房地产开发项目全过程投资控制应用研究

张炜

【摘要】当前，在政府对房地产频繁出台政策调控的大环境下，资金管控工作是至关重要的一个环节，银行融资渠道收窄，融资难度加大，融资成本趋高，资金链的安全就是牵涉到项目生命线的安全，有效的资金管控就是能保证项目资金链的安全，管控的质量直接对房地产开发项目的正常运行产生重要影响。因此，对房地产开发项目的资金管控策略进行探讨有较广泛的现实意义。

【关键词】房地产项目；全过程投资控制；工程造价

1、房地产开发项目资金管控的现状

房地产开发项目的资金需求量大，且同时具有阶段性特点。其资金管控的过程是从土地使用权获取、策划、设计、开发、销售全过程中的资金控制，是维系项目正常运转所必需的基本链条。对一般的开发企业而言，自有资金有限，要保证项目的正常运转，还需要通过大量的外部融资来维持。资金运转的流程通常分三个阶段：第一阶段为取得开发用地使用权所支付的土地出让金，一般来源于自有资金和银行贷款。第二阶段为策划、设计、开发阶段的开发资金和项目施工过程中的流动资金，主要来源于银行贷款和自有资金，此外，还有部分建筑商和材料供应商的垫资资金，融资渠道宽的企业还可以用到房地产基金和房地产信托资金。第三阶段为房地产租售结算，涉及的资金来源于购房者的自有资金和购房者从银行获得的按揭贷款等，是资金的回收阶段。

2、房地产开发项目全过程投资控制

2.1投资决策阶段

在投资决策阶段，开发项目的各项技术、经济决策，对项目投资以及项目建成以后的经济效益有着决定性的影响，是房地产项目投资控制的一个很重要的阶段。一个房地产项目经济上是否性价比高、造价合理，能否为社会和企业创造效益，项目资金能否合理安排及来源保证，这些方面都要进行全面、充分的调研、分析和论证，必须编制一份有价值的投资估算，为决策层的决定提供可靠的依据。一份好的估算，应参考众多类似项目的经验数据，结合具体项目的设计标准、实施时间、工期要求、地域差异、物价水平涨跌、政府性收费标准的调整以及开发企业不同的管理模式，修正类似项目经验数据，以符合待估项目经济特性。这样才能编制出真正可供参考并作为投资控制依据的合理估算，指导以后各阶段的经济分析与控制执行。

2.2设计阶段

设计阶段的投资控制是在整个项目投资控制中最为关键的阶段。如今绝大多数开发企业都很重视这个环节的投资控制，在项目设计阶段就聘请专业的造价咨询单位参与设计阶段的投资控制工作。最普遍的做法是在设计院提出设计扩初图纸阶段，造价咨询单位就为项目的设计方案及其概算进行审核，或独立编制设计概算。过去普遍认为，设计概算是建设单位或设计单位的事，造价咨询单位无能为力，其实是错误的。现在很多房地产项目都要求造价咨询单位从设计一开始就参与项目的造价控制，配合开发商主动地影响设计，进行有效控制。

2.3招投标阶段

工程招标是以竞争方式择优确定施工单位的有效机制，通过招投标，开发商可以有条件择优选择施工队伍。采用招投标制，更为全过程投资控制提供了合同和法律保护，使各方利益在公开、公平、公正的基础上得到自主化和最大化。目前房地产项目的施工承发包模式基本采用总包加专业工程发包的模式或施工项目平行发包模式。其中总包加专业工程发包的模式更为市场广泛采纳。总包招标时，就要充分分析房地产项目的估算、概算，并充分考虑整个开发项目的合同构架模式，充分考虑各专业分包之间施工界面以及与总包之间的施工界面与相互配合工作内容。只有理清了总分包之间合同构架及工作界面后，再根据施工图纸进行工程量清单编制以及招标控制价的计算，才能为施工招標活动的有效实施提供充分的依据支持。专业分包单位也应通过招投标择优确定，防止少数垄断性行业任意抬价。在房地产开发项目中，有些特殊专业工种不得不委托专业施工单位承担，如变配电安装工程、通讯工程、绿化工程等，而这些行业往往又带有一定的垄断性质。如：每个项目的变配电系统必须由供电部门所属或认可的施工单位负责从设备采购到安装承包方式。这种施工单位的选择，一定程度上保证了工程的质量与进度，但同时带来价格垄断与谈判困难。

