浅谈房地产开发中工程造价控制及管理

王丽

【摘要】随着国民经济和社会的全面发展，我国各地房地产项目建设规模不断扩大。但由于房地产项目建设领域信用体系不健全，房地产开发成本、费用和利润受到多方面因素的影响，房地产开发项目的工程造价控制应贯穿于项目运作的全过程，工程造价控制及管理是实施建设工程全过程管理的重点。合理的施工方案选择可以避免许多麻烦实现项目集约化管理和利润最大化。因此，建立科学健全的房地产项目工程造价控制制度是当今社会发展的必然性。

【关键词】房地产项目；工程造价；

1引言

房地产开发项目相比其他的一般性消费过程，具有建设周期长、资金投入大等特征，房地产开发项目在行业内竞争极为激烈和残酷。长期以来，建筑工程的造价不能合理的确定及有效的控制，严重的影响了房地产企业的项目投资，将开发项目的投资控制在己设定的投资额度内，使有限的资金创造出更大的经济效益，是每一个现代房地产开发从业人员都必须深思的问题。

2 建设项目工程造价控制的必要性

建设工程造价控制就是把建设工程造价的发生额控制在批准的工程造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。最终实现使竣工决算控制在审定的概算额内，不出现超投资。建设工程都具有周期长、生产要素价格变化频繁、产品单件性、固定性等特征，使得建设工程的造价复杂多变，因此，造价管理不仅仅是对材料价格、人工价格因素、工程质量标准和设计变更、隐蔽工程等的管理，而是贯穿项目的决策阶段、施工设计阶段、项目实施阶段和竣工结算阶段全过程的控制。控制造价不仅仅是防止投资突破限额，更积极的意义是促进房地产开发建设单位加强管理，使人力、物力、财力有限的资源得到充分的利用，取得最佳的经济效益。

3 房地产开发中工程造价控制与管理存在的问题

3.1 对工程造价控制与管理不够重视

房地产造价控制和管理最重要就是要合理的确定以及有效的控制建筑项目的

造价。许多房地产建设单位不重视限额设计，也没有采取相应的有效措施，结果导致大量的建设项目不实行设计招标，也没有实施首选设计，给成本和工程建设项目的管理带来了很大的问题。如果定额换算不合理的话，由于新技术，新结构和新出现的新材料，导致定额缺项或需要添加的项目和内容将继续增加。房地产项目高估冒算现象普遍存在。一些施工单位单以获得更多的收益，使用提高固定单价等手段，加大房地产建设项目的工程造价部分成本合理确定，在建筑实施的各个阶段中，合理确定投资估算，成本估算和预算，合同价和结算价以及竣工决算价。

3.2 不规范的招投标

招投标是通过公开竞争选择有实践经验，信誉良好，业绩显著，资质符合工程项目条件，对工程造价有着实际的计划和较好管理水平的比较优秀的队伍组织吸收进来。但是，当前存在着在招投标工程中参与投标单位范围局限、不公开、不合理的竞争，使得恶意串标，提髙报价等违规行为常有出现。一些少数权威人士，将工程建设项目以不公正的手段进行交易，工程指定关系户形成人情工程，工程造价难以控制。施工单位为了自己的利益，一味要求追加工程费用，这些不符合工程招投标程序的行为，是造成工程造价超额的隐患。

3.3 工程计量与实际情况不相符

工程计量是在工程完成，质量得到了监理认可，工程数量符合实际，监理签证认可计量报送项目部批准。往往在实际中，工程项目部代表建设单位进行项目管理，有少数项目部的人员违犯部门管理原则，失去自己的职责，在计量工作中扮演了一个不协调的角色，给监理做工作为施工单位不属实的办理现场签证，使得造价超额，失去控制。

4 有效控制房地产开发中工程造价的措施

4.1做好设计阶段投资控制的工作

用设计招标形式选择最合理的设计方案，促使设计单位采用先进技术，降低工程造价。现如今，设计单位之间依靠关系与情面包揽设计的任务现象普遍存在，一系列的负面影响主要表现在：一方面是设计深度不够，不能满足施工招标的需求，尤其是现在不能满足建设工程无标底施工招标要求；在另一方面，设计个性化和变更频繁 使项目的成本控制则增加了难度。通过设计招标投标的各种总体布局规划和单向设计方案的比较和分析评估，选择最合理的解决方案，最强大的设计单位。

4.2 运用价值工程原理优化设计方案

价值工程是用来分析产品功能和成本关系的，是力求以最低的成本投入实现产品必要功能的一种管理方法，其主要特点是以使用者的功能需求为出发点，对所研究的对象进行功能分析，使设计工作做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，降低成本。例如我们利用深基础增加地下室，地下储藏室可以停放车辆和储存杂物，小区可以不必建地上停车场，既节约了用地，也美化了环境。价值工程中的成本略有上升，却能带来功能大幅提高。

4.3 竣工结算验收

项目建设完工后，万不可粗疏大意，放松警惕，要尽快完成竣工验收及结算工作。采取“先验收，后结算”的方式有利于项目工程的如期完工。竣工验收中，要以合同红确立的条款或招投标文件的规定为依据，对套用单价、材料差价、取费费率的列入工程结算，进行严格的审核。竣工验收人員应该提前认真熟悉图纸，分析竣工资料，合适工程数量，对于重复的项目及内容必须予以剔除，未完工程或未做工作内容在结算时应予扣除，避免投资失控，从根本上健全投资控制系统。

4.4 适时调整销售策略

房地产开发商要严格遵守《城市房地产管理办法》、《商品房销售管理办法》等法律法规，对房地产销售策略加以适时的调整和改进，培养专业化的销售团队，积极学习国内外同行先进的销售方式和方法，增加商品房交易的成功率，以优质贴心的服务赢得客户的青睐，避免或杜绝退房现象发生，缩短销售周期，保证建设资金的及时回流，为房地产项目的完美收宫添一份力量。

5 结束语

从房地产开发商来看，努力将建造的成本降低，不仅可以提高利润，还可以从成本降低战略这个方面来赢得市场，从而提升品牌的竞争力，在工程建设的各个阶段，要时时建立有控制投资的措施。注重研究和分析建设管理中各个环节和建设投资中各种影响因素，建立一套有效地全过程工程造价管理模式。对房地产开发项目工程造价进行全方位控制，提高工程投资的综合效益。

参考文献

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[3]甘再兴.浅谈房地产项目工程造价的控制与管理[J].技术市场，2015（05）.