-58.