2.4施工阶段

施工阶段是开发产品的形成阶段，也是投资支出最集中的阶段。由于施工阶段周期长，影响因素多，材料价格波动大，所以对施工阶段的投资管理也至关重要。施工阶段的投资控制最能体现动态性。在总包招标已完成，专业分包招标尚未开展之时，最重要的工作是根总包招标时的合同构架策划及概算构架，结合今后的专业分包策划方案，将土建、安装、专业分包工程与概算一一对应并合理细分拆分，以便在施工阶段目标明确地进行各项分项工程的动态投资控制。这种拆分要充分考虑概算、预算、合同价、过程中造价预测及最终结算造价之间的可比性、可调性、可控性。投资规划的科目划分一般按地基、结构、建筑、装饰、外立面装修、各机电安装系统、各配套工程、二类费用等详细科目设置。批准概算是项目投资控制的终极底线，为了更合理、安全地进行控制，我们先根据总包招标以及陆续发生的专业分包招标形成的合同价，根据施工图预算的复核及充分考虑施工过程中的设计变更、现场签证、暂定价的审核、人工材料价格超风险包干幅度的变动及政策费用调整的预测，在批准概算范围之内设置投控造价，而过程中所有对总造价会产生影响的造价要反映在预估造价中，一旦预估造价超过投控造价，这时就要及时向开发商报警，并马上进行超控分析，寻求价格控制方案，调整价格并使之控制在投控造价内。若某分项造价确实无法控制在此项投控造价内，则需及时调整其他尚未发生的投控项目，在后续造价中寻求造价的平衡，使整个预估造价始终控制在投控造价内。上述各类造价循环对比，就是将投资的计划值和实际值的动态比较分析，进行投资预测，及时发现偏差，及时采取措施纠偏，以使开发项目的投资控制在总概算之内。

2.5竣工结算阶段

竣工结算，是根据竣工图，根据合同所附的招投标价格、根据过程中的设计变更、现场签证、材料价格批复、根据合同条款中经济条款的结算与奖罚落实等，严格仔细地重新计算而成。竣工结算工作是对招投标阶段、施工阶段所有控制工作的梳理与整合，是影响投资控制目标实现的最后一个有效环节。为使开发项目的造价更趋合理，应以现行的工程造价计价规定为依据，按照施工合同中的约定，根据竣工图进行审核计算，将项目成本控制在合理的、最低的范围之内，为实现开发项目的总投资控制目标及取得最大的投资收益把好最后一关。同时通过竣工结算，及时总结该项目投资控制过程中的成功经验或不足之处，为今后其他项目投资取得更好的效果做好铺垫。有效的全过程动态投资控制，最终一定带来相对简单轻松的结算阶段。从理论上来讲，此时的竣工结算也就是有效的预估造价的落实与验证。

结束语

依据目前房地产项目基本开发流程和全过程投资控制的方法，将控制论、系统论以及价值工程理论在实际中的应用融入到工程实践中，形成一套较全面的房地产开发项目全过程投资控制的方法，并借助数学模型工具来分析和解决控制中的实际问题，对投资能够起到很好的控制效果。

参考文献：

[1]王忠红.基于模糊综合评价的房地产项目全过程风险管理研究[D].天津：天津大学，2014.

[2]林冬.基于关键因素的房地产投资风险分析[J].价值工程，2014（2）：56-58.

[3]赵琳.基于全生命周期的房地产开发项目风险评价与控制研究[D].哈尔滨：哈尔滨工程大学，2013.