浅谈住宅产品标准化研究

李炜娜

摘要：随着我国经济的发展人民生活水平的提高，人们对于住宅产品的数量和质量提出了更高的要求。基于此种国情导向，住宅产业化已经势在必行。建筑产品的标准化则是提升住宅产品质量、缩短住宅建设周期和节约住宅建造成本的有效途径。论文基于对住宅产品标准化研究，从整体构架入手，深入剖析标准化模块中的设计控制、工艺控制、成本控制的因素，并通过自己亲身经历的产品实践过程，总结标准化的优点和不足，并对标准化的构建与长远发展提出了良好的建议。

关键词：住宅产品 标准化 研究

1、房地产企业产品标准化的含义

产品标准化是指在经济、技术、科学及管理等社会实践中，对重复性事物和概念通过定制、发布和实施标准达到统一，在既定范围内达到"最佳有序化程度"。在房地产业，产品标准化有利于房地产企业树立品牌形象。首先，通过标准化，能够利用某种程度上的一致性来降低成本，节约设计时间；其次，标准化是工厂化的初级阶段，要做到工厂化，需先进行产品的标准化设计、标准化生产，从而逐步实现产品的通用化和工业化；最后，确立标准化的产品模式是企业进行多项目开发的前提和基础。房地产企业产品标准化可定义为房地产开发企业在面对不同的市场情况、不同的土地情况时，从自己的已定产品系中选择已有产品系标准进行相同或相似产品的开发。

2、建立住宅产品标准化的重要性

2.1市场形势严峻

在越来越激烈市场竞争中，地产开发商的平均利润率也越来越低，根据《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》预计"年均净利润率降低1个百分点"的趋势将会持续下去，截至2013年末，我国房地产开发企业法人单位数量约为4.2万，比2010年减少了36.6%。预计未来三年内，还将有30%的企业出局，其中将以中小企业为主。到2015年，房地产行业平均净利润率将触及"10%警戒線"。同时，不同房地产企业的盈利能力也进一步呈现分化的趋势。这意味着，绝大多数房地产企业都要调低盈利目标。竞争态势的激烈，也促使不少中小房地产企业退出市场。据统计，百强房企中92%的企业都在推行产品系列化和产品标准化开发。

2.2建立设计标准化提高竞争力

房地产企业对其产品标准化的建立，从不同角度可划分为如下：从专业可分为建筑专业标准化、景观专业标准化、住宅产品专业标准化；从产品的客户群需求又可分为：刚需型、改善型、豪华型；从产品本身还可分为：高层或多层住宅产品、洋房、别墅；从交房角度可分为：毛坯交房、精装交房。因此，面对严峻的市场，每个房地产企业，要根据自身的特点、文化、规模、优势，通过研究建立一套适合自己的产品系列化和产品标准化，更好的发挥自己的优势、提高竞争力。

在地产整个项目开发过程中，如果没有建立产品设计标准化，通常会出现如下问题：（1）项目在定位阶段时，对产品的整体定位、概念设计阶段时总图的规划、户型配比、风格定位、成本估算等总是反复修改，来回折腾，占用人力物力和时间成本；（2）在项目实施阶段，设计、材料选样、采购、成本、工程各持己见，难于达成一致；（3）项目成本测算差距大，目标成本难以准确制定；（4）项目施工过程中设计变更多，签证多，过程成本控制难度大；（5）没有统一的设计标准，使得产品品质参差不齐，难以达到理想或较为一致的效果。因此，建立设计标准化，除了避免上述问题，还可以加快前期项目的准确定位、加快开发过程、有效的减低开发成本、保证产品品质。在当前的市场背景下，住宅地产开发商通过建立设计标准化，加快开发速度，提高净利润率，从而实现高周转，有效的提高企业的竞争力。

3、房产住宅产品标准化建立要点

3.1售楼处住宅产品标准化建立要点

售楼处住宅产品标准化前期定位功能要求、面积要求、风格要求（新中式、简欧、ArtDeco）、成本控制。例如：以下售楼处室内延续"新中式"的建筑风格，设计色彩明快，材料及设计造型考虑施工简便，控制在目标成本内，进行限额设计，供参考。售楼处室内功能一般分为：1）入口区；2）模型区（区域模型）；3）洽谈区；4）签约区；5）销控台区；6）品牌墙；7）综合服务区（含财务室）；8）水吧台；9）VIP室；10）公卫、宝洁间；11）销售经理室；12）销售办公室；13）推广办公室；14）更衣室；15）保安室；16）储藏间 ；17）会议室；18）物业办公室等。案例：室内功能分区标准化（以南昌君领朝阳900平米的售楼处为模版）：入口区（15平米）、模型区（120平米）、儿童娱乐（25平米）、形象展示墙、视听室（60平米）、 洽谈区（100平米）、签约区（150平米）、卫生间（40平米）、办公区（200平米）。除了测算出每平方米的造价外，还分解出（天、地、墙）的造价：地面每平米的造价、墙面每平米的造价、顶棚每平米的造价（软装另计）。根据不同的维度分析成本，便于设计时，能快速准确的控制目标成本。

3.2住宅公共部分标准化建立要点

大堂主要表现客户的尊贵感，但又不失温馨。配置沙发一组，为入住业主提供来访客人临时等候座区。结合建筑结构形式，运用简洁、明快的线条，使整体空间较为敞亮。地面铺贴要让空间更显宽敞，线条简洁波导线采用小细条收边，比例依据空间大小而定。大面积米色瓷砖铺贴，用深色瓷砖勾勒波导线。天花采用白色乳胶漆，做局部跌级吊顶加灯槽。标准层电梯厅空间较小，采光较暗，平面布局简洁，地面、墙面、天花设计需简洁处理，重点体现电梯门套。地面米黄色瓷砖加深色波导线。天花做简单跌级增加层次。除了测算出每平方米的造价外，还分解出：地面每平米的造价、墙面每平米的造价、顶棚每平米的造价（软装另计）。根据不同的维度分析成本，便于设计时，能快速准确的控制目标成本。设计效果图、施工图、预结算清单、现场照片、材料标准样板，形成整套完善的标准化成果。在新的项目应用时，只要进行升级或材料调整就可以快速复制和应用，既能保证效果，又可以达到快速开发。在通过对历史成功住宅产品案例分析，进行标准化和系列化的成果的梳理，建立内部信息平台，通过内部服务器及内网：请专业的公司为我们建立一整套完善的标准化信息平台系统，根据这个系统为建立资源库，为我们实现标准化成功的推广和快速应用。

4、结束语

建立住宅产品标准化，能加快设计进度，减少工期变更，统一技术标准。在房地产行业的竞争越来越激烈的今天，只有建立标准化，才能实现高周转。而高周转有三个典型的特征：一是利润率比较低，例如万科、恒大，都属于周转率非常高的企业；二是走高周转模式的企业，普遍通过产品标准化和住宅产业化快速复制以规模制胜，万科排在行业前几名，规模最大的企业基本都走高周模式。

参考文献

[1]许秀萍.房地产市场区域差异成因及其对策分析[J]浙江工商职业技术学院学报2011

[2]顾学扣.论房地产开发项目成本控制的主要措施[J]中国新技术新产品2011

[3]陈文兰.浅谈房地产项目的成本优化[A]；河南省土木建筑学会2010年学术研讨会论文集[J]2010